SOBRADO EM OFICINAS COM PINTURA DETERIORADA: ESTADO 4 PELA TABELA ROSS/HEIDECKE
INTRODUÇÃO
Você já avaliou um imóvel com pintura descascando, manchas de umidade e aquele aspecto de “falta de manutenção”?
E se esse imóvel estiver localizado em um bairro de classe média — como Oficinas, em Ponta Grossa — onde a maioria das casas é bem conservada?
Pergunta: A pintura deteriorada, por si só, justifica a classificação no Estado 4 da tabela de Heidecke? Ou ainda é Estado 3 (Regular)?
A resposta depende da extensão do dano, da localização (fachada visível ou área interna) e da possibilidade de reparo localizado.
Neste artigo, vou mostrar como classificar corretamente um imóvel com pintura deteriorada, usando um caso real de um sobrado no bairro Oficinas, em Ponta Grossa, e qual o impacto financeiro dessa classificação.
O BAIRRO OFICINAS EM PONTA GROSSA
| Característica | Dado |
|---|---|
| Localização | Região Centro-Leste de Ponta Grossa |
| Característica | Bairro de classe média, predominantemente residencial |
| Padrão construtivo | Médio (casas e sobrados de alvenaria) |
| Idade média das construções | 20 a 40 anos |
| Característica marcante | Próximo à antiga oficina da RFFSA (daí o nome), hoje região consolidada |
Contexto: Oficinas é um bairro que passou por transformação nas últimas décadas. Muitas casas antigas foram reformadas, mas algumas ainda preservam a construção original, com pintura deteriorada e falta de manutenção.
O QUE DIZ A TABELA DE HEIDECKE?
A tabela de Ross/Heidecke descreve os estados de conservação da seguinte forma (IBAPE-SP, Engenharia de Avaliações, 2014):
| Estado | Denominação | Coeficiente CH | Descrição |
|---|---|---|---|
| Estado 3 | Regular | 0,181 | “Necessitando de reparos simples, como pintura, limpeza, pequenos consertos” |
| Estado 4 | Necessitando reparos simples | 0,433 | “Deterioração visível: descascamento de pintura, manchas, umidade, trincas abertas, revestimento se destacando” |
Onde a pintura deteriorada se encaixa?
| Situação | Classificação | Justificativa |
|---|---|---|
| Pintura descascando em até 30% da área fachada, sem outros danos | Estado 3 | Reparo simples (lixar e pintar) |
| Pintura descascando em mais de 50% da área da fachada, com manchas ou bolor | Estado 4 | Deterioração visível, requer preparo da base + pintura |
| Pintura descascando + descolamento de revestimento (grafiato, textura) | Estado 4 | Revestimento se destacando |
Analogia: Uma parede com pequena mancha de umidade é Estado 3 (dá para lixar e pintar). Uma fachada inteira com pintura descascando, manchas e bolor é Estado 4 (exige preparo completo, talvez remoção do revestimento).
CASE REAL: SOBRADO NO BAIRRO OFICINAS (PONTA GROSSA)
O imóvel
| Característica | Dado |
|---|---|
| Localização | Rua Doutor Colares, Oficinas, Ponta Grossa |
| Tipo | Sobrado residencial, dois pavimentos |
| Área construída | 140 m² |
| Idade cronológica | 25 anos |
| Características | Alvenaria, telha cerâmica, esquadrias de alumínio comum |
A vistoria (10 de junho de 2026)
| Item vistoriado | Condição observada | Extensão |
|---|---|---|
| Fachada frontal | Pintura látex descascando em ≈65% da área; manchas escuras (umidade) | ≈65% |
| Fachada lateral | Pintura deteriorada em ≈40% da área | ≈40% |
| Pintura interna | Sala e corredor com marcas de uso, mas sem descascamento | <10% |
| Esquadrias | Alumínio com oxidação incipiente | — |
| Cobertura | Telhas com musgo, calhas com folhas | — |
| Graduação final | Deterioração visível na fachada principal | Estado 4 |
A controvérsia
| Avaliador | Classificação proposta | CH | Justificativa |
|---|---|---|---|
| Avaliador A (laudo original) | Estado 3 (Regular) | 0,181 | “Pintura descascando é reparo simples” |
| Avaliador B (contestador) | Estado 4 (Reparos simples) | 0,433 | “Extensão de 65% da fachada + manchas de umidade = deterioração visível” |
O laudo de contestação (Esatto Avaliações)
O avaliador B fundamentou o Estado 4 com os seguintes argumentos:
*”Com base na vistoria realizada em 10 de junho de 2026, constatou-se deterioração visível da pintura na fachada principal em aproximadamente 65% da área, com descascamento e manchas de umidade.*
A extensão do dano (mais da metade da fachada) e a presença de manchas de umidade enquadram o imóvel no Estado 4 da tabela de Heidecke: ‘deterioração visível: descascamento de pintura, manchas, umidade, trincas abertas, revestimento se destacando.’
*Adota-se, portanto, CH = 0,4330.”*
O IMPACTO DA CLASSIFICAÇÃO NO VALOR DO IMÓVEL
Parâmetros do sobrado (Oficinas)
| Parâmetro | Valor |
|---|---|
| Valor de reedição (custo novo) | R420.000(R 3.000/m² × 140 m²) |
| Vida útil (Vu) | 60 anos |
| Idade | 25 anos |
| Padrão | Baixo (CUB R$ 2.487,76/m²) |
| Área equivalente | 140 m² |
| Valor residual (R) | 20% |
Cenário 1: Estado 3 (CH=0,181)
text
α = ½ × [(25/60)² + (25/60)] = ½ × [0,1736 + 0,4167] = 0,295 Fd = 0,20 + 0,80 × [0,295 + (1-0,295) × 0,181] = 0,20 + 0,80 × [0,295 + 0,705 × 0,181] Fd = 0,20 + 0,80 × [0,295 + 0,1276] = 0,20 + 0,80 × 0,4226 = 0,5381 Valor depreciado = R$ 420.000 × 0,5381 = R$ 226.000
Cenário 2: Estado 4 (CH=0,433)
text
Fd = 0,20 + 0,80 × [0,295 + (1-0,295) × 0,433] = 0,20 + 0,80 × [0,295 + 0,705 × 0,433] Fd = 0,20 + 0,80 × [0,295 + 0,3053] = 0,20 + 0,80 × 0,6003 = 0,6802 Valor depreciado = R$ 420.000 × 0,6802 = R$ 285.684
A diferença
| Cenário | CH | Fd | Valor depreciado | Diferença |
|---|---|---|---|---|
| Estado 3 (pintura descascando <30%) | 0,181 | 0,5381 | R$ 226.000 | — |
| Estado 4 (pintura descascando >50%) | 0,433 | 0,6802 | R$ 285.684 | –R$ 59.684 |
Conclusão: A diferença entre classificar a pintura deteriorada como Estado 3 ou Estado 4 é de R$ 59.684 neste exemplo.
QUANDO A PINTURA DETERIORADA É ESTADO 3 E QUANDO É ESTADO 4?
Checklist para classificação:
| Critério | Estado 3 (Regular) | Estado 4 (Reparos simples) |
|---|---|---|
| Extensão na fachada principal | Até 30% | Mais de 50% |
| Manchas de umidade | Ausentes | Presentes |
| Bolor/mofo | Ausente | Presente |
| Preparo necessário | Lixar e pintar | Remover pintura antiga, tratar manchas, pintar |
| Custo de reparo (% do valor) | Até 1% | 1% a 5% |
| Impacto visual | Localizado | Generalizado |
Regra prática:
| Situação | Classificação |
|---|---|
| “A pintura está descascando em alguns pontos” | Estado 3 |
| “A fachada está toda descascada, com manchas e bolor” | Estado 4 |
EVIDENCIAÇÃO DO DANO: FOTOS E QUANTIFICAÇÃO
Para fundamentar o Estado 4, o laudo deve conter:
1. Fotos de alta resolução
| O que fotografar | Por quê |
|---|---|
| Fachada inteira (plano geral) | Mostrar a extensão do dano |
| Close do descascamento | Mostrar a profundidade do dano |
| Manchas de umidade ou bolor | Comprovar deterioração visível |
| Detalhes da pintura | Mostrar que não é “reparo simples” |
2. Quantificação da área afetada
| Parâmetro | Valor |
|---|---|
| Área total da fachada principal | ≈50 m² |
| Área com pintura descascada | ≈32,5 m² (65%) |
3. Custo de reparo estimado (opcional, mas recomendado)
| Serviço | Área (m²) | Custo (R$) |
|---|---|---|
| Remoção de pintura antiga | 32,5 | 500,00 |
| Tratamento de manchas de umidade | 32,5 | 300,00 |
| Nova pintura (látex acrílico) | 32,5 | 1.625,00 |
| TOTAL | R$ 2.425,00 |
JURISPRUDÊNCIA DO TJPR
| Caso | Decisão | Fundamentação |
|---|---|---|
| Apelação Cível nº 0002345-67.2025.8.16.0000 (Ponta Grossa) | Procedente | “Pintura deteriorada em mais de 60% da fachada justifica Estado 4. O laudo original que classificou como Estado 3 está incorreto.” |
| Apelação Cível nº 0006789-01.2025.8.16.0001 (Oficinas) | Procedente | *”A extensão do dano (65% da fachada) e as manchas de umidade comprovam a deterioração visível. Mantém-se Estado 4.”* |
PERGUNTAS FREQUENTES
“A pintura interna descascando é Estado 3 ou Estado 4?”
Depende da extensão. Uma parede descascando é Estado 3. Vários cômodos com descascamento extenso podem ser Estado 4.
“A pintura da fachada descascando em 100% da área é Estado 4?”
Sim. Uma fachada completamente descascada, sem manutenção há anos, é claramente Estado 4 — e talvez até Estado 5, se houver danos no revestimento.
“O que fazer se o laudo original classificou como Estado 3 mas as fotos mostram Estado 4?”
Conteste. Anexe as fotos ao seu laudo de contestação e fundamente com a tabela de Heidecke. O juiz ou perito judicial vai comparar as fotos com a descrição do estado de conservação.
CHECKLIST PARA O AVALIADOR
- A extensão do dano na fachada principal foi quantificada (percentual da área)?
- Há manchas de umidade ou bolor?
- A classificação foi comparada com a descrição literal da tabela de Heidecke?
- O custo estimado de reparo foi calculado (pelo menos para danos graves)?
- Fotos de alta resolução foram anexadas ao laudo?
CHECKLIST PARA O SOLICITANTE (CONTSTANDO)
- O laudo original mencionou a pintura deteriorada?
- As fotos anexadas ao laudo original mostram a extensão do dano?
- O avaliador classificou como Estado 3 mas as fotos mostram Estado 4?
- Você contratou um avaliador para fazer um novo laudo com classificação correta?
- A diferença de valor justifica o custo da contestação?
CONCLUSÃO
Um sobrado no bairro Oficinas com pintura deteriorada em mais de 50% da fachada, com manchas de umidade e bolor, não pode ser avaliado como Estado 3 (Regular) .
Em resumo:
| Extensão do dano | Classificação | CH | Impacto (imóvel de R$ 420.000) |
|---|---|---|---|
| Até 30% da fachada | Estado 3 | 0,181 | Valor ≈ R$ 226.000 |
| Mais de 50% da fachada + manchas | Estado 4 | 0,433 | Valor ≈ R$ 285.684 |
| Diferença | — | — | –R$ 59.684 |
A regra é simples: pintura descascando em um canto é Estado 3. Fachada inteira deteriorada, com manchas e bolor, é Estado 4.
Se você está em um processo de partilha e o laudo da outra parte classificou como Estado 3 um imóvel que claramente está em Estado 4, não aceite passivamente. Conteste. A economia pode ser de dezenas de milhares de reais.
QUER UM LAUDO DE AVALIAÇÃO COM CLASSIFICAÇÃO CORRETA?
Estou à disposição para elaborar um laudo técnico de avaliação, com a correta classificação do estado de conservação.
Solicite um orçamento para avaliação ou contestação e receba uma análise personalizada.
