Introdução Você já avaliou uma loja de shopping que, mesmo com faturamento mediano, foi vendida por um valor muito acima do esperado? Ou o contrário: um negócio aparentemente saudável, com bom fluxo de clientes, mas que ninguém quis comprar? A diferença, na maioria dos casos, não estava no negócio — estava no contrato de locação. Ao […]
Introdução Você já avaliou uma loja em um shopping center com alta vacância, fluxo de clientes reduzido, âncoras fracas ou até mesmo fechadas? O empreendimento pode ter sido projetado nos anos 90 ou 2000, mas hoje enfrenta concorrência de shoppings mais modernos e do comércio eletrônico. Na hora de avaliar o imóvel (unidade autônoma), o […]
Introdução Você já avaliou uma loja de shopping que o proprietário quer vender, mas continua operando como locatário? Essa é a operação de sale & leaseback (venda com locação simultânea). O lojista vende o imóvel (ou o ponto) para um investidor (FII, incorporador, pessoa física) e assina um contrato de locação de longo prazo, garantindo a permanência […]
Introdução Você já avaliou uma loja de shopping center? Se sim, sabe que a pergunta central é: o valor está no ponto (localização, fluxo de clientes) ou no negócio (marca, gestão, estoque, ponto comercial)? O lojista que aluga a loja não é proprietário do imóvel — é apenas um permissionário ou locatário. Na hora de […]
Introdução Você já avaliou um hospital filantrópico? Aquele que não paga impostos (PIS, COFINS, CSLL, IPTU, ISS), mas tem obrigações com o SUS, preços tabelados abaixo do custo, e uma gestão que precisa equilibrar a missão social com a sustentabilidade financeira. Como tratar as isenções fiscais no valuation? Elas agregam valor (maior fluxo de caixa […]
Introdução Você já avaliou um hospital para um Fundo de Investimento Imobiliário (FII)? Se sim, sabe que não é um laudo comum. O FII não está comprando o hospital para operar — está comprando o imóvel para alugar para um operador (rede hospitalar, grupo de saúde). O laudo precisa refletir não apenas o valor de mercado, mas […]
Introdução Você já avaliou uma clínica de diagnóstico por imagem? Ressonância magnética, tomografia computadorizada, mamografia digital, ultrassom Doppler, densitometria óssea — equipamentos que custam milhões e se depreciam rapidamente, contratos com planos de saúde que determinam o fluxo de caixa, e um mercado de compradores que vai de médicos radiologistas a fundos de private equity. […]
Introdução Você já avaliou um hospital em uma área nobre — Jardins (SP), Ipanema (RJ), Savassi (BH) — onde o terreno vale mais que o próprio hospital? A edificação pode ser antiga, os equipamentos obsoletos, as alas de internação com layout inadequado para os padrões atuais. Mas o terreno… ah, o terreno vale uma fortuna. […]
Introdução Você já avaliou um hospital desativado? Prédios gigantescos, com alas inteiras, elevadores especiais, redes de gases medicinais, sistemas de climatização central, subsolos escuros, pátios internos… Um patrimônio que já foi nobre, mas que hoje está vazio, com equipamentos removidos e uma dúvida no ar: o que fazer com isso? O valor está no prédio […]
Introdução Você já avaliou uma clínica veterinária de grande porte — com centro cirúrgico, UTI animal, ressonância magnética, tomógrafo, laboratório de análises clínicas e internação de 50 animais? Se sim, sabe que não é um imóvel comum. E a pergunta que não quer calar: existe mercado para isso? Quem compra uma clínica veterinária de grande […]