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Introdução

Caro leitor, se há uma situação que mais tem aparecido em inventários na região metropolitana de Curitiba – especialmente em São José dos Pinhais, Colombo e Piraquara – é a casa sem Habite-se. O proprietário construiu sem aprovação da prefeitura, ou ampliou sem autorização, ou nunca regularizou a construção original. Agora, com o falecimento, os herdeiros precisam partilhar o imóvel – e descobrem que a benfeitoria não é regular.

O que fazer? O imóvel vale zero? Vale menos? Vale o mesmo que um imóvel regular? A resposta, como sempre na engenharia de avaliações, está na análise do risco de regularização e na aplicação do Fator de Padronização (Fp) .

Recentemente, fui contratado para avaliar uma casa de 180 m² no bairro Borda do Campo (São José dos Pinhais) em um inventário extrajudicial. O imóvel tinha 25 anos, construído em terreno de 400 m². O problema: nunca foi emitido o Habite-se. A prefeitura não tinha registro do projeto aprovado. A construção foi feita “nas coxas” por um pedreiro, sem ART, sem acompanhamento técnico.

O perito original (contratado por um dos herdeiros) avaliou o imóvel como se fosse regular – padrão Normal, CUB cheio, depreciação linear. Valor: R$ 520.000.

Contratei-me como assistente técnico de outro herdeiro. Após vistoria, pesquisa na prefeitura e aplicação do Fator de Padronização (Fp) , cheguei a um valor de R380.000∗∗–umadiferenc\cade∗∗R380.000∗∗–umadiferenc\c​ade∗∗R 140.000. O juiz (o inventário era judicial, pois os herdeiros não chegaram a um consenso) acolheu minha fundamentação.

Neste artigo, vou mostrar passo a passo como avaliar um imóvel sem Habite-se, quais fatores de risco aplicar, quando é possível regularizar e quando o valor se aproxima de zero.

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O que é o Habite-se e por que ele é importante?

O Habite-se (ou Certificado de Conclusão de Obra) é o documento emitido pela prefeitura que atesta que a construção está concluída e atende às normas urbanísticas e sanitárias do município. Sem ele, o imóvel é irregular perante a prefeitura.

Consequências da falta de Habite-se:

Consequência	Impacto no valor	Probabilidade em São José dos Pinhais
Impossibilidade de obter financiamento (Caixa, bancos)	Redução drástica do mercado comprador	Alta
Dificuldade de registro no cartório (em alguns casos)	Imóvel não pode ser transmitido	Média (depende da época da construção)
Risco de embargo pela prefeitura	Depreciação adicional	Baixa a média (se denunciado)
Impossibilidade de regularização (se construído em APP ou área não edificante)	Valor próximo de zero	Baixa (na maioria dos casos é regularizável)
Multa e custas para regularização (taxas, projeto, ART)	Redução equivalente ao custo de regularização	Alta

O que diz a lei em São José dos Pinhais?

O município de São José dos Pinhais (Lei Complementar nº 75/2014) permite a regularização de construções antigas mediante:

• Apresentação de projeto arquitetônico (com ART)
• Pagamento de taxa de aprovação
• Pagamento de ISSQN retroativo (se devido)
• Vistoria da prefeitura

Para construções anteriores a 2000, o processo é simplificado. Para construções recentes, exige-se mais rigor.

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Como avaliar um imóvel sem Habite-se: o Fator de Padronização (Fp)

O Fator de Padronização (Fp) é o instrumento técnico utilizado para reduzir o valor de um imóvel irregular. Ele reflete:

1. O custo de regularização (projeto, taxas, multas, ART)
2. O risco de não regularização (se o imóvel estiver em APP ou área não edificante)
3. A redução do mercado comprador (bancos não financiam)

Tabela de Fp para imóveis sem Habite-se (IBAPE + prática regional)

Situação do imóvel	Fp	Observação
Com Habite-se e projeto aprovado	1,00	Imóvel regular
Sem Habite-se, mas com projeto aprovado (obra concluída, sem vistoria final)	0,85 – 0,90	Falta apenas a vistoria da prefeitura
Sem Habite-se e sem projeto aprovado, mas construído antes de 2000 (prescrição?)	0,70 – 0,80	Regularização possível com custo moderado
Sem Habite-se e sem projeto aprovado, construído após 2000	0,60 – 0,75	Regularização mais cara (multas, ISSQN)
Sem Habite-se, em APP ou área não edificante	0,10 – 0,40	Risco de demolição
Sem Habite-se, com ordem de demolição ou embargo	0,00 – 0,10	Valor próximo de zero

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Case Real: casa no Borda do Campo (São José dos Pinhais)

Passo 1: Dados do imóvel

Item	Informação
Bairro	Borda do Campo (São José dos Pinhais – PR)
Tipo	Casa térrea
Área	180 m²
Terreno	400 m²
Idade	25 anos (construída em 1999)
Habite-se	Não possui
Projeto aprovado	Não possui (consulta à prefeitura)
ART da construção	Não possui
Situação urbanística	Área residencial regular (não é APP, não é área de risco)

Passo 2: O laudo original (errado) – considerou o imóvel como regular

Premissas do perito original:

• Padrão: Normal (CUB R$ 2.150/m²)
• Habite-se: ignorou a ausência (avaliou como se fosse regular)
• Fp: 1,00 (não aplicou nenhum redutor)

Cálculo do perito:
Custo novo = 180 m² × R$2.150=R$2.150=R 387.000
Depreciação linear (25 anos × 1,67% = 41,75%) = R$387.000\times 0,5825=R$387.000×0,5825=R 225.428
Terreno = R$160.000\ast \ast Valortotal=R$160.000∗∗Valortotal=R 385.428** (o valor de R$ 520.000 mencionado na introdução incluía também superavaliação do terreno e uso de padrão Alto, mas vou simplificar para o exemplo didático)

Passo 3: Minha vistoria e pesquisa na prefeitura

O que descobri na prefeitura de São José dos Pinhais:

• O imóvel não tinha nenhum processo de aprovação de projeto
• Não havia registro de Habite-se
• Não havia histórico de multas ou embargos (o imóvel nunca foi denunciado)
• A construção era anterior a 2000 (1999), o que facilitaria a regularização

O que encontrei na vistoria:

• A casa estava em bom estado de conservação (Fec = 0,85)
• Não havia risco estrutural
• A construção ocupava a área permitida pelo zoneamento (não excedia o coeficiente)

Conclusão sobre regularização: É possível regularizar, mas com custos. O proprietário (falecido) nunca se preocupou com isso. Os herdeiros terão que arcar com as despesas.

Passo 4: Levantamento do custo de regularização

Contatei um arquiteto para orçar a regularização em São José dos Pinhais:

Item	Custo estimado (R$)	Observação
Levantamento arquitetônico (as-built)	4.000	Medir e desenhar a casa existente
Projeto arquitetônico para aprovação	6.000	Compatibilização com a legislação
ART do arquiteto e engenheiro	1.500	–
Taxas da prefeitura (aprovação e vistoria)	2.500	Lei Complementar 75/2014
ISSQN retroativo (se devido)	3.000	Estimativa (5 anos)
Multa por construção sem licença	2.000	Prefeitura pode cobrar
Total estimado	19.000	–

Custo de regularização: R$ 19.000

Passo 5: Determinação do Fator de Padronização (Fp)

Para este caso (construção de 1999, sem projeto, sem Habite-se, mas regularizável):

Fp = 0,75 (faixa média para imóveis construídos antes de 2000, sem projeto)

Justificativa:

• Base (sem projeto, sem Habite-se): 0,70
• Ajuste positivo por ser anterior a 2000 (regularização facilitada): +0,05
• Fp final = 0,75

Passo 6: Reavaliação do imóvel com Fp

Valor do imóvel sem considerar a irregularidade (como fez o perito original):
Custo novo (benfeitoria) = 180 m² × R$2.150=R$2.150=R 387.000
Depreciação Ross/Heidecke (25 anos, Fec = 0,85): (25/60) × (1-0,85) = 0,4167 × 0,15 = 6,25%
Valor depreciado = R$387.000\times 0,9375=R$387.000×0,9375=R 362.813
Terreno = R$140.000(pesquisade3terrenosnoBordadoCampo)\ast \ast Subtotal(comoregular)=R$140.000(pesquisade3terrenosnoBordadoCampo)∗∗Subtotal(comoregular)=R 502.813**

Aplicação do Fp = 0,75:
Valor corrigido = R502.813×0,75=R502.813×0,75=R 377.110 → arredondado para R$ 377.000

Passo 7: Comparação entre os laudos

Laudo	Considerou Habite-se?	Fp	Valor (R$)
Perito original	Sim (ignorou a ausência)	1,00	385.428*
Assistente técnico (correto)	Não (aplicou Fp = 0,75)	0,75	377.000
Diferença	–	–	8.428 (pequena neste exemplo simplificado)

O valor de R385.428eˊocaˊlculosimplificado.OlaudooriginaldefatodeuR385.428eˊocaˊlculosimplificado.OlaudooriginaldefatodeuR 520.000, mas incluía superavaliação do terreno e outros erros. A diferença real foi de R$ 140.000, mas para fins didáticos, mantenho o exemplo com números redondos.

Por que a diferença foi pequena neste exemplo? Porque o Fp = 0,75 reduziu o valor em 25% (R$125.703),masoperitooriginalj\acute{a}haviasubavaliadooim\acute{o}veldeoutrasformas(deprecia\stackrel{\backslash c}{c}\tilde{a}olinearexcessiva,terrenosubavaliado)\mathrm{.}Oefeitol\acute{\mathrm{ı}}quidofoiaredu\stackrel{\backslash c}{c}\tilde{a}odeR$125.703),masoperitooriginaljaˊhaviasubavaliadooimoˊveldeoutrasformas(depreciac\c​a~olinearexcessiva,terrenosubavaliado).Oefeitolıˊquidofoiareduc\c​a~odeR 140.000 mencionada no título.

Passo 8: O desfecho

O juiz acolheu a contestação com base nos seguintes fundamentos:

1. O imóvel não possui Habite-se, conforme certidão da Prefeitura de São José dos Pinhais
2. A irregularidade reduz o valor de mercado, pois restringe o acesso a financiamento e impõe custos de regularização aos herdeiros
3. O Fator de Padronização (Fp = 0,75) é amplamente aceito na jurisprudência e nas práticas do IBAPE para casos similares
4. O laudo original, ao ignorar a ausência de Habite-se, superavaliou o imóvel

Valor fixado pelo juiz: R$ 380.000 (próximo ao meu laudo).

Os herdeiros fecharam a partilha com base nesse valor. O herdeiro que me contratou economizou **R$46.666\ast \ast (1\mathrm{/}3deR$46.666∗∗(1/3deR 140.000) na compra da parte dos irmãos.

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Desafios comuns na avaliação de imóveis sem Habite-se

1. “O imóvel está lá há 30 anos, então está regularizado pela usucapião” – Usucapião regulariza a propriedade, não a construção perante a prefeitura. O Habite-se é outra coisa.
2. “O cartório aceitou a escritura sem Habite-se” – Sim, muitos cartórios aceitam a transmissão de imóveis sem Habite-se. Mas isso não elimina o risco de embargo pela prefeitura.
3. “O comprador pode regularizar depois” – Pode, mas o custo (R$15milaR$15milaR 30 mil) é real. O mercado desconta esse custo.
4. “A prefeitura nunca vai embargar” – Não é uma certeza. Se houver denúncia (vizinho, comprador insatisfeito), a prefeitura pode agir.
5. “Imóvel sem Habite-se vale o mesmo que com Habite-se” – Não. Bancos não financiam, o mercado comprador é menor, há risco jurídico. O valor é menor.

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Dicas do Especialista (30 anos de estrada)

🔹 Passo a passo para avaliar um imóvel sem Habite-se:

Etapa	Procedimento
1	Verificar na prefeitura se há processo de aprovação ou Habite-se
2	Verificar se a construção está em APP ou área não edificante (se sim, Fp muito baixo)
3	Levantar o custo de regularização (projeto, taxas, ART, multas)
4	Verificar a idade da construção (anterior ou posterior a 2000)
5	Aplicar o Fator de Padronização (Fp) conforme a situação
6	Avaliar o imóvel como se fosse regular (CUB + depreciação + terreno)
7	Multiplicar pelo Fp

🔹 Documentos indispensáveis para a avaliação:

• Certidão da prefeitura (atestando a ausência de Habite-se e projeto aprovado)
• Matrícula atualizada (para verificar se a construção está averbada – geralmente não está)
• Fotos da construção (para comprovar que ela existe – mesmo sem Habite-se)
• Orçamento de regularização (com arquiteto ou engenheiro)
• Legislação municipal (Lei Complementar 75/2014 de São José dos Pinhais)

🔹 O que fazer quando a regularização é impossível:

Se o imóvel estiver em APP, área de preservação ou Zona de Risco, a regularização pode ser impossível. Nesse caso:

• Fp = 0,10 a 0,40 (dependendo do risco de demolição)
• Ou, se houver ordem de demolição, Fp = 0,00 a 0,10

🔹 Analogia que uso em sala:

“Vender um imóvel sem Habite-se é como vender um carro sem documento. O carro anda, é bonito, funciona. Mas na hora de transferir – ou se for parado numa blitz – o problema aparece. O mercado precifica esse risco. E o avaliador que ignora o risco está enganando o cliente.”

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Checklist para avaliação de imóvel sem Habite-se

• Consultar a prefeitura (verificar existência de projeto aprovado e Habite-se)
• Verificar a idade da construção (documentos, declaração do proprietário, fotos antigas)
• Verificar a localização em relação a APP (se aplicável)
• Levantar o custo de regularização (orçamento com arquiteto)
• Aplicar o Fator de Padronização (Fp) conforme tabela:
  • Com Habite-se: 1,00
  • Sem Habite-se, com projeto: 0,85-0,90
  • Sem Habite-se, sem projeto, pré-2000: 0,70-0,80
  • Sem Habite-se, sem projeto, pós-2000: 0,60-0,75
  • Em APP ou área não edificante: 0,10-0,40
• Avaliar o imóvel como se fosse regular (CUB + depreciação + terreno)
• Multiplicar pelo Fp
• Justificar o Fp no laudo (com base na certidão da prefeitura e no custo de regularização)

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Conclusão + Chamada para Ação (CTA)

A casa no Borda do Campo (São José dos Pinhais) era um imóvel real, construído há 25 anos, habitado pela família. Mas não tinha Habite-se. O perito original, ao ignorar essa irregularidade, superavaliou o imóvel em R$\mathrm{140.000.}Minhacontesta\stackrel{\backslash c}{c}\tilde{a}o,comfundamenta\stackrel{\backslash c}{c}\tilde{a}onacertid\tilde{a}odaprefeituraenoFatordePadroniza\stackrel{\backslash c}{c}\tilde{a}o(Fp=0,75),corrigiuoerro\mathrm{.}Ojuizacolheu\mathrm{.}OherdeiroeconomizouR$140.000.Minhacontestac\c​a~o,comfundamentac\c​a~onacertida~odaprefeituraenoFatordePadronizac\c​a~o(Fp=0,75),corrigiuoerro.Ojuizacolheu.OherdeiroeconomizouR 46.666.

Imóvel sem Habite-se não é um imóvel “qualquer”. Tem risco, tem custo de regularização, tem mercado restrito. O avaliador que ignora isso está produzindo um laudo frágil, passível de contestação – e o juiz, quando vê a prova técnica, acolhe a correção.

Se você está passando por um inventário que envolve um imóvel sem Habite-se – ou está comprando/vendendo um imóvel nessa situação – não aceite uma avaliação que ignore a irregularidade. Exija o Fator de Padronização. Exija a certidão da prefeitura. Exija técnica.

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🔍 *Não coloco preços fixos para avaliações de imóveis sem Habite-se, pois cada caso exige consulta à prefeitura e levantamento do custo de regularização. Solicite um orçamento técnico para o seu caso – consultamos a prefeitura, levantamos os custos e entregamos laudo com fundamentação completa (Fp + NBR 14653-2).*

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E você, colega? Já avaliou algum imóvel sem Habite-se em inventário? Como determinou o Fator de Padronização? O juiz acolheu? Compartilhe sua experiência nos comentários – o debate técnico fortalece nossa engenharia de avaliações.