Como o Laudo Técnico Identifica Ativos Superfaturados: 5 Sinais de que o Preço do Posto Está Inflado
Introdução “Comprei o posto por R4milho~es.Ovendedordissequevaliaisso.Ocorretorconfirmou.OavaliadorqueelecontratoudeuumlaudodeR4milho~es.Ovendedordissequevaliaisso.Ocorretorconfirmou.OavaliadorqueelecontratoudeuumlaudodeR 3,9 milhões. Agora, 18 meses depois, estou tentando vender e as propostas não passam de R$ 2,5 milhões. O que aconteceu?” Essa frase – ou alguma variação dela – é uma das que mais ouço em meu escritório, como perito nomeado em ações judiciais. O que aconteceu, na maioria dos […]
Introdução Você já está há meses procurando um posto para comprar. Finalmente encontrou um com boa localização, fluxo razoável e um contrato de frota promissor. O vendedor apresenta um laudo de avaliação de 50 páginas – cheio de tabelas, gráficos e jargões técnicos. Você olha para aquele documento e pensa: “Será que isso responde minhas […]
Introdução O posto de combustível tradicional – apenas bombas, tanques e uma pequena sala para o frentista – está com os dias contados. O novo modelo, que veio para ficar, é o posto multifuncional: combustível + loja de conveniência + lavagem + café + serviços (troca de óleo, calibragem, até pequenas oficinas). E, muitas vezes, com […]
Introdução Em março de 2020, o mundo parou. E os postos de combustível? Ao contrário de shoppings, hotéis e escritórios que simplesmente fecharam as portas, os postos foram considerados serviços essenciais – continuaram abertos. Mas o que parecia uma vantagem se revelou uma faca de dois gumes. De um lado, o posto nunca fechou. De outro, o […]
Introdução Um posto de combustível já é, por si só, um ativo de alto risco ambiental. Agora, imagine esse posto dentro de uma Área de Proteção Ambiental (APP) – margem de rio, encosta, manancial de abastecimento ou entorno de unidade de conservação. O que parece um pesadelo regulatório é, na verdade, uma realidade para muitos postos brasileiros. […]
Por Que um Laudo Barato Pode Inviabilizar Sua Negociação: O Custo Oculto da Avaliação de Baixo Custo
Introdução “Engenheiro, encontrei um avaliador que faz o laudo por R800.PorqueosenhorcobraR800.PorqueosenhorcobraR 3.500?” Essa é a pergunta que mais ouço em três décadas de profissão. E a resposta, infelizmente, só fica clara depois que o negócio desmorona. O comprador recusa o laudo barato porque o banco não aceita. O vendedor perde a venda porque o laudo não […]
Introdução “Engenheiro, preciso do laudo do meu posto para ontem. O comprador está pressionando. Dá para fazer em 3 dias?” Essa é uma das perguntas que mais ouço em três décadas de profissão. A resposta, quase sempre, frustra o cliente: não, não dá. E não é por falta de vontade ou por burocracia desnecessária. É porque […]
Introdução Um posto de combustível à venda. O corretor diz: “É um ótimo negócio, faturamento alto, localização privilegiada.” O comprador pergunta: “Quanto vale o imóvel?” O corretor responde: “O proprietário pede R$ 2,5 milhões.” E o laudo técnico? Fica para depois – ou nunca sai. Esse é um dos cenários mais perigosos do mercado imobiliário […]
Introdução Você sabia que mais de 60% dos postos de combustível no Brasil operam com alguma pendência ambiental? Tanques sem laudo de estanqueidade. Sistema de tratamento de águas oleosas (SAO) sem manutenção. Licença ambiental vencida. Ou pior: contaminação de solo e lençol freático que o proprietário nem imagina. Como engenheiro com mais de 30 anos em […]
Introdução Você já viu uma negociação imobiliária se arrastar por meses – ou até anos – porque vendedor e comprador não conseguem se entender sobre o preço? O vendedor pede R900mil.OcompradorofereceR900mil.OcompradorofereceR 700 mil. O vendedor reduz para R850mil.OcompradorsobeparaR850mil.OcompradorsobeparaR 750 mil. E assim vai, num desgaste que muitas vezes termina com o negócio desfeito e ambos os lados […]