Introdução Imagine a seguinte situação: um hotel sofre um incêndio de grandes proporções. As instalações são destruídas. O proprietário aciona o seguro, confiante de que será indenizado para reconstruir o imóvel. Surpresa: a seguradora informa que o valor segurado é insuficiente — baseado num laudo desatualizado de 8 anos atrás, que considerava custos de construção […]
Introdução Você já avaliou um hotel antigo, daqueles com 40 ou 50 anos de construção, impecavelmente mantido — paredes sem trincas, pisos brilhando, instalações aparentemente em ordem — e, ainda assim, o mercado o avaliou por um valor muito inferior ao custo de reprodução? Ou o inverso: um hotel moderno, recém-construído, mas com um design […]
Introdução Você já viu um laudo de hotel tecnicamente perfeito ser recusado por um banco? Ou um laudo aprovado que, na prática, superestimou o imóvel e gerou inadimplência? Pois é. Bancos e BNDES têm exigências específicas para laudos de hotéis — que vão muito além do “valor de mercado”. Eles querem segurança jurídica, financeira e […]
Introdução Você já avaliou um hotel na praia, um na serra e outro na capital — todos com o mesmo número de quartos e mesmo padrão — e encontrou valores completamente diferentes? A diferença não está no imóvel físico, mas na dinâmica de mercado que a localização impõe: sazonalidade, concorrência, perfil do hóspede, risco de liquidez. E […]
Introdução Você já avaliou um flat — aquele imóvel que é vendido como “apartamento”, mas funciona como hotel, com recepção 24h, serviço de quarto, diárias curtas e uma taxa de condomínio que é o dobro de um residencial comum? Na hora de avaliar, bate a dúvida: uso método residencial (comparando com apartamentos comuns) ou comercial […]
Introdução Você já avaliou um hotel localizado dentro de uma Área de Proteção Ambiental (APA)? De um lado, as restrições legais limitam ampliações, exigem licenciamento complexo e podem inviabilizar certos usos. De outro, a exclusividade ambiental — estar em meio à natureza preservada — é exatamente o que atrai o hóspede premium disposto a pagar […]
Introdução Você já avaliou um hotel de uma grande rede — Ibis, Holiday Inn, Accor — e um hotel independente ao lado, com o mesmo número de quartos e mesma localização, e encontrou valores completamente diferentes? A diferença, na maioria das vezes, está na marca. Mas a marca agrega valor ao imóvel ou é apenas um […]
Introdução Você já avaliou uma pousada cujo proprietário jura que “o negócio é bom”, mas os números mostram ocupação média de 25%? Ou pior: o proprietário não tem números — opera no “achômetro”, sem registro de hóspedes, sem controle de despesas. O que fazer? Dar um laudo com valor baixo e ouvir reclamações? Ou superestimar […]
Introdução Você já foi contratado para avaliar um hotel em plena operação — e o comprador em potencial não quer saber apenas o “valor de mercado”. Ele quer saber: qual o fluxo de caixa real? Quanto posso melhorar a gestão? Qual o potencial de crescimento? Os riscos ambientais? A regularidade trabalhista? O valor do imóvel […]
Introdução Você já avaliou um hotel boutique de 8 suítes, com arquitetura assinada, decoração exclusiva e uma experiência tão única que os hóspedes pagam R1.500pordiaˊria—enquantoohotelconvencionalaoladocobraR1.500pordiaˊria—enquantoohotelconvencionalaoladocobraR 400? Como colocar preço no charme, no design, na exclusividade? O mercado paga por esses atributos, mas como o avaliador quantifica tecnicamente o que parece subjetivo? Ao longo de 30 anos […]