Você já avaliou um posto de combustível que, apesar de pequeno e sem bandeira renomada, faturava o dobro de um posto maior na mesma região? E, ao investigar, descobriu que ele tinha convênio com três transportadoras que abasteciam ali 50 caminhões por dia, com pagamento garantido em 30 dias? Pois é. Postos com convênio com transportadoras […]
Você já avaliou um posto de combustível independente – sem bandeira, sem contrato de exclusividade, comprando produto no spot market – e percebeu que o comprador ofereceu 40% abaixo do valor de um posto bandeirado similar? E o proprietário, inconformado, perguntou: “mas o meu posto é maior, tem mais bombas, por que vale menos?” Pois […]
Você já viu uma família perder milhões em uma partilha judicial porque o laudo de avaliação foi feito por um profissional sem experiência, que subavaliou um imóvel comercial em 40%? Ou, pior, uma mãe que vendeu um apartamento por valor muito abaixo do mercado porque confiou em uma “avaliação gratuita” da imobiliária? Pois é. Estima-se que, […]
Você já avaliou um posto de combustível localizado às margens de uma rodovia que, segundo o plano diretor municipal, será duplicada nos próximos 24 meses? E o proprietário insiste que “ainda não saiu o decreto” e que o laudo deve ignorar o risco? Pois é. Mais de 40% dos laudos que reviso em processos judiciais envolvendo […]
Você já avaliou um posto de combustível cujo terreno permite dobrar a área de conveniência, mas a construção ainda não saiu do papel? E o proprietário jura que o imóvel vale “como se já estivesse pronto”? Pois é. Mais de 60% dos laudos que reviso para postos com aprovação pendente ou parcial ignoram o valor do […]
Você já avaliou um imóvel que, meses depois, foi vendido por um valor 40% superior ao seu laudo? E descobriu, ao investigar, que havia ali um potencial construtivo não utilizado, uma outorga onerosa transferível ou um subsolo alugado para estacionamento? Pois é. Estima-se que 30% dos imóveis comerciais e industriais possuem ativos não contabilizados que escapam […]
Introdução “Instalei painéis solares no meu posto. A conta de luz caiu 70%. O cliente vê os painéis e gosta. Isso impacta o valor do meu negócio? Quanto? O avaliador vai considerar?” A resposta é sim, e significativamente. A geração de energia solar em postos de combustível deixou de ser um diferencial “verde” para se tornar […]
Introdução “Engenheiro, encontrei um avaliador que faz o laudo por R1.500.PorqueosenhorcobraR1.500.PorqueosenhorcobraR 7.000? Não é o mesmo documento?” Essa pergunta – que ouço repetidamente – revela um dos maiores equívocos no mercado de avaliações imobiliárias: achar que o laudo é uma commodity – um produto padronizado onde o mais barato é sempre a melhor escolha. Não é. Avaliar um […]
Introdução “Meu posto não é apenas um posto. Temos um sistema de pós-venda: ligamos para os clientes uma semana depois do abastecimento, oferecemos descontos na próxima visita, temos um programa de pontos, e os clientes são fiéis. Como isso impacta o valor do meu negócio? O avaliador vai considerar esse diferencial?” A resposta é sim, e […]
Introdução “Meu pai faleceu há 18 meses. O posto da família está parado? Não, continua funcionando, mas a sucessão não foi resolvida. Os herdeiros não entram em acordo sobre o valor. O inventário está travado na justiça. Advogados, peritos, custas… já gastamos mais de R$ 100.000 e não chegamos a lugar nenhum.” Essa frase – […]