Introdução Você já avaliou um hotel de uma grande rede — Ibis, Holiday Inn, Accor — e um hotel independente ao lado, com o mesmo número de quartos e mesma localização, e encontrou valores completamente diferentes? A diferença, na maioria das vezes, está na marca. Mas a marca agrega valor ao imóvel ou é apenas um […]
Introdução Você já avaliou uma pousada cujo proprietário jura que “o negócio é bom”, mas os números mostram ocupação média de 25%? Ou pior: o proprietário não tem números — opera no “achômetro”, sem registro de hóspedes, sem controle de despesas. O que fazer? Dar um laudo com valor baixo e ouvir reclamações? Ou superestimar […]
Introdução Você já foi contratado para avaliar um hotel em plena operação — e o comprador em potencial não quer saber apenas o “valor de mercado”. Ele quer saber: qual o fluxo de caixa real? Quanto posso melhorar a gestão? Qual o potencial de crescimento? Os riscos ambientais? A regularidade trabalhista? O valor do imóvel […]
Introdução Você já avaliou um hotel boutique de 8 suítes, com arquitetura assinada, decoração exclusiva e uma experiência tão única que os hóspedes pagam R1.500pordiaˊria—enquantoohotelconvencionalaoladocobraR1.500pordiaˊria—enquantoohotelconvencionalaoladocobraR 400? Como colocar preço no charme, no design, na exclusividade? O mercado paga por esses atributos, mas como o avaliador quantifica tecnicamente o que parece subjetivo? Ao longo de 30 anos […]
Você já avaliou um hotel e ficou em dúvida: o valor está no prédio ou na operação? Um hotel bem localizado, com alta taxa de ocupação e marca consolidada, pode valer muito mais que o custo de reprodução do imóvel. Por outro lado, um hotel mal gerido, mesmo em um belo prédio, pode valer menos […]
Introdução Você já avaliou uma marina que fica lotada no verão e deserta no inverno? Ou um estaleiro que trabalha em ritmo acelerado durante 6 meses e para completamente nos outros 6? Se sim, sabe que a sazonalidade não é apenas um dado estatístico — é um dos fatores que mais distorce o valor de […]
Introdução Você já avaliou um clube náutico? Se sim, sabe que não é um imóvel residencial nem comercial — é um complexo híbrido que combina áreas sociais (piscinas, quadras, restaurantes, salões de festa) com áreas operacionais (píeres, rampas, travel lift, oficinas, hangares). E cada uma dessas áreas tem lógica de valoração completamente diferente. Ao longo de 30 […]
Introdução Você já tentou financiar uma marina? Se sim, sabe que os bancos olham para esse tipo de ativo com um misto de interesse e cautela. Interesse porque marinas bem localizadas geram receita recorrente e têm bom potencial de valorização. Cautela porque são empreendimentos complexos, com riscos ambientais, regulatórios e operacionais que não existem em […]
Introdução Você já avaliou uma marina localizada no litoral e descobriu que o terreno não pertence ao proprietário — pertence à União? Pois é. Cerca de 70% do litoral brasileiro é formado por Terrenos de Marinha e seus acrescidos. Isso significa que a maioria das marinas, estaleiros e clubes náuticos à beira-mar estão instalados em […]
Introdução Você já avaliou um estaleiro e ficou em dúvida sobre como tratar o travel lift de 500 toneladas? Ou as oficinas de manutenção com equipamentos embutidos? Ou o pátio de estoque com trilhos e sistemas de ancoragem? A pergunta central é: esses ativos valem pelo custo de reprodução depreciado ou pelo valor de mercado […]