Você já recebeu a seguinte solicitação: “Engenheiro, o posto tem um passivo ambiental em andamento — um vazamento detectado há 6 meses, mas ainda não remediado. Preciso do laudo para uma partilha judicial. Quanto vale?” Pois bem. A maioria dos avaliadores entra em pânico aqui. Alguns simplesmente recusam o trabalho. Outros — pior — ignoram o […]
Você sabia que um posto de combustível com 25 anos de operação pode valer menos que o terreno vizinho vazio? Já vi isso acontecer. O comprador achou que estava fazendo um ótimo negócio, mas o laudo de avaliação para financiamento foi recusado. Motivo: o banco entendeu que o passivo ambiental e a depreciação técnica eram tão […]
Você já se deparou com um posto de gasolina onde o fluxo de veículos abastecendo é mediano, mas o estacionamento pago ao lado fatura mais que a própria bomba? Como separar o valor operacional da conveniência do valor do imóvel como terreno de uso comercial? Ignorar essa renda acessória é um erro; tratá-la como perpetuidade, […]
Introdução Você já tentou comprar um carro usado sem levar um mecânico de confiança? Pois é. O vendedor sabe muito mais sobre o estado do carro do que você. Isso é assimetria de informação – e ela mata negócios. No mercado imobiliário, a assimetria é ainda mais grave. O vendedor morou no imóvel por 10 anos. Sabe […]
Introdução Você passou semanas elaborando um laudo técnico impecável: NBR 14653 seguida à risca, tratamento estatístico robusto, fotografias, memória de cálculo, ART registrada. Entregou ao vendedor. O vendedor repassa ao comprador potencial. Silêncio. Três dias depois, o comprador volta com perguntas. E não são perguntas sobre o método de homogeneização ou o coeficiente de variação. […]
Introdução Você já avaliou um posto onde a loja de conveniência representa 35% da receita total, mas apenas 15% do espaço construído? Eu já. E acredite: avaliar esse ativo integrado é completamente diferente de avaliar um posto sem loja – ou com loja terceirizada. A loja de conveniência própria (operação integrada ao posto, mesmo CNPJ, […]
Introdução Você já avaliou dois postos de combustível exatamente iguais: mesma localização, mesma área, mesmos tanques, mesma bandeira. Um foi vendido por R5milho~es.Ooutro,porR5milho~es.Ooutro,porR 7 milhões. Por que tanta diferença? A resposta pode estar em uma métrica que poucos avaliadores conhecem e menos ainda aplicam: o CAC – Custo de Aquisição de Cliente (Customer Acquisition Cost). Com mais de […]
Introdução Você já viu um posto de combustível perder sua bandeira (distribuidora) porque não conseguiu comprovar o valor do imóvel como garantia contratual? Eu já. E o resultado foi uma queda de 30% nas vendas em menos de 60 dias, seguida de pedido de recuperação judicial. Os contratos entre postos revendedores e bandeiras (Vibra, Ipiranga, […]
Introdução Você já avaliou um posto que opera com etanol hidratado em tanques dedicados, biodiesel B30 em fase de teste e um compressor de biometano para abastecer frotas de caminhões? Eu já. E acredite: não é a mesma coisa que avaliar um posto convencional de gasolina e diesel S-10. O Brasil caminha para uma matriz […]
Introdução Você já viu um posto de combustível ser devolvido à arrendadora (banco ou empresa de leasing) em condições operacionais deploráveis – tanques sem manutenção, sistema de monitoramento desativado, passivo ambiental de R$ 500 mil? Eu já. Mais de uma vez. O leasing de postos de combustível é uma modalidade cada vez mais comum: o […]