Introdução Ao longo de 30 anos avaliando postos de combustível, testemunhei uma verdade incômoda: a maioria dos proprietários só descobre o passivo ambiental do próprio posto na pior hora possível — quando o comprador já fez a due diligence, quando a fiscalização chegou ou, pior, quando o vazamento já contaminou o lençol freático do bairro. “Sempre achei […]
Introdução Ao longo de 30 anos atuando como perito judicial e assistente técnico, testemunhei dezenas de processos judiciais envolvendo postos de combustível. Dissoluções societárias litigiosas, ações de inventário contestadas, desapropriações, indenizações por contaminação ambiental, execuções fiscais, divórcios com partilha de bens. Em todos esses casos, uma peça técnica foi central para a decisão do juiz: […]
Introdução Ao longo de 30 anos avaliando postos de combustível, uma cena se repetiu centenas de vezes: o proprietário, após receber o laudo de valuation, olha para mim com os olhos arregalados e pergunta: “Engenheiro, é isso mesmo? Meu posto vale TUDO ISSO?” Sim. Na maioria das vezes, o posto vale muito mais do que o proprietário […]
Introdução Ao longo de 30 anos avaliando postos de combustível, uma confusão se repete com frequência entre proprietários, compradores e até mesmo alguns profissionais: a diferença entre um laudo imobiliário e um valuation de posto. “Engenheiro, meu contador disse que preciso de um laudo para o banco. O senhor faz?”“Meu advogado pediu um valuation para o inventário. É […]
Introdução O mercado de postos de combustível no Brasil tem uma característica única: cerca de 47% dos postos operam sob bandeira branca (independentes), sem vínculo contratual com uma grande distribuidora [dados do relatório estratégico]. Muitos proprietários de postos bandeira branca acreditam que, por não terem um contrato de bandeira para “valorizar” o negócio, sua operação vale menos […]
Introdução Ao longo de 30 anos avaliando postos de combustível, tive o privilégio de conversar com centenas de proprietários. Ouvi suas histórias, seus medos, suas frustrações e, também, suas alegrias. E percebi um padrão: as maiores dores dos donos de posto não são técnicas — são humanas, financeiras e jurídicas. O que poucos proprietários sabem é […]
Introdução Ao longo de 30 anos avaliando postos de combustível, testemunhei situações que nenhum proprietário gostaria de vivenciar: um posto autuado pela Receita Federal por divergência entre o valor declarado do imóvel e o valor de mercado. Outro que sofreu fiscalização do IPTU após vender o posto por um valor muito superior ao declarado anos […]
Introdução Há cerca de três anos, atendi um cliente que precisava de R$ 1,2 milhão para expandir seu posto — nova loja de conveniência e mais duas bombas. Ele tinha um bom relacionamento com o banco, nunca atrasou um pagamento. Mas o pedido de crédito foi negado. “Engenheiro, o gerente disse que minha garantia não […]
Introdução Ao longo de 30 anos atuando como avaliador e perito, fui chamado diversas vezes para corrigir laudos malfeitos por profissionais que não tinham a menor especialização em postos de combustível. “Engenheiro, o banco recusou meu laudo. Disseram que não está de acordo com a NBR 14653.”“O comprador disse que o laudo não serve porque […]
Introdução Ao longo de 30 anos avaliando postos de combustível, acompanhei inúmeros proprietários que só descobriram o passivo ambiental do próprio negócio na hora da venda — quando o comprador profissional exigiu uma investigação ambiental e os resultados vieram catastróficos. “Sempre achei que aquele cheiro era normal…”“Os tanques foram instalados há 30 anos, nunca deu problema…”“A fiscalização […]