Você já avaliou um posto de combustível que seria adquirido por um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) – e percebeu que o laudo precisa ser muito mais robusto do que uma avaliação para compra e venda comum? E que a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e os analistas de fundos exigem rigor metodológico, aderência a […]
Você já avaliou um posto de combustível onde o proprietário é o mesmo dono do imóvel e da operação – e ele quer saber “quanto vale tudo” para vender, dar em garantia ou para fins de inventário? E percebeu que misturar o valor do imóvel (terreno + benfeitorias) com o valor do negócio (marca, carteira […]
Posto com Potencial de Loteamento: Como Avaliar um Ativo que Vale Mais que o Posto (e que o Terreno)
Você já avaliou um posto de combustível localizado em um terreno de 5.000 m² – mas o posto ocupa apenas 1.500 m², e o restante é um grande espaço ocioso, com frente para uma avenida em franca expansão? E percebeu que o valor do terreno ocioso, se loteado, poderia ser maior do que o valor […]
Você já avaliou um posto de combustível tecnicamente perfeito – localização excelente, equipamentos novos, fluxo de caixa robusto – mas que, ao investigar a fundo, descobriu que havia 14 ações trabalhistas em andamento contra o proprietário, totalizando R$ 1,2 milhão em riscos contingentes? E o comprador, que estava prestes a fechar negócio, recuou ao descobrir […]
Você já avaliou um posto de combustível que possui tanque de GNV (Gás Natural Veicular) – com compressor, cilindros de alta pressão, sistema de refrigeração e todo o aparato técnico – e percebeu que ele atrai uma clientela fiel (táxis, transportadoras, motoristas de aplicativo) e tem margens diferenciadas? Mas também notou que as exigências do […]
Você já aceitou avaliar um posto de combustível – ou qualquer imóvel – sem antes verificar a regularidade fiscal do proprietário ou da empresa? E, depois de entregar o laudo, o cliente tentou usá-lo para obter financiamento, mas o banco recusou porque havia execuções fiscais pendentes? Ou, pior, o cliente foi autuado pela Receita Federal […]
Você já avaliou um posto de combustível tecnicamente excelente – localização privilegiada, equipamentos modernos, bandeira renomada – mas que passou por um processo de recuperação judicial (RJ) há alguns anos? E o proprietário, já fora do RJ, quer saber “quanto vale hoje” para vender, dar em garantia ou atrair novos sócios? Pois é. Postos com histórico […]
Você recebeu um laudo de avaliação do seu posto de combustível e o valor veio muito abaixo do esperado. A primeira reação é irritação, depois frustração, e por fim a suspeita: “será que o avaliador errou? Será que ele não considerou o meu contrato com a transportadora? Será que ele ignorou a localização privilegiada?” Pois […]
Você já entregou um laudo tecnicamente impecável – NBR 14653-1 rigorosamente seguida, amostras robustas, homogeneização bem fundamentada – e o cliente respondeu: “tudo bem, mas você não avaliou o potencial de desmembramento do terreno”? Ou: “e o valor da marca do posto, você não colocou no laudo?” Pois é. Grande parte das insatisfações com laudos de […]
Você já avaliou um posto de combustível que, tecnicamente, era igual a outro na mesma região – mesmos equipamentos, mesmo volume de vendas, mesma bandeira – mas um deles tinha certificação ISO 9001 (qualidade) ou ISO 14001 (gestão ambiental) e o outro não? E percebeu que o posto certificado atraía clientes mais exigentes (frotas, empresas, […]