Introdução Você já avaliou um hospital ou clínica e considerou a depreciação dos equipamentos médicos como linear (10% ao ano, por exemplo)? Se sim, você provavelmente superestimou o valor do ativo. Uma ressonância magnética de 7 anos pode estar fisicamente funcionando, mas tecnologicamente obsoleta — e o mercado de equipamentos médicos usados penaliza duramente essa […]
Introdução Você já avaliou um hospital cuja principal fonte de receita é o SUS? Se sim, sabe que o fluxo de caixa não se comporta como o de uma empresa privada. Os repasses do SUS são historicamente voláteis, sujeitos a atrasos, contingenciamentos e mudanças nas tabelas de procedimentos. Um hospital que fatura R2milho~esnumme^spodefaturarR2milho~esnumme^spodefaturarR 1,2 milhão no […]
Introdução Você já avaliou uma clínica de alta complexidade — com UTI, centro cirúrgico, ressonância magnética, tomógrafo, equipamentos de anestesia e monitorização avançada? Se sim, sabe que não é um imóvel comum. O terreno e o prédio são apenas a base. O valor real está nas instalações especializadas (gases medicinais, climatização, geradores) e nos equipamentos […]
Introdução Você já avaliou um hospital? Se sim, sabe que não é um imóvel comum. O terreno pode ser modesto, as edificações aparentemente simples — mas a central de esterilização, a UTI com equipamentos de última geração, o centro cirúrgico com mesa de cirurgia robótica, a ressonância magnética de 3 Tesla: tudo isso pode custar […]
Introdução Imagine a seguinte situação: um hotel sofre um incêndio de grandes proporções. As instalações são destruídas. O proprietário aciona o seguro, confiante de que será indenizado para reconstruir o imóvel. Surpresa: a seguradora informa que o valor segurado é insuficiente — baseado num laudo desatualizado de 8 anos atrás, que considerava custos de construção […]
Introdução Você já avaliou um hotel antigo, daqueles com 40 ou 50 anos de construção, impecavelmente mantido — paredes sem trincas, pisos brilhando, instalações aparentemente em ordem — e, ainda assim, o mercado o avaliou por um valor muito inferior ao custo de reprodução? Ou o inverso: um hotel moderno, recém-construído, mas com um design […]
Introdução Você já viu um laudo de hotel tecnicamente perfeito ser recusado por um banco? Ou um laudo aprovado que, na prática, superestimou o imóvel e gerou inadimplência? Pois é. Bancos e BNDES têm exigências específicas para laudos de hotéis — que vão muito além do “valor de mercado”. Eles querem segurança jurídica, financeira e […]
Introdução Você já avaliou um hotel na praia, um na serra e outro na capital — todos com o mesmo número de quartos e mesmo padrão — e encontrou valores completamente diferentes? A diferença não está no imóvel físico, mas na dinâmica de mercado que a localização impõe: sazonalidade, concorrência, perfil do hóspede, risco de liquidez. E […]
Introdução Você já avaliou um flat — aquele imóvel que é vendido como “apartamento”, mas funciona como hotel, com recepção 24h, serviço de quarto, diárias curtas e uma taxa de condomínio que é o dobro de um residencial comum? Na hora de avaliar, bate a dúvida: uso método residencial (comparando com apartamentos comuns) ou comercial […]
Introdução Você já avaliou um hotel localizado dentro de uma Área de Proteção Ambiental (APA)? De um lado, as restrições legais limitam ampliações, exigem licenciamento complexo e podem inviabilizar certos usos. De outro, a exclusividade ambiental — estar em meio à natureza preservada — é exatamente o que atrai o hóspede premium disposto a pagar […]