Você já avaliou um posto que vende diesel S10, mas os tanques são os mesmos de quando o diesel era comum — com alto teor de enxofre? Pois bem. Você pode estar diante de um passivo técnico silencioso que reduz o valor do imóvel e, em casos extremos, inviabiliza a operação. O diesel S10 (com teor de […]
Você já viu um posto de combustível próspero definhar em menos de dois anos após a troca de comando? Eu já. Mais vezes do que gostaria de lembrar. O problema raramente era o novo gestor. O problema era a transição cega: ninguém sabia o valor real do negócio, os ativos estavam misturados com passivos, e a […]
Você já viu um negócio imobiliário desmoronar porque o vendedor pediu R5milho~es,ocompradorofereceuR5milho~es,ocompradorofereceuR 3,5 milhões, e ninguém sabia qual era o valor real? Eu já. Dezenas de vezes. O pior não é a negociação fracassar. É quando ela “vai para frente” com um preço errado — e seis meses depois uma das partes descobre que pagou 30% acima do […]
Você já recebeu a seguinte demanda? “Engenheiro, o posto é 100% autoposto. O cliente abastece sozinho, pagamento no caixa ou no app. Tem uma loja de conveniência pequena. Quanto vale?” Pois bem. O autoposto (self-service) é uma realidade crescente no Brasil — mas a maioria dos avaliadores ainda o trata como um posto convencional. Erro grave. […]
Você já avaliou dois postos idênticos — mesma localização, mesma área, mesma idade, mesma bandeira — e encontrou valores radicalmente diferentes? Eu já. Dezenas de vezes. Na maioria dos casos, a diferença estava nos equipamentos. Não na idade deles, mas no estado de manutenção. Tanques sem teste de estanqueidade, bombas descalibradas, sistema de monitoramento desativado, mangueiras ressecadas. […]
Você já recebeu uma demanda como esta? “Engenheiro, o posto fica na orla, funcionando há 20 anos. O terreno é de marinha, mas tenho a ocupação autorizada pela SPU. Preciso do laudo para dar em garantia de financiamento.” Pois bem. A maioria dos avaliadores comete um erro grave aqui: trata o terreno de marinha como se […]
O que diz: A matriz tem o direito de comprar o posto pelo valor oferecido por terceiro, igualando a proposta. Impacto no valuation: 2. Vedação à Transferência de Franquia sem Aprovação O que diz: O novo proprietário não pode operar com a mesma bandeira se a matriz reprovar seu perfil (idôneo, capacidade financeira, localização). Impacto no valuation: […]
O Vizinho Vai Te Processar? Como um Laudo Técnico Bem Feito Evita Litígios de Divisas, Sombra e Água
Você já foi intimado a depor em um processo judicial porque o vizinho alegou que “o avaliador supervalorizou o imóvel e isso prejudicou minha visão da paisagem”? Eu já. Três vezes. Uma delas, o litígio durou 5 anos. O laudo que eu havia feito para um financiamento foi usado como prova em uma ação de […]
Você já recebeu a seguinte solicitação: “Engenheiro, o posto tem um passivo ambiental em andamento — um vazamento detectado há 6 meses, mas ainda não remediado. Preciso do laudo para uma partilha judicial. Quanto vale?” Pois bem. A maioria dos avaliadores entra em pânico aqui. Alguns simplesmente recusam o trabalho. Outros — pior — ignoram o […]
Você sabia que um posto de combustível com 25 anos de operação pode valer menos que o terreno vizinho vazio? Já vi isso acontecer. O comprador achou que estava fazendo um ótimo negócio, mas o laudo de avaliação para financiamento foi recusado. Motivo: o banco entendeu que o passivo ambiental e a depreciação técnica eram tão […]