Você já recebeu uma demanda como esta? “Engenheiro, o posto fica na orla, funcionando há 20 anos. O terreno é de marinha, mas tenho a ocupação autorizada pela SPU. Preciso do laudo para dar em garantia de financiamento.” Pois bem. A maioria dos avaliadores comete um erro grave aqui: trata o terreno de marinha como se […]
O que diz: A matriz tem o direito de comprar o posto pelo valor oferecido por terceiro, igualando a proposta. Impacto no valuation: 2. Vedação à Transferência de Franquia sem Aprovação O que diz: O novo proprietário não pode operar com a mesma bandeira se a matriz reprovar seu perfil (idôneo, capacidade financeira, localização). Impacto no valuation: […]
O Vizinho Vai Te Processar? Como um Laudo Técnico Bem Feito Evita Litígios de Divisas, Sombra e Água
Você já foi intimado a depor em um processo judicial porque o vizinho alegou que “o avaliador supervalorizou o imóvel e isso prejudicou minha visão da paisagem”? Eu já. Três vezes. Uma delas, o litígio durou 5 anos. O laudo que eu havia feito para um financiamento foi usado como prova em uma ação de […]
Você já recebeu a seguinte solicitação: “Engenheiro, o posto tem um passivo ambiental em andamento — um vazamento detectado há 6 meses, mas ainda não remediado. Preciso do laudo para uma partilha judicial. Quanto vale?” Pois bem. A maioria dos avaliadores entra em pânico aqui. Alguns simplesmente recusam o trabalho. Outros — pior — ignoram o […]
Você sabia que um posto de combustível com 25 anos de operação pode valer menos que o terreno vizinho vazio? Já vi isso acontecer. O comprador achou que estava fazendo um ótimo negócio, mas o laudo de avaliação para financiamento foi recusado. Motivo: o banco entendeu que o passivo ambiental e a depreciação técnica eram tão […]
Você já se deparou com um posto de gasolina onde o fluxo de veículos abastecendo é mediano, mas o estacionamento pago ao lado fatura mais que a própria bomba? Como separar o valor operacional da conveniência do valor do imóvel como terreno de uso comercial? Ignorar essa renda acessória é um erro; tratá-la como perpetuidade, […]
Três meses de turbulência nos mercados financeiros, com juros em alta, bolsa volátil e dólar instável, colocaram em xeque os planos de longo prazo de muitos brasileiros, sobretudo o principal objetivo do investidor do país, segundo pesquisa recente da Anbima: a compra da casa própria. A questão que fica é o que fazer para proteger […]
Introdução Você já tentou comprar um carro usado sem levar um mecânico de confiança? Pois é. O vendedor sabe muito mais sobre o estado do carro do que você. Isso é assimetria de informação – e ela mata negócios. No mercado imobiliário, a assimetria é ainda mais grave. O vendedor morou no imóvel por 10 anos. Sabe […]
Introdução Você passou semanas elaborando um laudo técnico impecável: NBR 14653 seguida à risca, tratamento estatístico robusto, fotografias, memória de cálculo, ART registrada. Entregou ao vendedor. O vendedor repassa ao comprador potencial. Silêncio. Três dias depois, o comprador volta com perguntas. E não são perguntas sobre o método de homogeneização ou o coeficiente de variação. […]
Introdução Você já avaliou um posto onde a loja de conveniência representa 35% da receita total, mas apenas 15% do espaço construído? Eu já. E acredite: avaliar esse ativo integrado é completamente diferente de avaliar um posto sem loja – ou com loja terceirizada. A loja de conveniência própria (operação integrada ao posto, mesmo CNPJ, […]