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Introdução

Você já avaliou uma marina localizada no litoral e descobriu que o terreno não pertence ao proprietário — pertence à União? Pois é. Cerca de 70% do litoral brasileiro é formado por Terrenos de Marinha e seus acrescidos. Isso significa que a maioria das marinas, estaleiros e clubes náuticos à beira-mar estão instalados em áreas da União, sob regime de concessão, ocupação ou aforamento.

Ao longo de 30 anos de avaliações e perícias, já vi laudos que ignoraram completamente a condição de terreno de marinha, superestimando o valor do imóvel em 50% ou mais. Em outros casos, avaliadores deixaram de calcular o laudêmio (5% do valor do terreno devido à União a cada transferência) — e o comprador teve uma surpresa desagradável na hora do registro.

Neste artigo, você vai aprender a avaliar marinas em Terrenos de Marinha, segundo as normas NBR 14653-1 e NBR 14653-2 e a legislação da SPU (Secretaria do Patrimônio da União). Porque o valor de uma marina não está apenas no que se vê — está no regime jurídico do solo e da água.

O que é Terreno de Marinha e por que isso importa para o avaliador?

Conceito	Definição	Largura
Terreno de Marinha	Faixa de 33 metros medidos horizontalmente a partir da pregação média das marés (linha do maior alcanço)	33m
Terreno Acrescido	Áreas que, natural ou artificialmente, foram incorporadas ao terreno de marinha (aterros, por exemplo)	Variável

Quem é o proprietário? A União (art. 20, inciso VII da Constituição Federal).

Qual o regime de ocupação para marinas? Os regimes mais comuns são:

Regime	Descrição	Direitos do Ocupante	Impacto no Valor
Concessão de uso	Autorização da SPU para uso privativo da área (prazo determinado, renovável)	Direito de uso, não propriedade	Médio a Alto (se renovável)
Aforamento	Direito real de uso mediante pagamento anual (foro)	Direito real, mais estável	Alto
Ocupação	Uso sem título formal (irregular)	Nenhum — risco de desocupação	Baixo ou zero
Cessão	Transferência do direito de uso entre particulares (com anuência da SPU)	Direito de uso transferível	Médio

O que é o Laudêmio e como ele afeta o valor?

Laudêmio é a remuneração devida à União pela transferência do direito de uso de um terreno de marinha. O valor é de 5% do valor do terreno (não do imóvel como um todo) no momento da transferência.

Fórmula básica:
Laudêmio = Valor do Terreno × 5%

Exemplo:

• Valor do terreno (sem benfeitorias) avaliado em R$ 1,2 milhão
• Laudêmio devido à União: R$1,2mi\times 5$1,2mi×5 60.000

Quem paga? O adquirente (comprador) na transferência do direito de uso.

Impacto na avaliação: O avaliador precisa informar no laudo:

• O valor do terreno para cálculo do laudêmio
• Que o laudêmio será devido na transferência
• Que o comprador deve considerar esse custo adicional

Métodos Técnicos para Avaliar Marinas em Terreno de Marinha (NBR 14653-1 e 14653-2)

1. Método Comparativo Direto com ajuste por regime de ocupação

O método mais adequado — desde que os comparáveis sejam também terrenos de marinha com regimes similares.

Regime de Ocupação	Fator de Ajuste (sobre terreno em propriedade plena)
Aforamento (foro pago)	0,7 a 0,85
Concessão de uso (renovável)	0,6 a 0,75
Concessão de uso (vencida)	0,3 a 0,5
Ocupação irregular	0,1 a 0,3

Exemplo prático:

• Terreno em propriedade plena (mesma localização): R$ 2,0 milhões
• Marina em terreno de marinha com concessão renovável: fator 0,7
• Valor do direito de uso: R$ 1,4 milhão

Diferença de R$ 600 mil atribuível ao regime de ocupação (30% de deságio).

2. Método da Renda com dedução do foro (se aplicável)

Se a marina paga foro anual à SPU (2% a 5% do valor do terreno), isso reduz a receita líquida.

Valor = (Receita líquida anual – Foro anual) / Taxa de capitalização

Exemplo:

• Receita líquida anual da marina: R$ 500 mil
• Foro anual devido à SPU: R$ 30 mil
• Receita líquida ajustada: R$ 470 mil
• Taxa de capitalização: 11%
• Valor: R470.000÷0,11=R470.000÷0,11=R 4,27 milhões
• Valor sem considerar o foro: R$500.000÷0,11=R$500.000÷0,11=R 4,55 milhões
• Deságio por foro: R$ 280 mil (6%)

3. Método Involutivo (para calcular o valor do terreno como se fosse próprio)

Útil para determinar o valor do terreno para fins de laudêmio ou para precificar uma eventual aquisição da plena propriedade (desafetação).

Valor do terreno para laudêmio = Valor de terreno similar em propriedade plena × (1 – fator de restrição)

Passo a Passo para Avaliar Marina em Terreno de Marinha (Checklist do Avaliador)

Passo 1 — Identifique a situação do terreno perante a SPU

• O terreno é de marinha? Acrescido? (consulte a SPU)
• Há título de concessão, aforamento ou ocupação?
• O título está vigente e renovado?
• Há débitos de foro ou taxas?

Passo 2 — Determine o regime de ocupação

• Concessão de uso (prazo, renovabilidade)
• Aforamento (foro anual percentual)
• Ocupação irregular (sem título)
• Cessão onerosa (transferido entre particulares)

Passo 3 — Calcule o valor do terreno para laudêmio

• Pesquise valores de terrenos similares em propriedade plena (na mesma região)
• Aplique fator de ajuste por regime de ocupação (Tabela acima)
• O resultado é o valor do direito de uso (não da propriedade plena)

Passo 4 — Calcule o laudêmio devido na transferência

• Laudêmio = Valor do terreno (base SPU) × 5%
• Informe no laudo que este valor será devido pelo adquirente

Passo 5 — Incorpore as obrigações anuais (foro)

• Foro anual (percentual sobre o valor do terreno)
• Taxa de ocupação (se aplicável)
• Deduza do fluxo de caixa no método da renda

Desafios Comuns na Avaliação de Marinas em Terreno de Marinha

• Confundir terreno de marinha com propriedade plena: É o erro mais grave. O avaliador trata o terreno como se fosse do proprietário, superestimando o valor em 30% a 50%. Já vi laudos que ignoraram completamente a condição de marinha — e foram contestados judicialmente.
• Esquecer o laudêmio na transferência: O laudêmio não é um imposto opcional — é devido à União em toda transferência. O avaliador que não informa esse custo no laudo está omitindo uma informação relevante para o comprador.
• Desconsiderar a renovabilidade da concessão: Se a concessão está vencida ou tem baixa probabilidade de renovação, o valor do direito de uso cai drasticamente. Já avaliei marinas com concessão vencida cujo valor era próximo de zero.
• Confundir laudêmio com foro: Laudêmio é pago uma vez, na transferência (5%). Foro é pago anualmente (2% a 5% do valor do terreno). Ambos existem, ambos afetam o valor — mas de formas diferentes.

Dicas do Especialista (30 anos de experiência)

1. Nunca avalie uma marina no litoral sem consultar a SPU. A SPU mantém cadastro de todos os terrenos de marinha, incluindo a situação do ocupante (concessão, aforamento, ocupação irregular). A consulta é pública e gratuita.
2. Documentos obrigatórios para o laudo:
   • Certidão da SPU (situação do terreno, regime de ocupação)
   • Contrato de concessão ou aforamento (se houver)
   • Comprovante de pagamento do foro (últimos 5 anos)
   • Certidão de débitos da SPU (foro, taxas, laudêmios não pagos em transferências anteriores)
   • Matrícula do imóvel (se houver — raro em terreno de marinha)
3. Diferencie três valores distintos:
   • Valor da plena propriedade: O terreno seria do proprietário (não se aplica a terreno de marinha, mas serve como referência)
   • Valor do direito de uso (concessão/aforamento): O que o ocupante realmente tem
   • Valor do laudêmio: 5% do valor do terreno, devido na transferência
4. Cuidado com terrenos acrescidos: Muitas marinas estão em aterros (terrenos acrescidos). A regra é a mesma do terreno de marinha: pertencem à União. O fato de ter sido aterrado não muda a propriedade.

Case Técnico: Quando o laudêmio “quebrou” a operação

Avaliei uma marina em um afluente da Baía de Guanabara (RJ) para fins de compra e venda. O comprador ofereceu R$ 3,5 milhões com base em um laudo que tratava o terreno como propriedade plena.

Ao consultar a SPU, descobri:

• O terreno era de marinha (faixa de 33m a partir do rio)
• O ocupante tinha apenas uma ocupação irregular (sem concessão, sem aforamento)
• Débitos de foro acumulados nos últimos 10 anos: R$ 180 mil
• Laudêmio devido na transferência (se a SPU autorizasse): 5% sobre o valor do terreno (R$1,2mi\times 5$1,2mi×5 60 mil)
• Risco de não renovação da ocupação: alto

Minha avaliação:

• Valor do direito de uso (com concessão regularizada hipotética): R$ 1,5 milhão
• Dedução dos débitos (R$180mil):R$180mil):R 1,32 milhão
• Provisão para regularização (honorários, taxas): R$ 200 mil
• Valor final: R$ 1,12 milhão

O comprador desistiu do negócio. O vendedor tentou cobrar R$ 3,5 milhões de outro comprador, mas a SPU embargou a transferência por falta de regularidade. A marina permanece em situação irregular.

Checklist para Avaliação de Marinas em Terreno de Marinha

Documentação SPU:

• Certidão da SPU (situação do terreno)
• Contrato de concessão ou aforamento (se houver)
• Comprovante de pagamento do foro (últimos 5 anos)
• Certidão de débitos (foro, taxas, laudêmios anteriores)
• Processo administrativo na SPU (se houver)

Documentação complementar:

• Matrícula (se houver — geralmente não há em terreno de marinha)
• Licença ambiental de operação (válida)
• Alvará municipal
• Autorização da Capitania dos Portos

Cálculos obrigatórios no laudo:

• Valor do terreno para fins de laudêmio (base SPU)
• Laudêmio devido na transferência (5%)
• Foro anual (se aplicável)
• Valor do direito de uso (não da plena propriedade)

Fontes de dados confiáveis:

• SPU (Secretaria do Patrimônio da União) — site e atendimento presencial
• IBAPE (pesquisas de fatores de ajuste para terrenos de marinha)
• Lei 9.636/1998 (regula terrenos de marinha)
• Decreto-Lei 9.760/1946 (laudêmio e foro)
• Associação de marinas e clubes náuticos (práticas de mercado)

Conclusão e Chamada para Ação

Uma marina em terreno de marinha não pode ser avaliada como se o terreno fosse do proprietário. O regime jurídico é completamente diferente: o ocupante tem apenas um direito de uso (concessão ou aforamento), sujeito a foro anual e a laudêmio na transferência.

O avaliador que ignora essa realidade está superestimando o valor do imóvel — e expondo compradores, vendedores e a si mesmo a riscos jurídicos e financeiros.

Lembre-se: a NBR 14653-1 exige que o avaliador considere o regime jurídico do imóvel e todas as suas restrições. Em terrenos de marinha, a restrição é gigantesca. O laudo que não a considera é tecnicamente nulo.