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Introdução

Você já avaliou uma loja de shopping center? Se sim, sabe que a pergunta central é: o valor está no ponto (localização, fluxo de clientes) ou no negócio (marca, gestão, estoque, ponto comercial)? O lojista que aluga a loja não é proprietário do imóvel — é apenas um permissionário ou locatário. Na hora de vender o “ponto”, o que está sendo transferido? Uma chave? Um contrato? Um negócio inteiro?

Ao longo de 30 anos de avaliações e perícias, já atuei em centenas de transações de compra e venda de lojas de shopping — desde pequenos quiosques até grandes âncoras. Aprendi que a confusão entre valor do imóvel (que pertence ao shopping) e valor do fundo de comércio (que pertence ao lojista) é a principal fonte de litígios e superavaliações.

Neste artigo, você vai aprender a diferenciar claramente a avaliação do imóvel (próprio do shopping) e a avaliação do fundo de comércio (direito de uso do ponto, marca, clientela, estoque, equipamentos), segundo as normas NBR 14653-1 e NBR 14653-2 e a legislação aplicável (Lei do Direito de Ponto 8.245/91, art. 51).

Loja de Shopping: Quem é o Proprietário do Quê?

Ativo	Proprietário	Pode ser vendido?	Como é avaliado?
Imóvel (loja, parede, piso, teto)	Incorporador / Fundo de investimento imobiliário (FII)	Sim (venda da unidade autônoma, se houver)	Método comparativo (imóveis comerciais) ou renda (aluguel)
Ponto comercial (localização, fluxo)	Do shopping (não do lojista)	Não (é do empreendimento)	Não se avalia separadamente (está no aluguel)
Contrato de locação (direito de uso do ponto)	Lojista (cessionário)	Sim (cessão do contrato de locação, com anuência do shopping)	Método da renda (diferença entre aluguel de mercado e aluguel contratual)
Fundo de comércio (goodwill, marca, clientela)	Lojista	Sim	Método da renda (lucro do negócio) ou comparativo (outras lojas)
Equipamentos, móveis, estoque	Lojista	Sim	Valor de mercado (depreciado)
Ponto (como direito autônomo)	Não existe em shopping (diferente de loja de rua)	Não	N/A (em shopping, o ponto é do shopping)

A grande diferença entre loja de shopping e loja de rua:

Característica	Loja de Shopping	Loja de Rua
Proprietário do imóvel	Shopping (incorporador, FII)	Loja pode ser própria (proprietário) ou alugada
Ponto comercial	Pertence ao shopping (condomínio)	Pertence ao proprietário do imóvel (ou é alugado)
Transferência do ponto	Não existe (o lojista não vende o ponto, cede o contrato)	Existe (venda do ponto com fundo de comércio)
Valor do imóvel (unidade)	Pode ser avaliado (se houver unidades autônomas)	Sim (avaliação padrão)
Valor do fundo de comércio	Sim (marca, clientela, estoque, equipamentos, contrato)	Sim (similar)

O que o Lojista Realmente Vende (Cessão de Contrato de Locação)?

O lojista de shopping, na maioria dos casos, não é proprietário do imóvel (apenas permissionário ou locatário). O que ele vende é um conjunto de ativos:

Ativo	Descrição	Método de Avaliação
Contrato de locação (direito de usar o ponto)	Contrato com o shopping (prazo, valor de aluguel, exclusividade)	Valor presente da diferença entre aluguel contratual e aluguel de mercado
Fundo de comércio (goodwill)	Marca, clientela, reputação, posição na praça de alimentação, etc.	Método da renda (lucro do negócio) ou múltiplo de faturamento
Equipamentos e móveis	Balcões, prateleiras, computadores, sistemas de automação	Valor de mercado depreciado
Estoque (mercadorias)	Produtos para venda	Valor de custo ou valor de venda com desconto
Ponto (direito autônomo)	Não existe em shopping (diferente da lei do ponto 8.245/91 para lojas de rua)	N/A

Importante: Em shopping centers, não se aplica a Lei do Direito de Ponto (8.245/91, art. 51) da mesma forma que para lojas de rua. O lojista não tem direito adquirido ao ponto — o contrato de locação é que define.

Métodos de Avaliação do Fundo de Comércio (o que o lojista vende)

1. Método da Renda (Lucro do Negócio) — O MAIS ADEQUADO

O comprador de um ponto de shopping compra o direito de explorar aquele negócio (marca, clientela, fluxo). O que importa é o lucro que o negócio gera.

Valor do fundo de comércio = (Lucro líquido anual) / (Taxa de capitalização) – Valor dos equipamentos e estoque (se incluídos)

Tipo de Loja	Margem Líquida Típica	Múltiplo de Lucro (anos)	Taxa de Cap Implícita
Pequeno lojista (quiosque, 30 m²)	10% a 15%	1 a 2 anos	50% a 100%
Loja média (100 m², marca consolidada)	15% a 20%	2 a 3 anos	33% a 50%
Âncora (grande loja, contrato longo)	20% a 30%	3 a 5 anos	20% a 33%
Franquia consolidada	20% a 25%	3 a 4 anos	25% a 33%

Exemplo (loja média de 100 m² em shopping de alto padrão):

• Faturamento anual: R$ 1,5 milhão
• Lucro líquido (antes do pró-labore do proprietário): R$ 250 mil
• Múltiplo de lucro (mercado para lojas de shopping): 2,5×
• Valor do fundo de comércio = R250mil×2,5=R250mil×2,5=R 625 mil

2. Método Comparativo Direto (transações de lojas similares no mesmo shopping)

É o método preferido por corretores especializados em pontos de shopping. Compara-se o valor pago por lojas similares na mesma praça (ou em shoppings comparáveis).

Valor do fundo de comércio = Área da loja × Valor por m² de ponto (pesquisa de mercado)

Exemplo (loja de 80 m², shopping de médio porte):

• Pesquisa de transações recentes no shopping: R$ 6.000/m² (média)
• Valor do fundo de comércio = 80 m² × R6.000=R6.000=R 480 mil

3. Método do Custo de Reprodução (equipamentos + estoque + benfeitorias)

Usado apenas para lojas com pouco valor de marca (ex.: loja de commodities, baixo goodwill).

Valor do fundo de comércio = Valor dos equipamentos (depreciados) + Valor do estoque (a custo) + Valor das benfeitorias (depreciadas)

Importante: Este método ignora o goodwill (marca, clientela, ponto) — geralmente subavalia o negócio.

O Valor do Contrato de Locação (Direito de Uso do Ponto)

Se o lojista tem um contrato de locação com aluguel abaixo do valor de mercado (ex.: contrato antigo com reajustes limitados), esse direito pode valer muito.

Valor do contrato = Σ (Aluguel de mercado – Aluguel contratual) / (1 + taxa de desconto)^n

Exemplo:

• Aluguel de mercado para a loja: R$ 15.000/mês
• Aluguel contratual (lojista paga): R$ 10.000/mês
• Diferença mensal: R$5.000\to anual:R$5.000→anual:R 60.000
• Prazo remanescente do contrato: 5 anos
• Taxa de desconto: 12% a.a.
• Valor presente do contrato = R$ 216 mil

O comprador do ponto pode herdar esse contrato (com anuência do shopping).

Desafios Comuns na Avaliação de Lojas de Shopping

• Confundir valor do ponto (shopping) com valor do negócio (lojista): O lojista não é proprietário do imóvel. O shopping não vende “ponto” — vende unidades autônomas (quando há). Avaliar “ponto” como se fosse imóvel é erro grave.
• Superestimar o goodwill (marca pessoal vs. marca do shopping): O valor do ponto muitas vezes é mais do shopping do que da loja. Se o shopping perde fluxo, a loja perde valor. O avaliador precisa separar.
• Ignorar a anuência do shopping na cessão do contrato: O shopping tem direito de vetar o comprador (cláusula de “right of first refusal” ou “consentimento”). Isso reduz o valor do fundo de comércio (risco de não aprovação).
• Desconsiderar as taxas de transferência cobradas pelo shopping: Muitos shoppings cobram taxas de transferência de ponto (5% a 10% do valor da transação). O comprador paga, mas o vendedor líquido recebe menos. Impacto no valuation.
• Confundir o valor da loja (como imóvel) com o valor do negócio (fundo de comércio): Em lojas próprias (o lojista é proprietário do imóvel), o valor total é a soma: imóvel + fundo de comércio. Em lojas alugadas (a maioria dos shoppings), o lojista só vende o fundo de comércio.

Dicas do Especialista (30 anos de experiência)

1. Nunca avalie uma loja de shopping sem ler o contrato de locação. O contrato define o que pode ser cedido (ou não), as taxas de transferência, o prazo remanescente, o valor do aluguel (contratual vs. mercado).
2. Documentos obrigatórios para o laudo:
   • Contrato de locação (ou permissão de uso) com o shopping
   • DRE dos últimos 24 meses (faturamento, custos, lucro líquido)
   • Balanço patrimonial (equipamentos, estoque)
   • Extratos bancários (para validar receita)
   • Comprovante de pagamento do aluguel e taxas de condomínio (últimos 12 meses)
   • Cláusulas de transferência (anuência do shopping, taxas)
   • Pesquisa de valores de transação de lojas similares no mesmo shopping
3. Apresente no laudo a separação clara entre:
   • Valor do imóvel (se for próprio do lojista) — raro em shoppings tradicionais
   • Valor do fundo de comércio (goodwill, marca, clientela)
   • Valor do contrato de locação (se aluguel abaixo do mercado)
   • Valor dos equipamentos e estoque
4. Alerta sobre a “falsa liquidez” de pontos de shopping: O mercado de compra e venda de pontos de shopping é ilíquido. As transações são raras e demoradas. O múltiplo de lucro tende a ser mais baixo (2 a 3 anos) do que para negócios de rua (3 a 5 anos).

Case Técnico: Quando o lojista achava que vendia o “ponto” (imóvel), mas na verdade vendia o fundo de comércio

Um lojista de uma loja de 60 m² em um shopping de médio porte no Rio de Janeiro procurou um avaliador para vender o “ponto”. Ele acreditava que o imóvel valia R$ 800 mil (com base no valor de mercado de lojas de rua na região). Na verdade, o shopping não vendia unidades autônomas — o lojista era apenas locatário.

O que ele realmente possuía:

• Contrato de locação com prazo de 3 anos (renovável)
• Aluguel de mercado (na época do contrato) — não havia ágio contratual
• Boa clientela, marca razoável, equipamentos depreciados, estoque de R$ 100 mil

Valuação correta (fundo de comércio):

• Lucro líquido anual (últimos 24 meses): R$ 180 mil
• Múltiplo de lucro (loja de shopping médio porte): 2,2×
• Valor do fundo de comércio: R180mil×2,2=R180mil×2,2=R 396 mil
• (+) Equipamentos depreciados: R$ 50 mil
• (+) Estoque (a custo): R$ 100 mil
• Valor total do negócio: R$ 546 mil

Diferença: O lojista imaginava R$800mil\mathrm{.}OvalorrealeraR$800mil.OvalorrealeraR 546 mil. Ele não vendeu, alegando que o avaliador “não entendeu o valor do ponto”. Após 2 anos, desistiu do negócio e cedeu o ponto por R$ 480 mil.

Checklist para Avaliação de Lojas de Shopping (Fundo de Comércio)

Documentação:

• Contrato de locação (prazo, aluguel, taxas, cláusulas de transferência)
• DRE dos últimos 24 meses (faturamento, custos, lucro líquido)
• Extratos bancários (validação da receita)
• Balanço patrimonial (equipamentos, estoque, contas a receber)
• Comprovante de pagamento de aluguel e taxas (últimos 12 meses)
• Pesquisa de transações de lojas similares no mesmo shopping

Valuation:

• Método da renda (lucro líquido × múltiplo setorial) — método principal
• Método comparativo (valor por m² de ponto) — verificação
• Método do custo (equipamentos + estoque) — valor mínimo

Separação obrigatória no laudo:

• Valor do fundo de comércio (goodwill, marca, clientela)
• Valor do contrato de locação (se aluguel abaixo do mercado)
• Valor dos equipamentos e estoque (se incluídos na venda)
• O imóvel (unidade autônoma) não pertence ao lojista (salvo raras exceções)

Fontes de dados confiáveis:

• Associação Brasileira de Shopping Centers (ABRASCE) — pesquisas de valores de ponto
• Corretores especializados em pontos de shopping (transações recentes)
• Contrato de locação (cláusulas, aluguel, taxas)
• IBAPE (pesquisas de múltiplos de lucro para comércio varejista)

Conclusão e Chamada para Ação

Na avaliação de lojas de shopping, a confusão entre valor do imóvel e valor do fundo de comércio é a fonte mais comum de erros. O lojista, na maioria dos casos, não é proprietário do imóvel — apenas locatário ou permissionário. O que ele vende é o direito de usar o ponto (contrato de locação), o negócio (marca, clientela, estoque, equipamentos), e eventualmente o goodwill.

O avaliador precisa dominar o método da renda (lucro × múltiplo), o método comparativo (valor por m² de ponto) e o método do custo (equipamentos + estoque), além de entender as cláusulas do contrato de locação (anuência do shopping, taxas de transferência, prazo remanescente).

Lembre-se: a NBR 14653-1 exige que o avaliador identifique claramente o objeto da avaliação. Em lojas de shopping, o objeto é o fundo de comércio (negócio) — não o imóvel (que pertence ao shopping).