Introdução Você já tentou comprar um carro usado sem levar um mecânico de confiança? Pois é. O vendedor sabe muito mais sobre o estado do carro do que você. Isso é assimetria de informação – e ela mata negócios. No mercado imobiliário, a assimetria é ainda mais grave. O vendedor morou no imóvel por 10 anos. Sabe […]
Introdução Você passou semanas elaborando um laudo técnico impecável: NBR 14653 seguida à risca, tratamento estatístico robusto, fotografias, memória de cálculo, ART registrada. Entregou ao vendedor. O vendedor repassa ao comprador potencial. Silêncio. Três dias depois, o comprador volta com perguntas. E não são perguntas sobre o método de homogeneização ou o coeficiente de variação. […]
Introdução Você já avaliou um posto onde a loja de conveniência representa 35% da receita total, mas apenas 15% do espaço construído? Eu já. E acredite: avaliar esse ativo integrado é completamente diferente de avaliar um posto sem loja – ou com loja terceirizada. A loja de conveniência própria (operação integrada ao posto, mesmo CNPJ, […]
Introdução Você já avaliou dois postos de combustível exatamente iguais: mesma localização, mesma área, mesmos tanques, mesma bandeira. Um foi vendido por R5milho~es.Ooutro,porR5milho~es.Ooutro,porR 7 milhões. Por que tanta diferença? A resposta pode estar em uma métrica que poucos avaliadores conhecem e menos ainda aplicam: o CAC – Custo de Aquisição de Cliente (Customer Acquisition Cost). Com mais de […]
Introdução Você já viu um posto de combustível perder sua bandeira (distribuidora) porque não conseguiu comprovar o valor do imóvel como garantia contratual? Eu já. E o resultado foi uma queda de 30% nas vendas em menos de 60 dias, seguida de pedido de recuperação judicial. Os contratos entre postos revendedores e bandeiras (Vibra, Ipiranga, […]
Introdução Você já avaliou um posto que opera com etanol hidratado em tanques dedicados, biodiesel B30 em fase de teste e um compressor de biometano para abastecer frotas de caminhões? Eu já. E acredite: não é a mesma coisa que avaliar um posto convencional de gasolina e diesel S-10. O Brasil caminha para uma matriz […]
Introdução Você já viu um posto de combustível ser devolvido à arrendadora (banco ou empresa de leasing) em condições operacionais deploráveis – tanques sem manutenção, sistema de monitoramento desativado, passivo ambiental de R$ 500 mil? Eu já. Mais de uma vez. O leasing de postos de combustível é uma modalidade cada vez mais comum: o […]
Introdução “Engenheiro, o senhor não pode fazer um laudo mais simples? É só para ter uma ideia do valor… não precisa seguir essas normas todas.” Eu já ouvi essa frase centenas de vezes em 30 anos de profissão. E a minha resposta é sempre a mesma: “Meu caro, um laudo sem NBR 14653 não é um […]
Introdução Você já se deparou com um posto de combustível onde a loja de conveniência não pertence ao dono dos tanques? Onde o aluguel pago pela franquia representa 30% da renda total, mas o contrato de locação tem cláusulas que podem expulsar o lojista em 30 dias? Pois é. Esse é um dos cenários mais […]
Introdução Você já viu uma obra paralisada porque a construtora não conseguiu apresentar garantia contratual? Ou um licitante desclassificado porque a apólice de seguro garantia foi recusada pela seguradora por falta de lastro patrimonial sólido? Eu já. Dezenas de vezes. Com mais de 30 anos avaliando imóveis para os mais diversos fins, aprendi que o laudo […]