Introdução Você já foi contratado para avaliar uma loja de shopping onde o lojista alega que o aluguel está abusivo — muito acima do valor de mercado — enquanto o shopping defende que o aluguel contratual é justo e reflete a localização privilegiada? Bem-vindo ao mundo das ações revisionais de aluguel. O laudo de avaliação é […]
Introdução Você já avaliou uma loja em um shopping na periferia de uma grande cidade — longe dos centros consolidados, com acesso limitado, renda média mais baixa, e sujeito a oscilações econômicas regionais? O fluxo de clientes pode ser razoável, o aluguel parece justo, mas o risco de desvalorização é real. Uma obra que desvia […]
Introdução Você já avaliou uma loja âncora de 2.000 m² (Renner, C&A, Marisa, Magazine Luiza) e uma loja satélite de 100 m² no mesmo shopping, e aplicou o mesmo múltiplo de aluguel (valor por m²) para ambas? Se sim, você provavelmente cometeu um erro grave. As lojas âncora pagam aluguel por m² muito menor do […]
Introdução Você já avaliou uma loja de shopping para um Fundo de Investimento Imobiliário (FII)? Se sim, sabe que não é um laudo comum. O FII não está interessado em comprar a loja para operar — ele quer comprar o imóvel (unidade autônoma) para alugar para um lojista (operador), gerando renda mensal para o fundo e valorização […]
Introdução Você já avaliou duas lojas no mesmo shopping, com a mesma área, mesmo padrão de acabamento, e encontrou valores completamente diferentes? A diferença não estava no imóvel — estava na localização: uma no piso térreo, corredor principal, esquina; outra no piso superior, corredor secundário, meio de quadra. O valor do ponto comercial (ou da […]
Introdução Você já avaliou um quiosque de shopping? Aquela pequena ilha no corredor, com 5 a 15 m², sem paredes, sem instalações hidráulicas fixas, movido a energia elétrica puxada do teto, e com um contrato de permissão de uso (não de locação) que pode ser rescindido a qualquer momento. Como avaliar um ativo tão pequeno, […]
Introdução Você já avaliou uma loja de shopping que, mesmo com faturamento mediano, foi vendida por um valor muito acima do esperado? Ou o contrário: um negócio aparentemente saudável, com bom fluxo de clientes, mas que ninguém quis comprar? A diferença, na maioria dos casos, não estava no negócio — estava no contrato de locação. Ao […]
Introdução Você já avaliou uma loja em um shopping center com alta vacância, fluxo de clientes reduzido, âncoras fracas ou até mesmo fechadas? O empreendimento pode ter sido projetado nos anos 90 ou 2000, mas hoje enfrenta concorrência de shoppings mais modernos e do comércio eletrônico. Na hora de avaliar o imóvel (unidade autônoma), o […]
Introdução Você já avaliou uma loja de shopping que o proprietário quer vender, mas continua operando como locatário? Essa é a operação de sale & leaseback (venda com locação simultânea). O lojista vende o imóvel (ou o ponto) para um investidor (FII, incorporador, pessoa física) e assina um contrato de locação de longo prazo, garantindo a permanência […]
Introdução Você já avaliou uma loja de shopping center? Se sim, sabe que a pergunta central é: o valor está no ponto (localização, fluxo de clientes) ou no negócio (marca, gestão, estoque, ponto comercial)? O lojista que aluga a loja não é proprietário do imóvel — é apenas um permissionário ou locatário. Na hora de […]