Posto com Acordo de Não Concorrência Vale Menos? Como Avaliar quando o Vendedor “Amarra” o Comprador
Você já recebeu a seguinte demanda? “Engenheiro, vou vender meu posto, mas o comprador exige que eu assine um acordo de não concorrência — não posso abrir outro posto num raio de 10 km pelos próximos 5 anos. Isso afeta o valor?” Pois bem. A resposta é sim, e muito. O acordo de não concorrência (non-compete agreement) […]
Posto Desativado Vale Ouro? Como Avaliar o Potencial de Conversão de Uso e o Valor do Terreno Ocioso
Você já avaliou um posto de combustível desativado — ou em funcionamento precário — localizado em uma avenida valorizada, cercado por prédios residenciais e comerciais? Pois bem. Esse posto pode valer muito mais como terreno para outro uso do que como posto operando. O fenômeno da conversão de uso é uma das maiores oportunidades — e armadilhas — na […]
Seu Posto Vale Mais do que Estão Oferecendo? Como o Laudo Técnico Revela a Subvalorização Silenciosa
Você já recebeu ofertas pelo seu posto e teve a sensação de que “algo está errado” — que o imóvel vale mais do que estão oferecendo, mas não consegue provar? Eu já vi isso centenas de vezes. Pior: já vi proprietários aceitarem ofertas 20%, 30% ou até 40% abaixo do valor real de mercado porque […]
Você já avaliou um posto que reaproveita água da chuva para lavar calçadas, abastecer descargas e até para uso na loja de conveniência? Pois bem. Esse não é apenas um “detalhe ecológico” — é um ativo econômico que reduz custos operacionais, melhora a imagem do negócio e, em alguns casos, valoriza o imóvel em até 15%. Mas […]
Você já viu um negócio imobiliário desmoronar depois de semanas de negociação porque as partes descobriram — tarde demais — que o imóvel tinha um passivo ambiental de R$ 500 mil? Eu já. Dezenas de vezes. Pior: já vi compradores pagarem ágio de 30% sobre um imóvel que, se tivesse sido avaliado antes, teria sido […]
Você já avaliou um posto que vende diesel S10, mas os tanques são os mesmos de quando o diesel era comum — com alto teor de enxofre? Pois bem. Você pode estar diante de um passivo técnico silencioso que reduz o valor do imóvel e, em casos extremos, inviabiliza a operação. O diesel S10 (com teor de […]
Você já viu um posto de combustível próspero definhar em menos de dois anos após a troca de comando? Eu já. Mais vezes do que gostaria de lembrar. O problema raramente era o novo gestor. O problema era a transição cega: ninguém sabia o valor real do negócio, os ativos estavam misturados com passivos, e a […]
Você já viu um negócio imobiliário desmoronar porque o vendedor pediu R5milho~es,ocompradorofereceuR5milho~es,ocompradorofereceuR 3,5 milhões, e ninguém sabia qual era o valor real? Eu já. Dezenas de vezes. O pior não é a negociação fracassar. É quando ela “vai para frente” com um preço errado — e seis meses depois uma das partes descobre que pagou 30% acima do […]
Você já recebeu a seguinte demanda? “Engenheiro, o posto é 100% autoposto. O cliente abastece sozinho, pagamento no caixa ou no app. Tem uma loja de conveniência pequena. Quanto vale?” Pois bem. O autoposto (self-service) é uma realidade crescente no Brasil — mas a maioria dos avaliadores ainda o trata como um posto convencional. Erro grave. […]
Você já avaliou dois postos idênticos — mesma localização, mesma área, mesma idade, mesma bandeira — e encontrou valores radicalmente diferentes? Eu já. Dezenas de vezes. Na maioria dos casos, a diferença estava nos equipamentos. Não na idade deles, mas no estado de manutenção. Tanques sem teste de estanqueidade, bombas descalibradas, sistema de monitoramento desativado, mangueiras ressecadas. […]