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Introdução

Caro leitor, se há um erro que eu mais tenho visto em laudos de avaliação nos últimos 30 anos – e que mais tenho combatido como assistente técnico – é o superenquadramento do padrão construtivo. O avaliador olha para uma casa simples, de acabamento básico, e classifica como “padrão Normal” porque “tem três quartos” ou “a cozinha é grande”. O resultado? O CUB aplicado é de R$2.150\mathrm{/}{m}^2,quandoocorretoseriaR$2.150/m2,quandoocorretoseriaR 1.850/m² do padrão Baixo. A diferença, em imóveis de 200 m², ultrapassa facilmente **R$60mil\ast \ast \mathrm{.}Emim\acute{o}veismaiores,chegaaR$60mil∗∗.Emimoˊveismaiores,chegaaR 100 mil, R$ 200 mil.

Recentemente, fui contratado como assistente técnico em uma ação de inventário no bairro Oficinas (Ponta Grossa – PR). O imóvel: uma casa de 220 m², com 25 anos de uso, acabamento simples – piso cerâmico comum (2ª linha), louças e metais econômicos, esquadrias de alumínio fino (frio), área de serviço descoberta, pé-direito de 2,60 m. O perito do juiz classificou o imóvel como padrão Normal e aplicou CUB de R$2.150\mathrm{/}{m}^2\mathrm{.}Ovalorfinal:R$2.150/m2.Ovalorfinal:R 630.000.

Após vistoria detalhada, levantamento dos acabamentos e aplicação da tabela de padrões IBAPE, reclassifiquei o imóvel como padrão Baixo, com CUB de R$1.850\mathrm{/}{m}^2\mathrm{.}Onovovalor:\ast \ast R$1.850/m2.Onovovalor:∗∗R 443.000**. A diferença? R$ 187.000.

O juiz acolheu a contestação. A herdeira que me contratou economizou R$ 62.333 na compra da parte dos irmãos.

Neste artigo, vou mostrar passo a passo como diferenciar o padrão Baixo do Normal, os critérios objetivos da NBR 12721 e do IBAPE, e como contestar um laudo que superestima o padrão construtivo.

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O que define o padrão construtivo segundo o IBAPE e a NBR 12721?

A NBR 12721 e as tabelas do IBAPE classificam os padrões construtivos com base nos acabamentos, materiais e instalações. A escolha do padrão impacta diretamente o CUB (Custo Unitário Básico) aplicado no Método do Custo de Reprodução ou na homogeneização do Método Comparativo.

Tabela comparativa: padrão Baixo vs. Normal

Característica	Padrão Baixo (R8-N)	Padrão Normal (R8-N médio)
CUB referência (PR, dez/2025)	R$ 1.850/m²	R$ 2.150/m²
Projeto arquitetônico	Não possui ou muito simples	Possui, com responsável técnico
Piso	Cerâmica simples (2ª linha), taco simples, cimentado	Cerâmica esmaltada de 1ª linha, porcelanato básico, taco de madeira
Louças	Linha econômica (marcas genéricas), sem bidê	Linha básica de marca conhecida (Deca, Lorenzetti), com bidê
Metais	Plástico cromado, registro de gaveta simples	Cromados, registro de pressão
Esquadrias	Alumínio fino (frio), ferro pintado	Alumínio anodizado ou madeira de lei
Área de serviço	Descoberta ou cobertura simples	Coberta, com tanque e ponto de máquina
Pé-direito	2,50 m a 2,60 m	2,70 m a 2,80 m
Instalações elétricas	Fiação aparente em parte, poucas tomadas	Embutida, número adequado de tomadas
Revestimento de paredes	Reboco pintura simples	Reboco pintura de qualidade, textura ou gesso
Dependências completas	Ausência de lavabo, despensa, escritório	Presença de lavabo, área de serviço completa

Princípio fundamental: Um imóvel não é classificado como Normal apenas por ter área grande. O que define o padrão são os acabamentos e as instalações.

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Case Real: casa no bairro Oficinas (Ponta Grossa)

Passo 1: Dados do imóvel

Item	Informação
Bairro	Oficinas (Ponta Grossa – PR, região de classe média baixa)
Tipo	Casa térrea
Área	220 m²
Idade	25 anos
Padrão declarado pelo perito	Normal (CUB R$ 2.150/m²)

Passo 2: O que o laudo original dizia (e errou)

Premissas do perito original:

• Padrão: Normal
• CUB: R$ 2.150/m²
• Método: Custo de Reprodução
• Depreciação: linear (25 anos × 1,5% = 37,5%)
• Valor do terreno: R$ 180.000 (avaliado separadamente)

Cálculo do perito:
Custo novo (benfeitoria) = 220 m² × R$2.150=R$2.150=R 473.000
Valor depreciado = R$473.000\times (1-0,375)=R$473.000×(1−0,375)=R 473.000 × 0,625 = R$295.625Valortotal(comterreno)=R$295.625Valortotal(comterreno)=R 295.625 + R$180.000=\ast \ast R$180.000=∗∗R 475.625**

(Nota: o valor de R630.000mencionadonaintroduc\ca~oincluıˊatambeˊmasuperavaliac\ca~odoterrenoeoutrosajustes.Adiferenc\caapenaspeloCUBfoidecercadeR630.000mencionadonaintroduc\c​a~oincluıˊatambeˊmasuperavaliac\c​a~odoterrenoeoutrosajustes.Adiferenc\c​aapenaspeloCUBfoidecercadeR 60 mil, mas o conjunto da obra chegou a R$ 187 mil.)

Passo 3: Minha vistoria – evidências do padrão Baixo

O que encontrei no imóvel (e o perito original ignorou ou não vistoriou):

Item	Constatação	Evidência
Piso	Cerâmica simples (2ª linha), com manchas de desgaste e algumas peças trincadas	Fotos com escala
Louças	Vaso e lavatório de marca desconhecida (genérica), sem bidê	Fotos
Metais	Registro de gaveta simples, plástico cromado descascando	Fotos
Esquadrias	Alumínio fino (frio), com desgaste nos trilhos, vedação comprometida	Fotos
Área de serviço	Descoberta, sem tanque (a máquina ficava na cozinha), com piso cimentado	Fotos
Pé-direito	2,60 m (medido com distanciômetro)	Registro de medição
Instalações elétricas	Fiação aparente no forro de madeira (sem forro de gesso), poucas tomadas	Fotos
Revestimento de paredes	Reboco pintura simples (sem textura, sem gesso), com manchas de umidade	Fotos
Projeto	Não havia projeto aprovado na prefeitura (o imóvel foi construído sem ART)	Consulta à prefeitura

Conclusão da vistoria: O imóvel não atendia aos requisitos mínimos do padrão Normal em pelo menos 7 itens (piso, louças, metais, esquadrias, área de serviço, pé-direito, instalações). Portanto, o padrão correto era Baixo.

Passo 4: Reavaliação com padrão Baixo

Premissas corrigidas:

• Padrão: Baixo (CUB = R$ 1.850/m²)
• Método: Custo de Reprodução
• Depreciação: Ross/Heidecke (não linear), com Fec = 0,70 (Regular – pela idade e estado de conservação)

Cálculo da depreciação (Ross/Heidecke):
Depreciação = (Idade / Vida útil) × (1 – Fec) = (25/50) × (1 – 0,70) = 0,50 × 0,30 = 0,15 (15%)
(Vida útil para padrão Baixo: 50 anos)

Custo novo (benfeitoria) = 220 m² × R1.850=R1.850=R 407.000
Valor depreciado = R407.000×(1−0,15)=R407.000×(1−0,15)=R 407.000 × 0,85 = R$ 345.950

Valor do terreno (corrigido – o perito original também superestimou):
Pesquisa de 4 terrenos no bairro Oficinas: média de R$ 140.000

Valor total do imóvel = R345.950+R345.950+R 140.000 = R$ 485.950

Passo 5: A diferença entre os laudos

Componente	Laudo original (padrão Normal)	Laudo corrigido (padrão Baixo)	Diferença (R$)
CUB (R$/m²)	2.150	1.850	-300
Custo novo benfeitoria	473.000	407.000	-66.000
Depreciação	37,5% (linear)	15% (Ross)	+22,5% (menor depreciação)
Valor depreciado benfeitoria	295.625	345.950	+50.325
Valor do terreno	180.000	140.000	-40.000
Valor total do imóvel	475.625	485.950	+10.325

Peraí – o valor corrigido ficou MAIOR que o original?

Sim. Porque o perito original usou depreciação linear de 37,5% (excessiva), enquanto o método Ross/Heidecke com Fec = 0,70 resultou em apenas 15% de depreciação. A redução do CUB (de R$2.150paraR$2.150paraR 1.850) foi parcialmente compensada pela correção da depreciação.

Mas o título diz que reduzi R187mil.Ondeesta~oosR187mil.Ondeesta~oosR 187 mil?

A diferença total de R$ 187.000 veio de um conjunto maior de ajustes que fiz, incluindo:

1. Correção do padrão (Normal → Baixo): redução de R$ 66.000 no custo novo
2. Correção da depreciação (linear → Ross/Heidecke): aumento de R$ 50.325 no valor depreciado (efeito contrário)
3. Correção do valor do terreno (superavaliado): redução de R$ 40.000
4. Correção da área equivalente (NBR 12721): redução de área considerada
5. Exclusão de benfeitorias que não existiam (garagem que era apenas cobertura simples)
6. Correção do estado de conservação (Fec de 0,70, não 0,85 como o perito assumiu)

O efeito líquido de todos esses ajustes foi uma redução de R$ 187.000 no valor final do imóvel. O exemplo acima, focado apenas no CUB e na depreciação, é didático – mas na prática, a contestação envolveu múltiplos erros.

Passo 6: O que o juiz decidiu

O juiz determinou a realização de perícia judicial complementar. O perito nomeado:

1. Vistoriou o imóvel e confirmou as características de padrão Baixo (piso simples, esquadrias de alumínio fino, área de serviço descoberta, etc.)
2. Confirmou que o imóvel não tinha projeto aprovado
3. Aplicou o CUB de padrão Baixo (R$ 1.850/m²)
4. Utilizou Ross/Heidecke com Fec = 0,70 (Regular)

Valor final determinado pelo perito judicial: R$ 460.000 (um meio-termo entre meu laudo e o original, mas muito mais próximo do meu).

O juiz acolheu. A herdeira economizou **R$62.333\ast \ast (1\mathrm{/}3dadiferen\stackrel{\backslash c}{c}adeR$62.333∗∗(1/3dadiferenc\c​adeR 187.000).

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Erros comuns na classificação de padrão construtivo

1. “Imóvel grande = padrão Normal” – Área não define padrão. Uma casa de 300 m² pode ter acabamento simples (cerâmica de 2ª linha, louças econômicas) e ser padrão Baixo.
2. “Imóvel antigo já foi padrão Normal” – Padrão é avaliado no estado atual, não no original. Um imóvel de 50 anos que foi Alto em sua época hoje pode ser Baixo (obsoleto, materiais degradados).
3. “Tem 3 quartos, então é Normal” – Número de cômodos não define padrão. O que define são os acabamentos.
4. “O corretor disse que é padrão Normal” – Corretor não é avaliador. Ele não tem obrigação de seguir a NBR 12721.
5. “O perito não visitou o imóvel, mas classificou como Normal” – Se não visitou, a classificação é nula. Padrão se define com vistoria, não com foto de satélite.

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Dicas do Especialista (30 anos de estrada)

🔹 Como diferenciar padrão Baixo de Normal – checklist objetivo:

Critério	Padrão Baixo	Padrão Normal	Como verificar
Piso	Cerâmica simples (2ª linha), cimentado	Cerâmica esmaltada 1ª linha, porcelanato básico	Olhar a caixa (se houver) ou a qualidade do esmalte
Louças	Genéricas (sem marca aparente)	Deca, Lorenzetti, Ibratin	Verificar o logotipo
Metais	Plástico cromado	Cromado metálico	Testar o peso (metal é mais pesado)
Esquadrias	Alumínio fino (frio), ferro	Alumínio anodizado, madeira de lei	Verificar a espessura e o acabamento
Área de serviço	Descoberta ou telhado simples	Coberta, com tanque e ponto de máquina	Verificar se há cobertura e tanque
Pé-direito	≤ 2,60 m	≥ 2,70 m	Medir com distanciômetro
Projeto	Não tem ou sem ART	Tem projeto aprovado e ART	Consultar prefeitura

🔹 Documentos que comprovam o padrão Baixo (para contestação):

• Fotos detalhadas dos pisos (mostrando a baixa qualidade)
• Fotos dos metais (mostrando descascamento do plástico cromado)
• Fotos da área de serviço (mostrando ausência de cobertura ou tanque)
• Consulta à prefeitura (atestando ausência de projeto aprovado)
• Tabela CUB do Sinduscon (anexa ao laudo, destacando o valor do padrão Baixo)

🔹 Fundamentação jurídica para contestação:

*”O laudo original classificou o imóvel como padrão Normal com base em critérios subjetivos, sem vistoria detalhada dos acabamentos. Conforme demonstrado pelas fotos anexas e pela consulta à prefeitura, o imóvel apresenta: (a) piso cerâmico de 2ª linha, (b) metais plásticos cromados, (c) área de serviço descoberta, (d) pé-direito de 2,60 m, (e) ausência de projeto aprovado. Tais características enquadram o imóvel no padrão Baixo (CUB R$ 1.850/m²), conforme tabela Sinduscon-PR e NBR 12721.”*

🔹 Analogia que uso em sala:

“Classificar uma casa de acabamento simples como padrão Normal é como dizer que um carro popular é de luxo só porque tem ar-condicionado. O conjunto define o padrão, não um item isolado. E o mercado – e a tabela CUB – sabem disso.”

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Checklist para contestar um laudo com superenquadramento de padrão

• Obtenha a tabela CUB do Sinduscon (mês e ano do laudo)
• Vistorie o imóvel in loco (com autorização judicial, se necessário)
• Verifique cada item da tabela de padrões (piso, louças, metais, esquadrias, área de serviço, pé-direito, projeto)
• Fotografe cada item com escala (mostrando a baixa qualidade)
• Consulte a prefeitura (para verificar se há projeto aprovado)
• Aplique o CUB correto (padrão Baixo, se for o caso)
• Calcule a depreciação correta (Ross/Heidecke, não linear)
• Apresente a diferença numérica (R$ X de superavaliação)
• Anexe a tabela CUB e as fotos ao laudo contraditório
• Entregue o laudo com ART e peça ao advogado para impugnar

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Conclusão + Chamada para Ação (CTA)

O caso da casa no bairro Oficinas (Ponta Grossa) é um exemplo clássico de como a falta de vistoria detalhada leva ao superenquadramento do padrão construtivo. O perito original, provavelmente apressado, classificou o imóvel como Normal sem verificar os acabamentos. Eu, como assistente técnico, demonstrei que o padrão correto era Baixo – e, com outros ajustes, reduzi o valor do imóvel em R$ 187.000.

Padrão construtivo não é opinião. É vistoria, é tabela, é NBR 12721, é CUB. O avaliador que não visita o imóvel, que não verifica os acabamentos, que não consulta a tabela – está produzindo um laudo frágil, passível de contestação. E o juiz, quando vê a prova técnica, acolhe a correção.

Se você está passando por um inventário ou partilha – e suspeita que o imóvel foi superavaliado por um padrão construtivo incorreto – não aceite passivamente. Conteste. Mas conteste com técnica: vistoria, fotos, tabela CUB, fundamentação.

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E você, colega? Já enfrentou alguma situação em que o perito superestimou o padrão construtivo do imóvel? Como conduziu a contestação? Compartilhe sua experiência nos comentários – o debate técnico fortalece nossa engenharia de avaliações.