Introdução Há cerca de dois anos, atendi um cliente que havia comprado um posto de gasolina há uma década, sempre pagando as contas em dia, com bom relacionamento bancário. Ele precisava de R$ 800 mil para modernizar os tanques e as bombas. Pediu financiamento ao banco onde era correntista há 15 anos. A resposta foi […]
Introdução Ao longo de 30 anos avaliando postos de combustível, testemunhei situações que nenhum proprietário gostaria de vivenciar: um posto interditado pela CETESB por contaminação do lençol freático. Outro com multa de R$ 1,2 milhão por falta de licença ambiental renovada. Um terceiro que teve o valor do negócio reduzido em 60% após a descoberta […]
Introdução Ao longo de 30 anos avaliando postos de combustível, acompanhei centenas de negociações de compra e venda. E vi de tudo: desde vendas realizadas em 30 dias pelo valor justo até negociações que se arrastaram por dois anos e terminaram com o vendedor aceitando 40% abaixo do que poderia ter recebido. Qual a diferença […]
Introdução Recebo muitos proprietários que já têm uma avaliação do imóvel do posto, mas chegam com uma dúvida incômoda: “Engenheiro, e os tanques? E as bombas? Isso também não tem valor?” Tem. E, muitas vezes, um valor significativo. Um posto de combustível sem equipamentos é apenas um terreno com uma marquise. São os ativos operacionais — tanques, […]
Introdução Ao longo de três décadas avaliando postos de combustível, percebi um padrão preocupante: a maioria dos proprietários só pensa em contratar um laudo de avaliação quando já é tarde demais. O sócio já pediu separação. O banco já exigiu o documento para liberar o financiamento. O comprador já fez uma oferta baixa e o vendedor […]
Introdução “Custo de laudo imobiliário para posto de gasolina” é uma das pesquisas mais frequentes que recebo como avaliador. E a resposta, para quem busca um número mágico, costuma frustrar: não existe preço único. Já vi proprietário pagar R3.000porumlaudoqueobancorecusouporfaltadefundamentac\ca~o.EjaˊvioutropagarR3.000porumlaudoqueobancorecusouporfaltadefundamentac\ca~o.EjaˊvioutropagarR 15.000 por um laudo que viabilizou uma operação de crédito de R$ 4 milhões. Qual dos dois fez […]
Introdução Há cerca de cinco anos, atendi um cliente dono de um posto de bandeira branca na Grande São Paulo. Ele queria vender o negócio. Quando perguntei qual valor ele imaginava, respondeu: “Acho que uns R1,5milha~o.CompreiporR1,5milha~o.CompreiporR 1,2 milhão há quatro anos, fiz algumas reformas…” Após um valuation completo — imóvel, ativos, fundo de comércio e análise ambiental […]
Introdução Recebo essa pergunta, em média, 3 vezes por semana. E a resposta, para desespero de muitos, é sempre a mesma: depende. Depende do objetivo, da localização, do porte do posto, da existência ou não de passivo ambiental, da necessidade de avaliar apenas o imóvel ou também ativos e fundo de comércio. Quem busca um valor […]
Introdução Avaliar um posto de combustível não é apenas calcular o valor do terreno e somar o custo das bombas. Quem atua no setor sabe que esse tipo de imóvel especial — com operação comercial ativa, passivos ambientais potenciais e forte dependência de localização — exige um nível de rigor técnico muito acima da média. […]
Introdução Contextualizada Em um mercado imobiliário cada vez mais complexo e competitivo, a precisão na determinação do valor de um imóvel deixou de ser um simples exercício de comparação de preços para se tornar uma verdadeira ciência aplicada. Com mais de 30 anos dedicados à engenharia de avaliações, mestrado e doutorado na área, e atuação […]