Quem financia os imóveis do Brasil? FIIs e CRIs avançam; poupança perde terreno
O mercado de capitais se tornou uma das principais fontes de financiamento do setor imobiliário brasileiro e deve ganhar ainda mais relevância nos próximos anos.
Impulsionada pelo crescimento dos fundos imobiliários (FIIs) e dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), essa modalidade ampliou sua participação no funding do setor, em um movimento que acompanha a expansão da indústria e a busca por alternativas ao financiamento bancário tradicional.
Entre 2017 e 2026, a participação do mercado de capitais no estoque de financiamento imobiliário passou de 15,8% para 25,8%, um avanço de 10 pontos percentuais. No mesmo intervalo, a fatia do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) recuou de 46,1% para 27,5%.
Já o funding bancário avançou de 15% para 23,6%, enquanto os recursos do FGTS permaneceram praticamente estáveis, passando de 23,1% para 23%.
A expansão também aparece nos números da indústria de fundos imobiliários. O patrimônio líquido dos FIIs saltou de R$ 120 bilhões em 2017 para R$ 439 bilhões em setembro de 2026. O número de investidores chegou a 3,4 milhões, ante aproximadamente 100 mil nove anos antes.
Para Bruno Gargiolli, diretor responsável pelo setor imobiliário do XP Banco de Atacado, a capacidade de adaptação foi determinante para esse crescimento. Segundo ele, a indústria passou por diferentes ciclos de juros e precisou desenvolver produtos capazes de atender às condições de mercado.
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A partir de 2022, por exemplo, ganharam espaço estruturas com prazo determinado, voltadas à originação de ativos em ciclos específicos, além de fundos com diferentes classes e mecanismos de subordinação para oferecer maior proteção aos investidores.
“Talvez esse seja o grande ponto interessante de se analisar: a indústria de FIIs conseguiu, com inovação e disrupção, quebrar a correlação com a Selic”, afirmou Gargiolli, durante evento da XP Asset, que chega a 20 anos de atuação.
Na avaliação do executivo, os fundos imobiliários também passaram a funcionar como uma espécie de cesta de renda fixa gerida ativamente por equipes especializadas, ampliando as possibilidades de financiamento e investimento no mercado brasileiro.
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Mercado de capitais substitui parte da poupança no financiamento imobiliário
A mudança na composição do funding não significa que a poupança tenha perdido sua importância, mas evidencia que ela já não consegue atender sozinha às necessidades de financiamento de um setor que cresceu significativamente nos últimos anos.
Gargiolli ressalta que a própria indústria da construção civil mais que dobrou de tamanho no período analisado, exigindo novas fontes de recursos.
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“Eu não acredito que a poupança vai acabar. Essa análise fica um pouco distorcida. Mas a verdade é que, se a gente pegar só a indústria de construção civil, só a incorporação, ela mais que dobrou de tamanho nesse intervalo de tempo. A poupança foi capaz de prover esse crescimento, mas não de forma totalitária. O mercado precisou achar outras maneiras de se financiar para a poupança não ser o limitador desse setor”, explica.
O executivo cita como exemplo o desenvolvimento de empreendimentos em regiões de alto padrão, como a Faria Lima, em São Paulo. Nesses projetos, o financiamento pela poupança nem sempre é uma alternativa suficiente, o que abre espaço para instrumentos do mercado de capitais.
Para ele, é difícil imaginar o futuro do setor imobiliário brasileiro sem o desenvolvimento dessas estruturas.
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A transformação também aparece na capacidade de inovação dos produtos. Gargiolli lembra que a indústria passou a contar, nos últimos anos, com novas possibilidades regulatórias e operacionais, como o aluguel de cotas, contratos futuros, derivativos e mecanismos de recompra de cotas.
São instrumentos relativamente recentes, que ampliam as possibilidades de atuação dos fundos e ajudam a explicar por que o setor ainda tem espaço para amadurecer.
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Cenário ecônomico incerto no curto prazo
Apesar do crescimento estrutural da indústria, o cenário de curto prazo ficou mais desafiador após a reversão das expectativas do mercado em relação ao resultado eleitoral.
Raphael Figueredo, estrategista de ações da XP, observa que as taxas de juros futuros refletiram o resultado do primeiro turno, diante da expectativa de uma mudança na condução da política econômica. Com o resultado do segundo turno, porém, houve uma reversão, e as taxas chegaram a superar os níveis anteriores à votação.
Na avaliação do estrategista, o mercado ainda aguarda sinais mais claros sobre a equipe econômica e a política fiscal do próximo governo. A deterioração das contas públicas, o elevado endividamento das empresas e o comprometimento da renda das famílias também contribuem para um ambiente de maior cautela.
Figueredo destaca que a desaceleração da atividade econômica e a pressão inflacionária devem influenciar as decisões de investimento nos próximos meses.
A XP projeta crescimento de 1,7% para o Produto Interno Bruto (PIB) em 2026, com possibilidade de revisão para baixo. Já a projeção para o IPCA deste ano foi elevada para 5,1%, em meio às pressões de preços de petróleo e alimentos.
“Se a gente tem uma Selic elevada, uma taxa de juros elevada, um ambiente inflacionário, a gente entra em um regime econômico de juros e inflação elevados, que faz com que a gente vá procurar ativos reais, ativos que proporcionem rendimentos mais previsíveis”, afirma Figueredo.
Nesse contexto, a XP tem priorizado empresas e ativos com baixa alavancagem, boa geração de caixa e distribuição recorrente de dividendos.
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