Introdução Você já avaliou dois postos de combustível exatamente iguais: mesma localização, mesma área, mesmos tanques, mesma bandeira. Um foi vendido por R5milho~es.Ooutro,porR5milho~es.Ooutro,porR 7 milhões. Por que tanta diferença? A resposta pode estar em uma métrica que poucos avaliadores conhecem e menos ainda aplicam: o CAC – Custo de Aquisição de Cliente (Customer Acquisition Cost). Com mais de […]
Introdução Você já viu um posto de combustível perder sua bandeira (distribuidora) porque não conseguiu comprovar o valor do imóvel como garantia contratual? Eu já. E o resultado foi uma queda de 30% nas vendas em menos de 60 dias, seguida de pedido de recuperação judicial. Os contratos entre postos revendedores e bandeiras (Vibra, Ipiranga, […]
Introdução Você já avaliou um posto que opera com etanol hidratado em tanques dedicados, biodiesel B30 em fase de teste e um compressor de biometano para abastecer frotas de caminhões? Eu já. E acredite: não é a mesma coisa que avaliar um posto convencional de gasolina e diesel S-10. O Brasil caminha para uma matriz […]
Introdução Você já viu um posto de combustível ser devolvido à arrendadora (banco ou empresa de leasing) em condições operacionais deploráveis – tanques sem manutenção, sistema de monitoramento desativado, passivo ambiental de R$ 500 mil? Eu já. Mais de uma vez. O leasing de postos de combustível é uma modalidade cada vez mais comum: o […]
Introdução “Engenheiro, o senhor não pode fazer um laudo mais simples? É só para ter uma ideia do valor… não precisa seguir essas normas todas.” Eu já ouvi essa frase centenas de vezes em 30 anos de profissão. E a minha resposta é sempre a mesma: “Meu caro, um laudo sem NBR 14653 não é um […]
Introdução Você já se deparou com um posto de combustível onde a loja de conveniência não pertence ao dono dos tanques? Onde o aluguel pago pela franquia representa 30% da renda total, mas o contrato de locação tem cláusulas que podem expulsar o lojista em 30 dias? Pois é. Esse é um dos cenários mais […]
Introdução Você já viu uma obra paralisada porque a construtora não conseguiu apresentar garantia contratual? Ou um licitante desclassificado porque a apólice de seguro garantia foi recusada pela seguradora por falta de lastro patrimonial sólido? Eu já. Dezenas de vezes. Com mais de 30 anos avaliando imóveis para os mais diversos fins, aprendi que o laudo […]
Introdução Você acabou de receber o laudo de avaliação ambiental. A conclusão é clara: o imóvel apresenta risco ambiental grave – solo contaminado, passivo enterrado, área de preservação permanente ocupada irregularmente ou vazamento ativo de combustível. O que fazer agora? Nos meus 30 anos de carreira, já vi de tudo: desde proprietários que ignoraram o laudo e […]
Introdução Você sabia que um posto de combustível com sistema de monitoramento remoto de tanques (SMRT) pode valer até 18% mais do que um posto similar sem automação, mas que esse mesmo sistema, se não estiver devidamente aferido e integrado ao laudo, pode gerar passivo judicial? Pois é. Nos últimos cinco anos, tenho avaliado dezenas […]
Introdução Você já viu um negócio imobiliário promissor ruir porque, na reta final da due diligence, surgiu uma área de preservação permanente (APP) não registrada, um passivo de resíduos industriais ou uma nascente condenada? Eu já, mais vezes do que gostaria. Com mais de três décadas avaliando imóveis rurais, urbanos e industriais, aprendi uma lição […]