Introdução Você já avaliou uma loja no JK Iguatemi ou no Cidade Jardim, em São Paulo? O aluguel por metro quadrado pode ser três ou quatro vezes maior que o de um shopping de bairro. A marca da loja, o mix de produtos, o público-alvo de alta renda, a arquitetura assinada — tudo isso cria […]
Introdução Você já tentou financiar a compra de uma loja de shopping? Se sim, sabe que não é como financiar um apartamento residencial. Os bancos olham para a loja de shopping com uma lupa: analisam o contrato de locação (se houver), a qualidade do locatário, a saúde financeira do shopping (vacância, inadimplência, fluxo de clientes), […]
Introdução Você já avaliou uma loja em um shopping que, apesar da boa localização e fluxo razoável, tinha um histórico crônico de inadimplência no condomínio? Lojas vizinhas devendo taxas, o shopping cortando serviços (limpeza, segurança, manutenção), e o valor da loja despencando — não por causa do ponto, mas por causa do risco de o […]
Introdução Você já avaliou uma loja de shopping em um empreendimento que perdeu fluxo, com vacância crescente e âncoras fechadas? O shopping está “morrendo”, mas o terreno é valioso, a localização é central, e a estrutura do prédio (lajes amplas, pé-direito alto, estacionamento) tem potencial para ser convertida em algo totalmente novo — residencial, hotel, […]
Introdução Você já foi contratado para avaliar uma loja de shopping onde o lojista alega que o aluguel está abusivo — muito acima do valor de mercado — enquanto o shopping defende que o aluguel contratual é justo e reflete a localização privilegiada? Bem-vindo ao mundo das ações revisionais de aluguel. O laudo de avaliação é […]
Introdução Você já avaliou uma loja em um shopping na periferia de uma grande cidade — longe dos centros consolidados, com acesso limitado, renda média mais baixa, e sujeito a oscilações econômicas regionais? O fluxo de clientes pode ser razoável, o aluguel parece justo, mas o risco de desvalorização é real. Uma obra que desvia […]
Introdução Você já avaliou uma loja âncora de 2.000 m² (Renner, C&A, Marisa, Magazine Luiza) e uma loja satélite de 100 m² no mesmo shopping, e aplicou o mesmo múltiplo de aluguel (valor por m²) para ambas? Se sim, você provavelmente cometeu um erro grave. As lojas âncora pagam aluguel por m² muito menor do […]
Introdução Você já avaliou uma loja de shopping para um Fundo de Investimento Imobiliário (FII)? Se sim, sabe que não é um laudo comum. O FII não está interessado em comprar a loja para operar — ele quer comprar o imóvel (unidade autônoma) para alugar para um lojista (operador), gerando renda mensal para o fundo e valorização […]
Introdução Você já avaliou duas lojas no mesmo shopping, com a mesma área, mesmo padrão de acabamento, e encontrou valores completamente diferentes? A diferença não estava no imóvel — estava na localização: uma no piso térreo, corredor principal, esquina; outra no piso superior, corredor secundário, meio de quadra. O valor do ponto comercial (ou da […]
Introdução Você já avaliou um quiosque de shopping? Aquela pequena ilha no corredor, com 5 a 15 m², sem paredes, sem instalações hidráulicas fixas, movido a energia elétrica puxada do teto, e com um contrato de permissão de uso (não de locação) que pode ser rescindido a qualquer momento. Como avaliar um ativo tão pequeno, […]