Você já avaliou um posto que aparentemente estava em perfeitas condições — tanques novos, loja moderna, boa localização — mas descobriu que as bombas estavam descalibradas? Eu já. Mais vezes do que gostaria. O pior é que, muitas vezes, nem o proprietário sabe. A bomba descalibrada não faz barulho, não vaza, não para de funcionar. […]
Você já se deparou com a seguinte situação? “Meu sócio investiu R$ 500 mil há 10 anos, nunca apareceu no posto, mas tem direito a 30% do negócio. Estamos brigando. Como provar o valor real do posto?” Ou pior: “Meu pai faleceu. Ele tinha um posto com um sócio oculto — que nunca foi registrado em contrato. […]
Você já recebeu a seguinte demanda? “Engenheiro, a licença ambiental do meu posto venceu há 6 meses. Nunca deu problema, a fiscalização não apareceu. Preciso do laudo para vender. Dá para ‘ignorar’ isso?” Pois bem. Ignorar não dá. A licença ambiental vencida não é um detalhe burocrático — é uma irregularidade que pode desvalorizar o posto em […]
Você acabou de receber o laudo de avaliação do seu posto. Pagou pelo serviço, leu, concordou ou discordou — e agora? O que fazer com esse documento de 50, 80 ou 100 páginas? A maioria dos proprietários arquiva o laudo em uma pasta (ou em um e-mail) e nunca mais olha. Um erro que pode […]
Você já viu um posto de combustível ir a leilão e ser arrematado por um valor irrisório — muito abaixo do que valeria em uma venda direta? Eu já. Dezenas de vezes. O problema, na maioria dos casos, não era o imóvel. Era a falta de informação técnica disponível para os potenciais compradores. O edital trazia dados […]
Você já recebeu a seguinte demanda? “Engenheiro, o posto funciona há 30 anos no centro histórico da cidade. O imóvel não é tombado, mas está dentro do perímetro de tombamento do município. Quero vender. Como isso afeta o valor?” Pois bem. Área tombada não é apenas uma restrição estética ou burocrática. É uma limitação ao direito de […]
Você já avaliou dois postos tecnicamente idênticos — mesma localização, mesma área, mesmos equipamentos, mesma idade — e encontrou valores de mercado radicalmente diferentes? Eu já. Dezenas de vezes. Na maioria dos casos, a diferença estava em algo que não se mede com trena nem se vê em contrato: a reputação regional do posto. A confiança que […]
Posto com Acordo de Não Concorrência Vale Menos? Como Avaliar quando o Vendedor “Amarra” o Comprador
Você já recebeu a seguinte demanda? “Engenheiro, vou vender meu posto, mas o comprador exige que eu assine um acordo de não concorrência — não posso abrir outro posto num raio de 10 km pelos próximos 5 anos. Isso afeta o valor?” Pois bem. A resposta é sim, e muito. O acordo de não concorrência (non-compete agreement) […]
Posto Desativado Vale Ouro? Como Avaliar o Potencial de Conversão de Uso e o Valor do Terreno Ocioso
Você já avaliou um posto de combustível desativado — ou em funcionamento precário — localizado em uma avenida valorizada, cercado por prédios residenciais e comerciais? Pois bem. Esse posto pode valer muito mais como terreno para outro uso do que como posto operando. O fenômeno da conversão de uso é uma das maiores oportunidades — e armadilhas — na […]
Seu Posto Vale Mais do que Estão Oferecendo? Como o Laudo Técnico Revela a Subvalorização Silenciosa
Você já recebeu ofertas pelo seu posto e teve a sensação de que “algo está errado” — que o imóvel vale mais do que estão oferecendo, mas não consegue provar? Eu já vi isso centenas de vezes. Pior: já vi proprietários aceitarem ofertas 20%, 30% ou até 40% abaixo do valor real de mercado porque […]