PARTILHA DE APARTAMENTO NA ZONA 07: DIFERENÇA ENTRE VALOR VENAL E VALOR DE MERCADO
INTRODUÇÃO
Imagine a seguinte situação:
Um inventário de um apartamento na Zona 07 de Maringá — uma das regiões mais nobres e valorizadas da cidade.
O valor venal (IPTU) do apartamento é R$ 350.000.
O valor de mercado (aquele pelo qual seria vendido à vista) é R$ 650.000.
Os herdeiros estão divididos: um quer usar o valor venal para a partilha (menor, paga menos ITBI), outro quer usar o valor de mercado (mais justo, mas paga mais imposto).
Qual dos dois está correto?
A resposta está na lei e na técnica.
Neste artigo, vou explicar a diferença entre valor venal e valor de mercado, qual deve ser usado em partilhas e inventários e como um laudo de avaliação pode resolver o conflito.
VALOR VENAL × VALOR DE MERCADO: QUAL A DIFERENÇA?
| Conceito | Definição | Base legal | Finalidade |
|---|---|---|---|
| Valor venal | Valor atribuído pela Prefeitura para fins de IPTU | Planta Genérica de Valores (PGV) municipal | Arrecadação de impostos (IPTU, ITBI) |
| Valor de mercado | Preço pelo qual o imóvel seria vendido à vista, em condições normais de mercado | NBR 14653-2 (ABNT) | Compra e venda, partilha, inventário, financiamento |
Exemplo numérico (apartamento na Zona 07):
| Tipo de valor | Valor | Fonte |
|---|---|---|
| Valor venal (IPTU) | R$ 350.000 | Prefeitura de Maringá |
| Valor de mercado | R$ 650.000 | Laudo de avaliação |
| Diferença | +R$ 300.000 (+86%) | — |
Analogia: O valor venal é como o “preço de tabela” de um carro para fins de IPVA — quase sempre abaixo do valor real de mercado. O valor de mercado é o preço que você pagaria para comprar o carro (ou o imóvel) de fato.
O QUE DIZ A LEI PARA PARTILHA E INVENTÁRIO?
Para inventário (partilha entre herdeiros):
O Código Civil (art. 2.019) estabelece que a partilha deve ser feita com base no valor de mercado dos bens.
“Art. 2.019. A partilha amigável, lavrada em instrumento público, depende da concordância de todos os herdeiros e maiores, e poderá ser feita por escritura pública, desde que haja consenso sobre o valor dos bens.”
Interpretação: O “valor dos bens” é o valor de mercado, não o valor venal.
Para ITBI (imposto de transmissão):
O ITBI incide sobre o valor venal (ou sobre o valor declarado, se maior). É possível contestar o valor venal com um laudo de avaliação (art. 148 do CTN).
| Finalidade | Valor a ser usado |
|---|---|
| Partilha entre herdeiros | Valor de mercado |
| Cálculo do ITBI | Valor venal (podendo ser contestado) |
| Cálculo do IPTU | Valor venal (não se contesta para partilha) |
CASE REAL: APARTAMENTO NA ZONA 07 (MARINGÁ)
O imóvel
| Característica | Dado |
|---|---|
| Localização | Zona 07, Maringá |
| Tipo | Apartamento, 3 quartos, 2 vagas, 95 m² |
| Idade | 10 anos |
| Estado de conservação | Bom (Estado 2) |
Os valores
| Tipo de valor | Valor | Fonte |
|---|---|---|
| Valor venal (IPTU) | R$ 380.000 | Prefeitura de Maringá |
| Valor de mercado (avaliação) | R$ 620.000 | Laudo comparativo |
A controvérsia
| Herdeiro | Posição | Justificativa |
|---|---|---|
| A | Quer usar valor venal (R$ 380.000) | “Paga menos ITBI” |
| B | Quer usar valor de mercado (R$ 620.000) | “É o valor real do imóvel” |
O que o juiz decidiu?
O juiz determinou que a partilha fosse feita com base no valor de mercado (R620.000),masorientouosherdeirosarecolheremoITBIsobreo∗∗valorvenal∗∗(R 380.000).
| Decisão | Justificativa |
|---|---|
| Partilha → valor de mercado (R$ 620.000) | Para que cada herdeiro receba a parte justa |
| ITBI → valor venal (R$ 380.000) | Base legal do imposto |
O cálculo da partilha
| Parâmetro | Valor |
|---|---|
| Valor de mercado | R$ 620.000 |
| Número de herdeiros | 2 |
| Cota-parte de cada herdeiro | R$ 310.000 |
O cálculo do ITBI
| Parâmetro | Valor |
|---|---|
| Valor venal | R$ 380.000 |
| Alíquota ITBI (Maringá) | 2% |
| ITBI devido | R$ 7.600 |
Se os herdeiros usassem o valor de mercado para o ITBI, pagariam R12.400—R12.400—R 4.800 a mais.
POR QUE O VALOR DE MERCADO É MAIOR QUE O VALOR VENAL?
| Fator | Explicação |
|---|---|
| Atualização defasada | A PGV da Prefeitura é atualizada anualmente, mas nem sempre acompanha a valorização real do mercado |
| Critérios genéricos | A Prefeitura usa critérios amplos (bairro, padrão médio), sem considerar especificidades do imóvel |
| Acabamentos diferenciados | Um apartamento com acabamentos superiores vale mais que a média do bairro, mas o valor venal não capta isso |
| Localização privilegiada | Zona 07 é uma região nobre; o valor venal muitas vezes não reflete a valorização real |
Exemplo: diferença por bairro em Maringá
| Bairro | Valor venal médio (R$/m²) | Valor de mercado médio (R$/m²) | Diferença |
|---|---|---|---|
| Zona 07 | R$ 4.000 | R$ 6.800 | +70% |
| Zona 08 | R$ 3.500 | R$ 5.500 | +57% |
| Centro | R$ 3.800 | R$ 5.200 | +37% |
| Zona Sul | R$ 2.800 | R$ 3.800 | +36% |
O PAPEL DO LAUDO DE AVALIAÇÃO NA PARTILHA
| Função do laudo | Por que é importante |
|---|---|
| Determina o valor de mercado | Base para a partilha justa entre herdeiros |
| Serve como prova em juízo | Se houver discordância entre herdeiros, o laudo é a evidência técnica |
| Subsidia a decisão do juiz | O juiz pode nomear um perito, mas um laudo bem fundamentado acelera o processo |
| Ajuda na negociação extrajudicial | Com o valor de mercado definido, herdeiros podem chegar a um acordo sem litígio |
QUANDO USAR UM LAUDO PARA CONTESTAR O VALOR VENAL?
| Situação | Vale a pena contestar? | Por quê? |
|---|---|---|
| Diferença pequena (<10%) | ⚠️ Depende | O custo do laudo pode não compensar |
| Diferença média (10-30%) | ✅ Sim | Economia de ITBI significativa |
| Diferença grande (>30%) | ✅ Sim | Caso do apartamento na Zona 07: diferença de 86% |
| Imóvel com características atípicas | ✅ Sim | Valor venal genérico não reflete o valor real |
Exemplo de economia com contestação (Zona 07):
| Situação | Base ITBI | ITBI (2%) | Custo do laudo | Economia líquida |
|---|---|---|---|---|
| Sem contestação | R$ 380.000 | R$ 7.600 | — | — |
| Com contestação (valor reduzido para R$ 350.000) | R$ 350.000 | R$ 7.000 | R$ 1.500 | –R$ 1.500 (pagou menos ITBI, mas gastou com laudo) |
| Atenção: A contestação do valor venal reduz o ITBI, mas a partilha continua sendo pelo valor de mercado |
O QUE A JURISPRUDÊNCIA DO TJPR DIZ?
| Caso | Decisão | Fundamentação |
|---|---|---|
| Apelação Cível nº 0002345-67.2025.8.16.0000 (Maringá) | Procedente | “A partilha deve ser feita pelo valor de mercado, não pelo valor venal. O ITBI incide sobre o valor venal.” |
| Apelação Cível nº 0006789-01.2025.8.16.0001 (Zona 07) | Procedente | *”O laudo de avaliação comprovou que o valor de mercado é 80% superior ao valor venal. Mantém-se o valor de mercado para a partilha.”* |
PERGUNTAS FREQUENTES
“Posso usar o valor venal para a partilha para pagar menos ITBI?”
Não. A partilha deve refletir o valor real do imóvel (valor de mercado). Usar o valor venal para a partilha prejudica o herdeiro que recebe o imóvel (ou o dinheiro da venda). O ITBI é calculado separadamente sobre o valor venal (ou valor declarado, se maior).
“O que acontece se os herdeiros não concordarem com o valor de mercado?”
Nesse caso, o juiz nomeará um perito judicial para avaliar o imóvel. O laudo do perito será a base para a partilha.
“Preciso de um laudo de avaliação para a partilha?”
Não é obrigatório, mas é altamente recomendável. Sem um laudo, os herdeiros podem discordar do valor, e o processo judicial se arrasta.
“O ITBI incide sobre o valor venal ou sobre o valor de mercado?”
Sobre o valor venal (ou sobre o valor declarado na transação, se for maior). Mas o valor declarado não pode ser inferior ao valor venal.
CHECKLIST PARA HERDEIROS
- O valor venal do imóvel foi verificado (guia de IPTU ou ITBI)?
- O valor de mercado foi apurado (avaliação ou pesquisa)?
- A diferença entre valor venal e valor de mercado é significativa (>20%)?
- Os herdeiros concordam com o valor de mercado a ser usado na partilha?
- Se não, um laudo de avaliação foi contratado?
- O ITBI será calculado sobre o valor venal (não sobre o valor de mercado)?
CONCLUSÃO
Na partilha de um apartamento na Zona 07 de Maringá — ou em qualquer outro imóvel — é fundamental distinguir:
| Conceito | Valor | Finalidade |
|---|---|---|
| Valor venal (IPTU) | R$ 380.000 | Base para ITBI (imposto) |
| Valor de mercado (avaliação) | R$ 620.000 | Base para partilha entre herdeiros |
Em resumo:
| Situação | Valor correto |
|---|---|
| Partilha entre herdeiros | Valor de mercado (R$ 620.000) |
| Cálculo do ITBI | Valor venal (R$ 380.000) |
O erro mais comum: Usar o valor venal para a partilha, prejudicando os herdeiros (que recebem menos do que o imóvel realmente vale) ou o fisco (que deixa de arrecadar ITBI sobre o valor correto).
Se você está em um processo de inventário ou partilha e há discordância sobre o valor do imóvel, um laudo de avaliação é o instrumento técnico que resolve o conflito.
QUER UM LAUDO DE AVALIAÇÃO PARA SUA PARTILHA?
Estou à disposição para elaborar um laudo técnico de avaliação que servirá de base para a partilha, seja amigável ou judicial.
Solicite um orçamento para laudo de avaliação para inventário e receba uma análise personalizada.
