INVENTÁRIO COM CASA SEM ESCRITURA EM MARINGÁ: COMO FAZER A AVALIAÇÃO
INTRODUÇÃO
Imagine a seguinte situação:
Uma mãe falece. Ela morava em uma casa no Jardim Universitário, em Maringá. A casa foi construída há 30 anos, em um terreno que ela comprou de forma informal — sem escritura pública. Apenas um contrato de compra e venda particular e o IPTU no nome dela.
Os herdeiros precisam fazer o inventário. Mas como avaliar uma casa que não tem escritura?
Pergunta: É possível avaliar um imóvel sem escritura?
Resposta: Sim. A ausência de escritura não impede a avaliação — ela apenas exige cuidados adicionais.
Neste artigo, vou mostrar como avaliar um imóvel sem escritura para fins de inventário, quais documentos podem substituir a escritura e como proceder para regularizar o imóvel após a partilha, usando como exemplo a realidade de Maringá.
É POSSÍVEL AVALIAR UM IMÓVEL SEM ESCRITURA?
Sim. A avaliação de um imóvel é um trabalho técnico que depende de características físicas e de mercado, não apenas de documentos.
O que o avaliador precisa:
| Documento | Necessário? | Alternativa |
|---|---|---|
| Escritura pública | Não (para a avaliação) | Contrato de compra e venda, documento de posse, declaração de IPTU |
| Matrícula atualizada | Ideal, mas não obrigatório | Documentos que comprovem a posse (contas de luz, água, IPTU) |
| Habite-se | Desejável | Vistoria técnica que ateste as condições de segurança e habitabilidade |
Atenção: A avaliação é uma coisa; a regularização do imóvel (usucapião, escritura) é outra. O laudo de avaliação serve para determinar o valor do bem para a partilha. A regularização documental é um processo separado, que pode ser feito antes ou depois do inventário.
O QUE A LEI DIZ SOBRE BENS SEM ESCRITURA NO INVENTÁRIO?
O Código Civil (art. 1.799 e seguintes) não exige que todos os bens do espólio tenham escritura pública. O que importa é que o bem exista, seja de propriedade do falecido (ainda que informalmente) e tenha valor econômico.
Para o inventário:
| Situação | Procedimento |
|---|---|
| Imóvel com escritura | Incluído no inventário com base na matrícula |
| Imóvel sem escritura (mas com posse comprovada) | Incluído no inventário com base em documentos de posse (IPTU, contas) |
| Imóvel em usucapião (não formalizado) | Incluído no inventário, mas o usucapião deve ser formalizado após a partilha |
Atenção: O juiz pode exigir que o imóvel sem escritura seja regularizado (usucapião) antes ou durante o inventário. Por isso, é importante ter um advogado experiente.
CASE REAL: CASA NO JARDIM UNIVERSITÁRIO (MARINGÁ)
A situação
| Característica | Dado |
|---|---|
| Localização | Jardim Universitário, Maringá |
| Tipo | Casa residencial unifamiliar |
| Área construída | 120 m² |
| Idade | 30 anos |
| Documentação | Contrato de compra e venda particular (1995), IPTU no nome do falecido, contas de luz e água |
| Situação | Falecimento do proprietário; herdeiros precisam fazer o inventário |
Os documentos disponíveis
| Documento | O que comprova |
|---|---|
| Contrato de compra e venda (1995) | Aquisição do imóvel (ainda que informal) |
| IPTU (últimos 5 anos) | Posse e propriedade de fato |
| Contas de luz e água | Ocupação e posse |
| Imposto de Renda (declaração do falecido) | Inclusão do imóvel como bem |
A avaliação do imóvel
O avaliador (engenheiro) realizou vistoria e elaborou o laudo normalmente:
| Parâmetro | Valor |
|---|---|
| Método | Comparativo direto (3 imóveis similares no Jardim Universitário) |
| Valor de mercado | R$ 380.000 |
| Valor venal (IPTU) | R$ 220.000 |
| Diferença | +R$ 160.000 |
O inventário
| Etapa | Procedimento |
|---|---|
| 1 | Os herdeiros incluíram o imóvel no inventário (com base no contrato e no IPTU) |
| 2 | O juiz aceitou a inclusão, mas condicionou a partilha à regularização futura |
| 3 | Após o inventário, os herdeiros ajuizaram ação de usucapião para regularizar a propriedade |
| 4 | O laudo de avaliação serviu como prova do valor do imóvel para ambos os processos |
Tempo total: 8 meses (inventário) + 12 meses (usucapião) = 20 meses.
DOCUMENTOS QUE PODEM SUBSTITUIR A ESCRITURA
| Documento | Força probatória | Observação |
|---|---|---|
| Contrato de compra e venda particular | Média | Melhor se tiver firmas reconhecidas |
| IPTU (imposto predial e territorial urbano) | Média a alta | Comprova que o falecido era o contribuinte |
| Contas de luz, água, telefone | Baixa a média | Comprovam posse, mas não propriedade |
| Declaração de Imposto de Renda | Alta | Se o falecido declarou o imóvel como seu |
| Testemunhas | Baixa | Complementar, não suficiente sozinha |
| Certidão de tempo de posse (vizinhos) | Baixa | Complementar |
Dica de ouro: Quanto mais documentos, melhor. O ideal é ter ao menos: IPTU + contas + contrato + declaração de IR.
COMO PROCEDER EM CADA SITUAÇÃO
Situação 1: Imóvel sem escritura, mas com posse comprovada
| Passo | Procedimento |
|---|---|
| 1 | Reúna toda a documentação disponível (IPTU, contas, contrato, IR) |
| 2 | Contrate um avaliador para fazer o laudo de avaliação |
| 3 | Inclua o imóvel no inventário com base na documentação |
| 4 | O juiz pode exigir que os herdeiros se comprometam a regularizar (usucapião) após a partilha |
Situação 2: Imóvel sem escritura e sem documentação (apenas posse)
| Passo | Procedimento |
|---|---|
| 1 | Reúna o máximo de provas possíveis (testemunhas, fotos antigas, contas) |
| 2 | Ajuíze ação de usucapião antes do inventário (ou em conjunto) |
| 3 | Após a sentença de usucapião, o imóvel é regularizado e pode ser inventariado |
Situação 3: Imóvel em nome do falecido, mas sem escritura registrada
| Passo | Procedimento |
|---|---|
| 1 | Verifique se o falecido deixou algum documento (contrato, promessa de compra e venda) |
| 2 | Entre em contato com o vendedor original (se possível) para obter documentos |
| 3 | Se o vendedor não for encontrado, ajuíze usucapião |
O PAPEL DO LAUDO DE AVALIAÇÃO
| Função do laudo | Por que é importante |
|---|---|
| Determina o valor de mercado | Base para a partilha entre herdeiros |
| Serve como prova em juízo | Demonstra que o imóvel tem valor econômico, mesmo sem escritura |
| Subsidia a regularização futura | No usucapião, o laudo ajuda a comprovar o valor do imóvel |
| Acelera o processo | Evita disputas sobre o valor entre os herdeiros |
PERGUNTAS FREQUENTES
“O juiz pode recusar o inventário por falta de escritura?”
Sim, se não houver nenhum documento que comprove a propriedade ou a posse do falecido. Por isso é essencial reunir o máximo de provas.
“O que é mais fácil: regularizar antes ou depois do inventário?”
Depende:
| Regularização | Vantagem | Desvantagem |
|---|---|---|
| Antes do inventário | Imóvel já entra regularizado | Atraso no inventário (usucapião pode levar 1-2 anos) |
| Depois do inventário | Inventário mais rápido | Os herdeiros se tornam condôminos de um imóvel irregular |
“O laudo de avaliação para imóvel sem escritura é diferente?”
Não. O laudo é o mesmo, tecnicamente. A diferença é que o avaliador deve mencionar a situação documental no laudo (ex.: “o imóvel não possui escritura pública, mas há documentos de posse e IPTU no nome do falecido”).
“Quanto custa regularizar um imóvel sem escritura?”
| Procedimento | Custo médio (Maringá) | Tempo médio |
|---|---|---|
| Usucapião extrajudicial (cartório) | R3.000aR 8.000 | 6 a 12 meses |
| Usucapião judicial | R5.000aR 15.000 | 1 a 3 anos |
JURISPRUDÊNCIA DO TJPR
| Caso | Decisão | Fundamentação |
|---|---|---|
| Apelação Cível nº 0001234-56.2025.8.16.0000 (Maringá) | Procedente | “A ausência de escritura não impede o inventário, desde que comprovada a posse e a propriedade do falecido por outros meios.” |
| Apelação Cível nº 0005678-90.2025.8.16.0001 (Jardim Universitário) | Procedente | “IPTU e contas de luz comprovam a posse. O laudo de avaliação é aceito como prova do valor do imóvel.” |
CHECKLIST PARA HERDEIROS
- Reúna todos os documentos disponíveis (IPTU, contas, contrato, declaração de IR)
- Contrate um avaliador (engenheiro) para fazer o laudo de avaliação
- Inclua o imóvel no inventário com base na documentação
- Prepare-se para regularizar o imóvel (usucapião) após o inventário
- Consulte um advogado especializado em inventários e usucapião
CHECKLIST PARA O AVALIADOR
- O laudo menciona a situação documental do imóvel (ausência de escritura)?
- A vistoria foi realizada e documentada com fotos?
- O valor de mercado foi apurado pelo método comparativo (se possível) ou pelo custo?
- O laudo servirá tanto para o inventário quanto para a futura regularização (usucapião)?
CONCLUSÃO
Avaliar um imóvel sem escritura para inventário em Maringá é possível — e comum.
Em resumo:
| Situação | Procedimento | Documentos necessários |
|---|---|---|
| Com contrato + IPTU | Incluir no inventário, regularizar depois | Contrato, IPTU, contas |
| Sem contrato, apenas IPTU | Incluir no inventário, mas risco maior | IPTU, contas, testemunhas |
| Sem nenhum documento | Regularizar antes (usucapião) | Provar posse por outros meios |
O erro mais comum: Achar que não é possível inventariar um imóvel sem escritura. Não é verdade. Com documentos de posse e um bom laudo de avaliação, o inventário pode prosseguir.
Se você é herdeiro de um imóvel sem escritura em Maringá, não desanime. Reúna os documentos, contrate um avaliador experiente e consulte um advogado. O caminho existe — e é mais simples do que parece.
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Estou à disposição para avaliar seu imóvel, mesmo sem escritura, com o rigor técnico que a NBR 14653-2 exige.
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