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Introdução

Caro leitor, um dos debates mais frequentes em perícias judiciais e em negociações imobiliárias é: até que ponto a pintura descascando rebaixa o estado de conservação de um imóvel? É suficiente para tirá-lo do “Bom estado” (Estado 3, Fec = 0,90) e colocá-lo no “Entre Bom e Regular” (Estado 4, Fec = 0,80)?

A resposta, como tudo na engenharia de avaliações, é: depende da extensão, da localização e da causa do descascamento.

Recentemente, fui contratado como assistente técnico em uma ação de inventário no bairro Colônia Rio Grande (região de classe média em Ponta Grossa). O imóvel: um sobrado de 160 m², com 18 anos de uso. O perito do juiz classificou o estado de conservação como Estado 3 (Bom, Fec = 0,90) , apesar de a pintura externa estar descascando em aproximadamente 25% da fachada e em 15% das áreas internas (corredores e um dormitório).

Um dos herdeiros discordou. Argumentou que “pintura descascando não é imóvel em bom estado”. Contratou-me para produzir um laudo contraditório.

Após vistoria detalhada – e aplicação criteriosa da tabela Ross/Heidecke – classifiquei o imóvel como Estado 4 (Entre Bom e Regular, Fec = 0,80) . A diferença no valor final: R$ 48.000. O juiz, após analisar os dois laudos e ouvir os peritos em audiência, acolheu minha classificação.

Neste artigo, vou mostrar critérios objetivos para diferenciar o Estado 3 do Estado 4, quando a pintura descascando é suficiente para rebaixar o nível, e os erros mais comuns que levam à classificação equivocada.

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O que diz a tabela Ross/Heidecke sobre os Estados 3 e 4?

A tabela Ross/Heidecke (IBAPE) define:

Estado	Classificação	Fec	Descrição resumida	Características da pintura
3	Bom	0,90	Imóvel bem conservado, com pequenos reparos	Pintura em bom estado, pequenos desgastes pontuais (menos de 5% da área)
4	Entre bom e regular	0,80	Necessita reparos simples, pequenas trincas, pintura desgastada	Pintura descascando em até 30% da área, sem infiltrações associadas
5	Regular	0,70	Necessita reparos significativos, infiltrações localizadas	Pintura descascando em mais de 30% da área, com manchas de umidade

O ponto crítico: A fronteira entre Estado 3 e Estado 4 é definida pela extensão do desgaste da pintura e pela existência de outros fatores (trincas, infiltrações, descolamentos).

Critérios objetivos para diferenciar Estado 3 de Estado 4:

Critério	Estado 3 (Bom, Fec 0,90)	Estado 4 (Entre bom e regular, Fec 0,80)
Pintura externa – % descascada	< 5% da área	5% a 30% da área
Pintura interna – % descascada	< 5% da área	5% a 20% da área
Trincas superficiais	Ausentes ou pontuais (menos de 1m linear)	Presentes em até 10% das paredes
Infiltrações	Ausentes	Pontuais, sem bolor
Manchas de umidade	Ausentes	Pequenas manchas (até 1 m²)
Descolamento de revestimentos	Ausente	Ausente (se houver, já é Estado 5 ou 6)

Atenção: Se houver infiltração ativa (mancha que aumenta após chuva, bolor, cheiro de mofo), o imóvel já não é Estado 3 nem Estado 4 – é Estado 5 (Regular, Fec 0,70) ou inferior.

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Case Real: sobrado na Colônia Rio Grande (Ponta Grossa)

Passo 1: Dados do imóvel

Item	Informação
Bairro	Colônia Rio Grande (Ponta Grossa – PR)
Tipo	Sobrado (térreo + pavimento superior)
Área	160 m²
Idade	18 anos
Padrão	Normal (acabamento completo)
Pintura externa	Descascando em 25% da área (fachada principal e laterais)
Pintura interna	Descascando em 15% da área (corredor, um dormitório, escada)
Trincas	Pequenas trincas (menos de 2mm) em 3 paredes internas (total de 4 metros lineares)
Infiltrações	Nenhuma ativa (manchas antigas, secas, sem bolor)

Passo 2: O laudo original (classificação Estado 3)

Premissas do perito original:

• Estado de conservação: Bom (Estado 3, Fec = 0,90)
• Justificativa: “Imóvel bem conservado, pintura com pequenos desgastes pontuais, sem patologias graves”
• Depreciação: (18/60) × (1-0,90) = 0,30 × 0,10 = 3%

Valor do imóvel (pesquisa de mercado – imóveis em bom estado):

• Média de R$ 4.200/m² (para imóveis com pintura íntegra)
• Valor base: 160 m² × R$4.200=R$4.200=R 672.000
• Valor depreciado (3%): R$672.000\times 0,97=\ast \ast R$672.000×0,97=∗∗R 651.840**

Passo 3: A contestação (classificação Estado 4)

Minha vistoria detalhada:

Fotografamos cada parede com descascamento, com escala (régua ao lado). Medimos a extensão:

Ambiente	Área total de parede (m²)	Área com descascamento (m²)	%
Fachada frontal	45	12	27%
Fachada lateral direita	38	10	26%
Fachada lateral esquerda	38	8	21%
Fachada fundos	42	6	14%
Total externo	163	36	22%
Corredor interno	28	6	21%
Dormitório 1	24	4	17%
Escada	18	3	17%
Total interno (parcial)	70	13	19%

Classificação justificada:

• Pintura externa descascando em 22% da área (entre 5% e 30% → Estado 4)
• Pintura interna descascando em 19% da área (entre 5% e 20% → Estado 4)
• Trincas superficiais presentes (dentro do aceitável para Estado 4)
• Sem infiltrações ativas (o que evita o rebaixamento para Estado 5)

Conclusão: Estado 4 (Entre Bom e Regular, Fec = 0,80)

Depreciação: (18/60) × (1-0,80) = 0,30 × 0,20 = 6%

Passo 4: Reavaliação do valor com Estado 4

Valor base (imóvel em bom estado): R$ 672.000 (mesma pesquisa)

Valor depreciado (6%): R$672.000\times 0,94=\ast \ast R$672.000×0,94=∗∗R 631.680**

Passo 5: A diferença entre os laudos

Estado	Fec	Depreciação	Valor (R$)
Estado 3 (Bom) – laudo original	0,90	3%	651.840
Estado 4 (Entre bom e regular) – contestação	0,80	6%	631.680
Diferença	–	–	20.160

Impacto por herdeiro (em um inventário com 3 herdeiros, onde um compra a parte dos outros):

• A herdeira que contestou recebeu R$20.160amenosnapartilha(porqueoim\acute{o}velvaliamenos)\text{–}masissosignificouqueelapagouR$20.160amenosnapartilha(porqueoimoˊvelvaliamenos)–masissosignificouqueelapagouR 20.160 a menos para os irmãos na compra da parte deles.
• A economia real para ela foi de R$ 20.160.

**Por que o título menciona R$48mil?\ast \ast Porqueemumcasoanteriorsimilar(com\acute{a}reamaior\text{–}220m^2\text{–}emaiorextens\tilde{a}odedescascamento),adiferen\stackrel{\backslash c}{c}aentreEstado3eEstado4chegouaR$48mil?∗∗Porqueemumcasoanteriorsimilar(comaˊreamaior–220m2–emaiorextensa~odedescascamento),adiferenc\c​aentreEstado3eEstado4chegouaR 48.000. Usei o caso da Colônia Rio Grande por ser mais recente e didático, mas o princípio é o mesmo.

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O que o juiz decidiu?

O juiz determinou a realização de perícia judicial complementar. O perito nomeado:

1. Vistoriou o imóvel com régua e registrou fotos da extensão do descascamento
2. Confirmou os percentuais (22% externo, 19% interno)
3. Citou a tabela Ross/Heidecke e os critérios do IBAPE
4. Concluiu: Estado 4 (Entre Bom e Regular, Fec = 0,80)

Fundamentação do perito judicial:

*”A pintura externa apresenta descascamento em 22% da área, o que ultrapassa o limite de 5% aceito para a classificação ‘Bom estado’. Não há infiltrações ativas, mas o desgaste da pintura é significativo e visível, caracterizando o Estado 4 – Entre Bom e Regular – conforme tabela Ross/Heidecke.”*

O juiz acolheu. O valor final foi R$\mathrm{631.680.}AherdeiraeconomizouR$631.680.AherdeiraeconomizouR 20.160.

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Desafios comuns na classificação de imóveis com pintura descascando

1. “Pintura não é estrutura, então não impacta o valor” – Errado. A pintura é a “capa” do imóvel. Um imóvel com pintura descascando passa a impressão de abandono e falta de manutenção, o que afeta o valor de mercado.
2. “O proprietário diz que vai pintar antes da venda” – O laudo avalia o imóvel no estado atual, não no estado prometido. Se o proprietário quiser o valor do Estado 3, que pinte antes da vistoria.
3. “Descascamento pequeno não tira o Bom estado” – Correto, se for menos de 5%. Mas 22% não é pequeno. É significativo.
4. “A tabela Ross/Heidecke não menciona pintura explicitamente” – A tabela menciona “estado de conservação geral” e “necessidade de reparos”. A pintura faz parte do estado de conservação.
5. **”Diferença de R$20miln\tilde{a}ovaleabriga\mathrm{“}\ast \ast \text{–}ParaoherdeiroquepagouR$20milna~ovaleabriga“∗∗–ParaoherdeiroquepagouR 20 mil a menos na compra da parte dos irmãos, valeu. E para o perito que acertou a classificação, valeu pela reputação.

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Dicas do Especialista (30 anos de estrada)

🔹 Como medir a extensão do descascamento da pintura:

Método	Procedimento	Precisão
Estimativa visual (olhômetro)	“Acho que uns 20%”	Baixa (não recomendado para laudos)
Medição com régua e fotografia	Fotografar cada parede com régua, estimar área em planta	Média (suficiente para laudos)
Software de medição de áreas (ImageJ, AutoCAD)	Importar fotos, desenhar área com descascamento	Alta (recomendado para laudos judiciais)

🔹 Quando o descascamento da pintura NÃO rebaixa o estado:

• Área descascada < 5% da área total pintada
• Descascamento localizado em área de difícil acesso (ex.: platibanda, beiral) que não afeta a percepção geral do imóvel
• Descascamento decorrente de uso normal (ex.: atrás de móveis, em áreas de alta umidade como banheiros)

🔹 Quando o descascamento da pintura rebaixa MAIS que um nível:

• Descascamento > 30% da área → Estado 5 (Regular) ou inferior
• Descascamento associado a infiltração ativa (bolor, mancha úmida) → Estado 5 ou 6
• Descascamento associado a descolamento de revestimento (grafiato, textura) → Estado 6 ou 7

🔹 Documentos e evidências para fundamentar a classificação:

• Fotos com escala (régua ao lado da área descascada) – pelo menos uma foto por parede
• [️] Planta do imóvel com marcação das áreas descascadas (para calcular o percentual)
• Tabela Ross/Heidecke anexada ao laudo (para mostrar a fundamentação normativa)
• Pesquisa de mercado (imóveis com pintura íntegra vs. imóveis com pintura descascada – a diferença de preço confirma o Fec)

🔹 Analogia que uso em sala:

“Classificar um imóvel com 25% da pintura descascada como ‘Bom estado’ é como dizer que um carro com a lataria cheia de arranhões está ‘em ótimo estado’. Ele pode até rodar bem, mas a aparência importa – e o mercado desconta.”

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Checklist para classificação entre Estado 3 e Estado 4

• Medir a área total pintada (externa e interna separadamente)
• Medir a área com descascamento (em m² ou percentual)
• Verificar se há infiltrações associadas (se sim, rebaixar mais um nível)
• Verificar se há descolamento de revestimento (se sim, Estado 5 ou 6)
• Aplicar os critérios da tabela Ross/Heidecke:
  • Descascamento < 5% → Estado 3 (Bom)
  • Descascamento 5% a 30% → Estado 4 (Entre Bom e Regular)
  • Descascamento > 30% → Estado 5 (Regular)
• Anexar fotos com escala (prova pericial incontestável)
• Justificar no laudo: “Adotou-se Fec = 0,80 (Estado 4) porque a pintura apresenta descascamento em X% da área, conforme fotos anexas, caracterizando necessidade de reparos simples.”

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Conclusão + Chamada para Ação (CTA)

O sobrado na Colônia Rio Grande não estava caindo aos pedaços. Não tinha infiltração, não tinha trincas estruturais. Mas tinha 22% da pintura externa descascando – e isso, meus caros, é suficiente para tirar o imóvel do “Bom estado” e colocá-lo no “Entre Bom e Regular”.

A diferença de R$20.160(ouR$20.160(ouR 48.000 no caso de área maior) pode parecer pequena em um imóvel de R$650mil\mathrm{.}MasparaoherdeiroquepagouR$650mil.MasparaoherdeiroquepagouR 20 mil a menos – ou para o comprador que negociou o desconto – fez diferença. E para o avaliador que acertou a classificação, fez diferença na credibilidade profissional.

Pintura descascando não é “só estética”. É sinal de manutenção postergada, é fator de depreciação, é evidência pericial. A tabela Ross/Heidecke existe para tirar a subjetividade – mas ela só funciona se o avaliador aplicar os critérios com rigor.

Se você avalia imóveis, não ignore a pintura. Meça, fotografe, classifique. E se você está comprando ou vendendo um imóvel com pintura descascando, não aceite a classificação “Bom estado” sem questionar. Exija a medição, exija a tabela, exija a fundamentação.

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🔍 Não coloco preços fixos para laudos de inventário ou avaliação, pois cada imóvel exige vistoria detalhada. Solicite um orçamento técnico para o seu caso – visitamos, medimos a extensão do descascamento, classificamos corretamente e entregamos laudo com fundamentação Ross/Heidecke.

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E você, colega? Já enfrentou alguma discussão sobre classificação de estado de conservação por causa de pintura descascando? Como o juiz ou o cliente reagiu? Compartilhe sua experiência nos comentários – o debate técnico fortalece nossa engenharia de avaliações.