Introdução Um posto de combustível já é, por si só, um ativo de alto risco ambiental. Agora, imagine esse posto dentro de uma Área de Proteção Ambiental (APP) – margem de rio, encosta, manancial de abastecimento ou entorno de unidade de conservação. O que parece um pesadelo regulatório é, na verdade, uma realidade para muitos postos brasileiros. […]
Por Que um Laudo Barato Pode Inviabilizar Sua Negociação: O Custo Oculto da Avaliação de Baixo Custo
Introdução “Engenheiro, encontrei um avaliador que faz o laudo por R800.PorqueosenhorcobraR800.PorqueosenhorcobraR 3.500?” Essa é a pergunta que mais ouço em três décadas de profissão. E a resposta, infelizmente, só fica clara depois que o negócio desmorona. O comprador recusa o laudo barato porque o banco não aceita. O vendedor perde a venda porque o laudo não […]
Introdução “Engenheiro, preciso do laudo do meu posto para ontem. O comprador está pressionando. Dá para fazer em 3 dias?” Essa é uma das perguntas que mais ouço em três décadas de profissão. A resposta, quase sempre, frustra o cliente: não, não dá. E não é por falta de vontade ou por burocracia desnecessária. É porque […]
Introdução Um posto de combustível à venda. O corretor diz: “É um ótimo negócio, faturamento alto, localização privilegiada.” O comprador pergunta: “Quanto vale o imóvel?” O corretor responde: “O proprietário pede R$ 2,5 milhões.” E o laudo técnico? Fica para depois – ou nunca sai. Esse é um dos cenários mais perigosos do mercado imobiliário […]
Introdução Você sabia que mais de 60% dos postos de combustível no Brasil operam com alguma pendência ambiental? Tanques sem laudo de estanqueidade. Sistema de tratamento de águas oleosas (SAO) sem manutenção. Licença ambiental vencida. Ou pior: contaminação de solo e lençol freático que o proprietário nem imagina. Como engenheiro com mais de 30 anos em […]
Introdução Você já viu uma negociação imobiliária se arrastar por meses – ou até anos – porque vendedor e comprador não conseguem se entender sobre o preço? O vendedor pede R900mil.OcompradorofereceR900mil.OcompradorofereceR 700 mil. O vendedor reduz para R850mil.OcompradorsobeparaR850mil.OcompradorsobeparaR 750 mil. E assim vai, num desgaste que muitas vezes termina com o negócio desfeito e ambos os lados […]
Introdução Avaliar um posto de combustível já é, por si só, um dos maiores desafios da engenharia de avaliações. Agora, adicione um convênio com frota de veículos – caminhões, ônibus, frotas corporativas – e a complexidade multiplica. Por quê? Porque o valor do imóvel deixa de ser apenas “terreno + benfeitorias”. Ele se torna um negócio em operação, […]
Introdução Você já sentiu aquela sensação incômoda ao comprar um imóvel? A dúvida silenciosa: “Será que estou pagando o preço certo? E se tiver algum vício oculto que o vendedor não contou?” Não é paranoia. É prudência. Como engenheiro com mais de 30 anos de avaliações imobiliárias, mestre e doutor na área, já vi compradores perderem […]
Introdução “Engenheiro, por que o mesmo laudo em São Paulo custa R4.000enointeriordeGoiaˊseupagoR4.000enointeriordeGoiaˊseupagoR 1.800?” Essa pergunta – que já ouvi dezenas de vezes em sala de aula e em atendimentos a clientes – parece simples, mas esconde um dos maiores equívocos do mercado imobiliário brasileiro: achar que precificação de laudo técnico segue lógica de commodity. Como mestre e […]
Introdução Ao longo de 30 anos avaliando postos de combustível, testemunhei inúmeras operações de fusão entre redes, entre postos ou entre grupos de investidores. E vi de tudo: desde fusões bem-sucedidas, que geraram sinergias e valorização, até verdadeiros desastres, onde a falta de due diligence e de laudos técnicos levou a prejuízos milionários. “Engenheiro, fundimos dois […]