Você já se deparou com um posto de gasolina onde o fluxo de veículos abastecendo é mediano, mas o estacionamento pago ao lado fatura mais que a própria bomba? Como separar o valor operacional da conveniência do valor do imóvel como terreno de uso comercial? Ignorar essa renda acessória é um erro; tratá-la como perpetuidade, […]
Três meses de turbulência nos mercados financeiros, com juros em alta, bolsa volátil e dólar instável, colocaram em xeque os planos de longo prazo de muitos brasileiros, sobretudo o principal objetivo do investidor do país, segundo pesquisa recente da Anbima: a compra da casa própria. A questão que fica é o que fazer para proteger […]
Introdução Você já tentou comprar um carro usado sem levar um mecânico de confiança? Pois é. O vendedor sabe muito mais sobre o estado do carro do que você. Isso é assimetria de informação – e ela mata negócios. No mercado imobiliário, a assimetria é ainda mais grave. O vendedor morou no imóvel por 10 anos. Sabe […]
Introdução Você passou semanas elaborando um laudo técnico impecável: NBR 14653 seguida à risca, tratamento estatístico robusto, fotografias, memória de cálculo, ART registrada. Entregou ao vendedor. O vendedor repassa ao comprador potencial. Silêncio. Três dias depois, o comprador volta com perguntas. E não são perguntas sobre o método de homogeneização ou o coeficiente de variação. […]
Introdução Você já avaliou um posto onde a loja de conveniência representa 35% da receita total, mas apenas 15% do espaço construído? Eu já. E acredite: avaliar esse ativo integrado é completamente diferente de avaliar um posto sem loja – ou com loja terceirizada. A loja de conveniência própria (operação integrada ao posto, mesmo CNPJ, […]
Introdução Você já avaliou dois postos de combustível exatamente iguais: mesma localização, mesma área, mesmos tanques, mesma bandeira. Um foi vendido por R5milho~es.Ooutro,porR5milho~es.Ooutro,porR 7 milhões. Por que tanta diferença? A resposta pode estar em uma métrica que poucos avaliadores conhecem e menos ainda aplicam: o CAC – Custo de Aquisição de Cliente (Customer Acquisition Cost). Com mais de […]
Introdução Você já viu um posto de combustível perder sua bandeira (distribuidora) porque não conseguiu comprovar o valor do imóvel como garantia contratual? Eu já. E o resultado foi uma queda de 30% nas vendas em menos de 60 dias, seguida de pedido de recuperação judicial. Os contratos entre postos revendedores e bandeiras (Vibra, Ipiranga, […]
Introdução Você já avaliou um posto que opera com etanol hidratado em tanques dedicados, biodiesel B30 em fase de teste e um compressor de biometano para abastecer frotas de caminhões? Eu já. E acredite: não é a mesma coisa que avaliar um posto convencional de gasolina e diesel S-10. O Brasil caminha para uma matriz […]
Introdução Você já viu um posto de combustível ser devolvido à arrendadora (banco ou empresa de leasing) em condições operacionais deploráveis – tanques sem manutenção, sistema de monitoramento desativado, passivo ambiental de R$ 500 mil? Eu já. Mais de uma vez. O leasing de postos de combustível é uma modalidade cada vez mais comum: o […]
Introdução “Engenheiro, o senhor não pode fazer um laudo mais simples? É só para ter uma ideia do valor… não precisa seguir essas normas todas.” Eu já ouvi essa frase centenas de vezes em 30 anos de profissão. E a minha resposta é sempre a mesma: “Meu caro, um laudo sem NBR 14653 não é um […]