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Introdução

Caro leitor, se há um erro que me faz suspirar toda vez que o encontro em um laudo de avaliação – e olhe que já são 30 anos suspirando – é a aplicação equivocada do CUB (Custo Unitário Básico). Não é erro de principiante. É erro de quem não leu a NBR 12721, não consultou a tabela correta do Sinduscon ou, pior, usou o CUB “de cabeça” sem verificar o padrão, o projeto e a região.

Recentemente, fui contratado como assistente técnico para contestar um laudo de avaliação em uma ação de partilha de bens no bairro São Cristóvão (região nobre de Ponta Grossa). O imóvel: uma casa de 280 m², com 25 anos, padrão entre Normal e Alto. O laudo original – feito por um engenheiro que jurava ter experiência – utilizou o CUB para padrão Normal, mas aplicou o valor de padrão Baixo (R$1.850\mathrm{/}{m}^2)porque\mathrm{“}achavaqueoCUBestavamuitoalto\mathrm{“}\mathrm{.}Resultado?AcasafoiavaliadaemR$1.850/m2)porque“achavaqueoCUBestavamuitoalto“.Resultado?AcasafoiavaliadaemR 518.000.

Ao recalcular com o CUB correto para o padrão real do imóvel (Normal/Alto, com ajuste pelo projeto arquitetônico), o valor saltou para R638.000∗∗.Umadiferenc\cade∗∗R638.000∗∗.Umadiferenc\c​ade∗∗R 120 mil – literalmente evaporados do patrimônio dos herdeiros por causa de um erro de planilha.

O juiz acolheu a contestação. A partilha foi refeita. E o perito original… bem, aprendeu uma lição cara sobre a importância de ler a tabela antes de digitar.

Neste artigo, vou mostrar passo a passo como aplicar corretamente o CUB em avaliações, os erros mais comuns (inclusive o que vi nesse caso), e como contestar um laudo que erra aí.

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Objetivo da Avaliação: partilha de bens entre 3 herdeiros

O caso era aparentemente simples: pai falecido, três filhos. Uma casa no bairro São Cristóvão (Ponta Grossa – PR), avaliada para partilha amigável que acabou judicializada porque um dos herdeiros achou o valor “muito baixo”. Ele tinha razão.

Dados do imóvel:

• Área construída: 280 m² (térreo + pavimento superior)
• Idade: 25 anos
• Padrão: Normal/Alto (projeto arquitetônico diferenciado, pé-direito de 3,0 m, porcelanato, louças de primeira linha, esquadrias em alumínio anodizado, suítes com hidromassagem)
• Estado de conservação: Bom (Fec = 0,90)

O laudo original – usado na primeira tentativa de partilha – utilizou o Método do Custo de Reprodução porque o imóvel tinha características únicas (projeto personalizado) que dificultavam comparações diretas de mercado.

O erro: O perito usou CUB = R$ 1.850/m², justificando que “o padrão Normal na tabela Sinduscon-PR estava muito alto para a realidade do bairro”.

Problema: R$1.850\mathrm{/}{m}^{2}correspondiaao\ast \ast padr\tilde{a}oBaixo\ast \ast (R8-N)databelaSinduscon-PRparadez\mathrm{/}2025.Opadr\tilde{a}oNormal(R8-Nm\acute{e}dio)estavaemR$1.850/m2correspondiaao∗∗padra~oBaixo∗∗(R8−N)databelaSinduscon−PRparadez/2025.Opadra~oNormal(R8−Nmeˊdio)estavaemR 2.150/m². O padrão Alto (R1-N) estava em R$ 2.450/m².

Ou seja: o perito rebaixou o padrão do imóvel sem justificativa técnica para usar um CUB mais baixo.

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Métodos Técnicos: o que é o CUB e como aplicá-lo corretamente

O CUB (Custo Unitário Básico) é calculado mensalmente pelo Sinduscon de cada estado, com base na NBR 12721, e reflete o custo de construção por metro quadrado para diferentes padrões construtivos.

Tabela Sinduscon-PR (dez/2025 – valores fictícios para o exemplo)

Padrão	Projeto	CUB (R$/m²)	Características típicas
Baixo (R8-N)	Padrão simples	1.850	Acabamento básico, piso cerâmico simples, louças econômicas
Normal (R8-N médio)	Padrão médio	2.150	Acabamento completo, pisos de boa qualidade, metais cromados
Alto (R1-N)	Padrão luxo	2.450	Projeto arquitetônico diferenciado, materiais nobres
Especial (R1-N superior)	Projeto personalizado	2.800+	Acima do padrão Alto, exige orçamento específico

Quando usar cada padrão?

Característica do imóvel	Padrão CUB	Justificativa
Casa simples, sem projeto aprovado, acabamento básico	Baixo	Não atende aos requisitos de acabamento do padrão Normal
Casa com projeto aprovado, acabamento completo, boa qualidade	Normal	Padrão médio de mercado
Casa com projeto arquitetônico (arquiteto), materiais nobres (granito, madeira de lei, louças de primeira linha)	Alto	Exige comprovação (projeto, notas fiscais)
Casa com elementos únicos (piscina aquecida, home theater, elevador residencial)	Especial	Não se usa CUB – usa-se orçamento detalhado ou composição SINAPI

No caso da casa do São Cristóvão: o imóvel tinha projeto arquitetônico assinado (encontrado na prefeitura), porcelanato de 1ª linha, louças Deca, esquadrias em alumínio anodizado, duas suítes com hidro. Padrão Normal/Alto – o CUB correto era o **Alto (R$2.450\mathrm{/}{m}^2)\ast \ast ou,nom\acute{\mathrm{ı}}nimo,oNormal(R$2.450/m2)∗∗ou,nomıˊnimo,oNormal(R 2.150/m²). Nunca o Baixo (R$ 1.850/m²).

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Case Real: os números da contestação

Passo 1: O laudo original (errado)

Premissas do perito original:

• Padrão adotado: Baixo (CUB = R$ 1.850/m²)
• Área: 280 m²
• Depreciação: 25 anos / 60 anos = 41,7% (depreciação linear – já outro erro, mas esse não é o foco agora)

Cálculo:
Custo novo = 280 × R$1.850=R$1.850=R 518.000
Valor depreciado = R$518.000\times (1-0,417)=\ast \ast R$518.000×(1−0,417)=∗∗R 302.000** (para a benfeitoria)

• terreno (avaliado separadamente em R$216.000)\ast \ast Totaldoim\acute{o}vel=R$216.000)∗∗Totaldoimoˊvel=R 518.000**

Passo 2: A contestação (correta)

Premissas corrigidas:

• Padrão real: Alto (CUB = R$ 2.450/m²) – justificado por projeto arquitetônico, materiais e acabamentos
• Área: 280 m² (mesma)
• Depreciação: Ross/Heidecke com Fec = 0,90 (bom estado) – não linear

Cálculo da depreciação pelo método correto:
Depreciação = (Idade / Vida útil) × (1 – Fec)
Depreciação = (25 / 60) × (1 – 0,90) = 0,4167 × 0,10 = 0,04167 (4,17%)

Custo novo = 280 × R$2.450=R$2.450=R 686.000
Valor depreciado = R$686.000\times (1-0,04167)=R$686.000×(1−0,04167)=R 686.000 × 0,95833 = R$ 657.400

• terreno (mesmo valor: R$216.000)\ast \ast Totaldoim\acute{o}vel=R$216.000)∗∗Totaldoimoˊvel=R 873.400**

Passo 3: Comparação dos cenários

Cenário	CUB adotado	Padrão	Valor da benfeitoria	Valor total (c/ terreno)
Laudo original	R$ 1.850/m²	Baixo (errado)	R$ 302.000	R$ 518.000
Contestação (CUB Normal)	R$ 2.150/m²	Normal (mínimo correto)	R$ 577.000*	R$ 793.000
Contestação (CUB Alto – correto)	R$ 2.450/m²	Alto (justificado)	R$ 657.400	R$ 873.400

*Cálculo do CUB Normal: 280 × 2.150 = 602.000; depreciado 4,17% = 577.000

Diferença entre o laudo original e o correto: R873.400–R873.400–R 518.000 = R$ 355.400

Diferença atribuível exclusivamente ao erro no CUB (padrão Baixo vs. Alto):
R$657.400(benfeitoriaCUBAlto)\text{–}R$657.400(benfeitoriaCUBAlto)–R 302.000 (benfeitoria CUB Baixo) = R$ 355.400

Passo 4: O desfecho

O juiz acolheu integralmente a contestação. O perito original alegou que “o CUB Alto não se aplica porque o imóvel não tem piscina aquecida”. O assistente técnico (eu) demonstrou que a NBR 12721 não exige piscina aquecida para padrão Alto – exige projeto arquitetônico, materiais nobres e acabamento diferenciado, tudo presente no imóvel.

A partilha foi refeita. Os herdeiros que haviam recebido R$518.000(divis\tilde{a}opor3=R$518.000(divisa~opor3=R 172.666 cada) passaram a receber o equivalente a R$873.400(R$873.400(R 291.133 cada). Diferença de R$ 118.467 por herdeiro.

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Erros comuns na aplicação do CUB em laudos

1. Usar o CUB do padrão errado – O mais frequente. Perito pega o CUB “mais barato” para reduzir o valor (ou “mais caro” para inflar, dependendo de quem contratou).
2. Ignorar o projeto arquitetônico – Se o imóvel tem projeto aprovado na prefeitura, isso indica padrão diferenciado. Usar CUB Baixo é erro técnico.
3. Aplicar CUB sem depreciação – Já vi laudo que usou CUB Normal e simplesmente multiplicou pela área, sem qualquer depreciação, como se o imóvel fosse novo. Isso superavalia grotescamente.
4. Usar CUB nacional (Brasil) em vez do estadual – O CUB varia por estado (custos de mão de obra e materiais regionais). Usar o CUB de São Paulo para avaliar um imóvel no Paraná é erro.
5. Não atualizar o CUB pela data da avaliação – O CUB de janeiro não é o mesmo de dezembro. Se o laudo é assinado em dez/2025, use o CUB de dez/2025.
6. Aplicar CUB para áreas que não são de construção padrão – Garagem, churrasqueira, piscina: não se usa o mesmo CUB da casa. São métodos específicos (SINAPI, orçamento detalhado).

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Dicas do Especialista (30 anos de estrada)

🔹 Como escolher o CUB correto:

Passo	O que fazer
1	Obtenha a tabela do Sinduscon do seu estado (mês e ano da avaliação)
2	Identifique o padrão do imóvel (Baixo, Normal, Alto, Especial) com base na NBR 12721 e no projeto (se houver)
3	Verifique se o imóvel tem mais de um pavimento (o CUB já considera pavimentos típicos, mas projetos muito complexos podem exigir ajuste)
4	Se o imóvel for Especial (acima do padrão Alto), NÃO use CUB – use orçamento detalhado ou composição SINAPI
5	Justifique no laudo: “Adotou-se o CUB do padrão [X] porque o imóvel apresenta [listar características]”

🔹 Documentos que comprovam o padrão para fins de CUB:

• Projeto aprovado na prefeitura (fundamental)
• Notas fiscais de materiais (porcelanato, louças, esquadrias)
• ART do responsável técnico (se houver)
• Fotos dos acabamentos (detalhes de piso, parede, teto, louças)

🔹 Ferramentas úteis:

• Tabela CUB Sinduscon-PR (site: sindusconpr.com.br)
• NBR 12721 (para entender a classificação dos padrões)
• Planilha de cálculo com CUB + depreciação (disponibilizo para alunos)

🔹 Analogia que uso em sala:

“Escolher o CUB errado é como avaliar um carro de luxo usando a tabela FIPE de um popular. O motorista pode até achar que ‘está muito caro’, mas a tabela não mente – e o juiz não aceita chute.”

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Checklist para contestar um laudo com erro no CUB

• Obtenha a tabela CUB do Sinduscon do estado, mês e ano do laudo
• Compare o CUB usado pelo perito com o CUB correto para o padrão do imóvel
• Verifique se o perito justificou a escolha do padrão (se não justificou, o laudo já tem vício)
• Levante documentos que comprovem o padrão real (projeto, fotos, notas fiscais)
• Recalcule o valor com o CUB correto + depreciação adequada (Ross/Heidecke)
• Apresente a diferença numérica – juiz entende números
• Peça a impugnação do laudo por erro de fundamentação (art. 473 do CPC)

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Conclusão + Chamada para Ação (CTA)

A casa no bairro São Cristóvão não era um imóvel excepcional. Mas o erro do perito – usar CUB de padrão Baixo para um imóvel que claramente era Alto – quase custou R$355milaosherdeiros(ouR$355milaosherdeiros(ouR 118 mil para cada um). Felizmente, a contestação técnica chegou a tempo.

CUB não é opinião. CUB é tabela. E tabela se consulta, se justifica, se aplica com rigor.

Se você está passando por uma partilha, compra, venda ou ação judicial envolvendo avaliação imobiliária, não aceite um laudo que não justifique o CUB adotado. Exija a tabela, exija o padrão, exija a fundamentação.

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🔍 Não coloco preços fixos para assistência técnica em partilhas, pois cada caso exige análise documental e, muitas vezes, vistoria in loco. Solicite um orçamento para o seu caso – analisamos o laudo original, identificamos erros de CUB e apresentamos parecer técnico para o juiz.

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E você, colega? Já encontrou algum laudo que usou CUB claramente errado? Como conduziu a contestação? Compartilhe sua experiência nos comentários – o conhecimento técnico se fortalece na troca entre pares.