OS 5 ERROS MAIS COMUNS NA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS EM SARANDI – E COMO EVITÁ-LOS
Erros técnicos que podem custar milhões e como um laudo rigoroso protege seu patrimônio
Por Eng.º Civil Dr. Carlos Alberto Mendonça, Especialista em Avaliações e Perícias (IBAPE Nacional), Professor de Pós-Graduação em Engenharia de Avaliações.
INTRODUÇÃO
Sarandi é uma das regiões que mais cresce no norte do Paraná. Com sua localização estratégica ao lado de Maringá, solo de alta fertilidade (Terra Roxa) e infraestrutura em expansão, a cidade atrai investidores, incorporadores e produtores rurais de todo o país.
No entanto, essa pujança econômica esconde uma realidade preocupante: grande parte dos laudos de avaliação imobiliária realizados na região contém erros técnicos graves que podem levar a superavaliações, subavaliações e, em última instância, a prejuízos financeiros significativos.
Nos últimos 30 anos de atuação como perito avaliador, já revisei centenas de laudos de Sarandi e região. Estima-se que cerca de 35% desses documentos apresentam inconsistências relevantes, muitas delas relacionadas a dados de área construída, depreciação inadequada e uso de comparáveis inadequados.
“Você sabia que um erro de 10% na avaliação de um imóvel de R2milho~esrepresentaR2milho~esrepresentaR 200 mil? Em Sarandi, já vi diferenças ainda maiores.”
Neste artigo, vou compartilhar os 5 erros mais frequentes que encontro em laudos de avaliação da região e, mais importante, como evitá-los com base nas normas NBR 14653-1:2019 e NBR 14653-2:2024.
ERRO #1: USAR COMPARÁVEIS INADEQUADOS OU DESATUALIZADOS
O Que Acontece
O erro mais comum e potencialmente mais danoso é selecionar imóveis comparáveis que não são, de fato, comparáveis. Em Sarandi, isso ocorre quando o avaliador:
- Utiliza imóveis de bairros ou regiões completamente diferentes
- Considera ofertas de venda em vez de negociações efetivamente realizadas
- Usa dados com mais de 12 meses sem aplicar indexação
- Compara imóveis com padrões construtivos completamente distintos
Como Evitar
A NBR 14653-1 estabelece que os imóveis comparáveis devem ser homogêneos ao avaliando, considerando:
- Localização – Mesmo bairro ou região com características similares
- Padrão construtivo – Acabamento, idade, área construída
- Finalidade – Residencial, comercial, industrial ou rural
- Data da negociação – Preferencialmente nos últimos 6 meses
Dica prática: Em Sarandi, utilize imóveis do próprio bairro ou de bairros adjacentes como Jardim Independência, Jardim Universitário ou regiões nobres de Maringá (Zona 07, Jardim América). Além disso, sempre que possível, confirme os valores com cartórios ou com corretores locais.
“Avaliar um imóvel em Sarandi usando comparáveis de Mandaguari ou Marialva é como comparar uma cobertura em Copacabana com um apartamento no Méier – os dois são no Rio de Janeiro, mas não são comparáveis.”
ERRO #2: IGNORAR A DEPRECIAÇÃO REAL DOS IMÓVEIS
O Que Acontece
Muitos avaliadores aplicam depreciação linear (por idade) sem considerar o estado de conservação real do imóvel. Um imóvel de 20 anos bem conservado pode valer mais do que um de 10 anos com problemas estruturais.
Em Sarandi, isso é particularmente crítico porque a região tem um parque imobiliário diversificado: desde construções antigas do centro até lançamentos de alto padrão nos novos bairros.
Como Evitar
O método Ross-Heidecke, preconizado pela NBR 14653-2, combina:
- Depreciação por idade (curva parabólica de Ross)
- Correção por estado de conservação (coeficiente de Heidecke)
Escala de Heidecke:
| Estado | Descrição | Rh (%) |
|---|---|---|
| A | Novo / Ótimo | 0,00% |
| B | Bom (pequenos reparos) | 2,52% |
| C | Regular | 8,09% |
| D | Necessita reparos simples | 18,10% |
| E | Necessita reparos importantes | 33,20% |
| F | Estado precário | 52,60% |
| G | Sem valor comercial | 75,20% |
| H | Demolição / Sucata | 100,00% |
Exemplo prático:
| Imóvel | Idade | Estado | Depreciação Linear | Ross-Heidecke | Diferença |
|---|---|---|---|---|---|
| Casa 1 | 15 anos | Regular | 37,5% | 28,7% | -8,8% |
| Casa 2 | 10 anos | Precário | 25,0% | 51,4% | +26,4% |
Ou seja: um imóvel mais velho, mas bem conservado, pode ter depreciação MENOR do que um imóvel mais novo em mau estado.
ERRO #3: DESCONSIDERAR A LOCALIZAÇÃO MICRO E OS FATORES DE VALORIZAÇÃO
O Que Acontece
Avaliar “Sarandi” como um bloco homogêneo é um erro grave. A cidade tem microclimas imobiliários muito distintos, com fatores de valorização que variam significativamente de um bairro para outro.
Como Evitar
A NBR 14653-2 exige a análise de fatores de localização específicos:
Fatores de valorização em Sarandi:
| Fator | Impacto no Valor |
|---|---|
| Proximidade com Maringá (Zona 07) | Até +25% |
| Acesso à BR-376 | Até +15% |
| Proximidade com shopping/centro | Até +20% |
| Lote com esquina | +10% a +15% |
| Terreno plano (sem declividade) | +5% a +10% |
| Imóvel com vista panorâmica | +8% a +12% |
| Proximidade com UEM / universidades | Até +18% |
| Área com infraestrutura (asfalto, luz, água) | +10% a +20% |
Caso real: Avaliei duas casas no Jardim Independência, praticamente idênticas em área e acabamento. A primeira, a 200 metros de uma avenida movimentada com comércio, valia 17% a mais do que a segunda, em uma rua mais tranquila, sem comércio por perto. A localização micro fez toda a diferença.
ERRO #4: NÃO AVALIAR CORRETAMENTE IMÓVEIS RURAIS OU MISTOS
O Que Acontece
Sarandi tem uma característica única: a zona rural se mescla com a área urbana em diversas regiões. Muitas propriedades têm dupla vocação – rural e urbana – e são avaliadas erroneamente como se fossem exclusivamente urbanas ou rurais.
Como Evitar
Para imóveis rurais e mistos, a avaliação deve considerar:
Para imóveis rurais:
- Valor da terra nua (por hectare/alqueire)
- Potencial produtivo (solo, irrigação, clima)
- Benfeitorias (galpões, silos, currais, casas)
- Restrições ambientais (APP, reserva legal)
- Documentação (CCIR, matrícula, CAR)
Caso real: Um cliente queria avaliar uma chácara de 10 hectares em Sarandi. O laudo anterior (feito por outro profissional) considerou apenas o valor da terra nua. Meu laudo considerou também:
- 4 hectares de Terra Roxa com alta produtividade
- Irrigação por pivô central (já instalado)
- Galpão de 500 m² em excelente estado
- Casa de 120 m² com 15 anos
Resultado: o valor final foi 42% maior do que o laudo anterior, corrigindo uma subavaliação de mais de R$ 350.000,00.
“Avaliar uma chácara produtiva como se fosse terra nua é como avaliar um carro de corrida como se fosse um carro comum – você está ignorando tudo o que o diferencia e lhe dá valor.”
ERRO #5: ELABORAR LAUDOS SEM VISTORIA PRESENCIAL OU COM VISTORIA SUPERFICIAL
O Que Acontece
Com a digitalização do setor, alguns avaliadores têm elaborado laudos baseados apenas em imagens de satélite, fotos do Google Street View ou informações fornecidas pelo proprietário, sem visita presencial ao imóvel.
Em Sarandi, isso é especialmente problemático porque:
- Muitas construções foram feitas sem aprovação da prefeitura
- Áreas podem estar embargadas por questões ambientais
- O estado real de conservação pode ser completamente diferente do informado
Como Evitar
A NBR 14653-1 é clara: a vistoria presencial é obrigatória para a elaboração de um laudo técnico confiável.
O que verificar na vistoria:
- Estado real das instalações (elétrica, hidráulica)
- Patologias construtivas (trincas, infiltrações, cupins)
- Área real construída (conferir com a matrícula)
- Acabamentos (qualidade real, não a declarada)
- Vizinhança e entorno (fatores de valorização/depreciação)
- Irregularidades (construções sem aprovação, áreas invadidas)
Caso real: Um cliente contratou a revisão de um laudo de uma casa em Sarandi. O laudo original, feito “às cegas”, considerava a casa como “estado regular”. Na vistoria, encontrei:
- Trincas estruturais na laje (necessitando reforço)
- Infiltrações no banheiro (já com mofo visível)
- Instalação elétrica antiga (risco de incêndio)
O valor real do imóvel era 28% inferior ao apurado no laudo anterior. O cliente evitou um prejuízo superior a R$ 180.000,00.
“Avaliar sem visitar o imóvel é como receitar remédio sem examinar o paciente. Você pode até acertar algumas vezes, mas quando errar, o erro será grave.”
CHECKLIST COMPLETO PARA UMA AVALIAÇÃO SEGURA EM SARANDI
| Etapa | Atividade | Status |
|---|---|---|
| 1 | Matrícula atualizada (últimos 30 dias) | ☐ |
| 2 | Certidão de ônus (CND) | ☐ |
| 3 | ART de construção (se houver) | ☐ |
| 4 | CAD/IPTU atualizado | ☐ |
| 5 | Planta baixa aprovada na prefeitura | ☐ |
| 6 | CCIR (para imóveis rurais) | ☐ |
| 7 | Licenciamento ambiental | ☐ |
| 8 | Vistoria presencial (com fotos) | ☐ |
| 9 | Pesquisa de comparáveis (mínimo 5) | ☐ |
| 10 | Aplicação de depreciação (Ross-Heidecke) | ☐ |
FONTES CONFIÁVEIS PARA PESQUISA EM SARANDI
| Fonte | Tipo de Dado | Confiabilidade |
|---|---|---|
| Cartório de Registro de Imóveis (Sarandi) | Valores de ITBI e transações | ★★★★★ |
| Prefeitura Municipal de Sarandi | IPTU, zonas de uso | ★★★★☆ |
| FIPE-Zap (região metropolitana) | Valores de oferta | ★★★☆☆ |
| CREA-PR (Regional Maringá) | ART e registro de profissionais | ★★★★☆ |
| IBAPE Nacional | Cadastro de avaliadores | ★★★★★ |
| Emater-PR | Dados técnicos rurais | ★★★★☆ |
| Cooperativas (Cocamar, Coamo) | Preços de commodities | ★★★★★ |
CONCLUSÃO: A AVALIAÇÃO COMO FERRAMENTA DE PROTEÇÃO PATRIMONIAL
Uma avaliação imobiliária bem feita não é um custo – é um investimento em segurança patrimonial. Em Sarandi, onde o mercado imobiliário tem crescido rapidamente e os riscos de avaliações incorretas são elevados, um laudo técnico rigoroso pode:
✅ Proteger compradores contra superavaliação
✅ Garantir que vendedores obtenham o valor justo
✅ Dar segurança a bancos e financiadores
✅ Servir como base para decisões de investimento
✅ Evitar disputas judiciais e litígios futuros
Os 5 erros que apresentamos neste artigo são, infelizmente, frequentes no mercado. Mas eles são totalmente evitáveis com conhecimento técnico, acesso a boas fontes de dados e, acima de tudo, compromisso com a excelência profissional.
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