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Introdução

Definir o valor locativo de um hotel ou pousada é uma das decisões mais delicadas para o proprietário que quer arrendar. Cobrar demais afasta operadores qualificados e mantém o imóvel parado. Cobrar de menos destrói o retorno do patrimônio. E o número não sai de um “preço de mercado” genérico: ele depende do desempenho da operação, do valor do imóvel e do risco que o arrendatário assume. Você sabe qual é o valor locativo justo do seu hotel — e como chegar a ele com números, não com intuição?

O que é valor locativo e por que ele não é um número único

O valor locativo é a remuneração pelo uso do imóvel e da operação. No arrendamento hoteleiro, o proprietário cede o negócio a um terceiro, que assume a operação em seu nome, por sua conta e risco, e paga pelo direito de explorá-lo .

Não existe uma fórmula única porque o arrendamento pode ser estruturado de três formas: valor fixo mensal, percentual da receita bruta ou misto (fixo mais percentual acima de uma meta). Cada formato distribui o risco de forma diferente entre proprietário e arrendatário .

O valor justo precisa ser sustentável para as duas partes. Se o arrendatário não consegue pagar e operar com margem, o contrato não se sustenta. Se o proprietário recebe menos do que o imóvel e o negócio poderiam render, destrói patrimônio.

Caminho 1: calcular pelo desempenho da operação

A primeira referência parte do Lucro Operacional Bruto (LOB) dos últimos 12 meses. A lógica é que o arrendamento sai do lucro, não do faturamento.

Uma referência de mercado é usar uma fração do LOB como base para o arrendamento. Em um exemplo ilustrativo, um faturamento anual de R$2milh\tilde{o}escomLOBde25$2milho~escomLOBde25 500 mil de lucro bruto. Dividindo esse valor entre as partes (uma referência de 1/3 para o arrendamento), chega-se a cerca de R$ 13,8 mil mensais .

Esse caminho remunera o negócio em funcionamento. Faz sentido quando a operação tem desempenho consistente e o arrendatário consegue enxergar o potencial de ganho.

Outra abordagem parte da conta do arrendatário: Arrendamento suportável = receita realista − custos fixos − custos variáveis − pró-labore − margem . “Receita realista” significa a média dos últimos 12 meses, não a alta temporada. Se o proprietário não mostra o histórico de ocupação e receita, o arrendatário não tem como calibrar o valor — e a negociação trava.

Caminho 2: calcular pelo valor do imóvel

A segunda referência parte do valor de mercado do imóvel e de uma taxa de retorno imobiliário (ROI) da região.

Um imóvel avaliado em R$2milh\tilde{o}es,comROIde2$2milho~es,comROIde2 40 mil anuais — ou cerca de R$ 2,6 mil mensais . Esse número parece baixo porque reflete apenas o retorno sobre o imóvel, não sobre a operação.

O estado de conservação afeta diretamente esse cálculo. Um meio de hospedagem totalmente atualizado que valeria R$4milh\tilde{o}espodeterseuvalordemercadoreduzidoemat\acute{e}50$4milho~espodeterseuvalordemercadoreduzidoemateˊ50 2 milhões — e o valor locativo cai na mesma proporção .

Exemplo ilustrativo: os dois caminhos na mesma pousada

Considere uma pousada com premissas ilustrativas:

• Receita bruta anual: R$ 800 mil.
• Lucro Operacional Bruto (LOB): R$ 200 mil (25%).
• Resultado operacional líquido atual (com pró-labore): R$ 115 mil/ano.
• Valor do imóvel (avaliação por custo): R$ 2,2 milhões.
• Valor do negócio pelo método da renda: R$ 958 mil.
• Valor do patrimônio total: R$ 3,158 milhões.

Pelo desempenho (fração do LOB): R$200mil÷3=R$200mil÷3=R 66,7 mil anuais ≈ R$ 5,5 mil mensais.

Pelo valor do imóvel (ROI de 2% ao ano): R$2,2milh\tilde{o}es\times 2$2,2milho~es×2 44 mil anuais ≈ R$ 3,7 mil mensais.

Pelo retorno atual da operação: R$115milanuais\approx \ast \ast R$115milanuais≈∗∗R 9,6 mil mensais** (equivalente ao que o dono já ganha operando, sem trabalhar).

Os três números são diferentes porque medem coisas diferentes. O primeiro remunera o negócio. O segundo remunera o imóvel como ativo passivo. O terceiro preserva o retorno atual do proprietário.

O valor justo de arrendamento costuma ficar entre esses referenciais, ajustado pelo estado de conservação, localização e potencial de melhoria. A negociação define onde, entre eles, o contrato fecha.

Com a Selic a 13,75% ao ano em novembro de 2026, conforme o Copom , o custo de oportunidade de uma aplicação conservadora isenta de imposto de renda seria algo em torno de 9,6% ao ano. Nenhum dos valores do exemplo, sobre o patrimônio de R$ 3,158 milhões, alcança esse patamar. Isso não significa que o arrendamento seja inviável. Significa que o proprietário precisa comparar a proposta com o retorno atual da operação e com o custo de oportunidade antes de decidir.

O que o arrendatário olha antes de aceitar o valor

O arrendatário qualificado não aceita o valor porque o proprietário pediu. Ele faz a própria conta.

Histórico de ocupação e receita. Média dos últimos 12 meses, não a alta temporada. Se o proprietário não mostra os números, o arrendatário assume o pior cenário .

Custos que ele vai assumir. Folha, encargos, manutenção, plataformas de reserva, insumos. O arrendamento precisa sair depois desses custos, não antes.

Pró-labore da gestão. O arrendatário também trabalha. Se o valor do arrendamento não deixa margem para remunerar a gestão dele, o negócio não faz sentido.

Investimentos necessários. Reformas, atualização de sistemas, adequação às exigências da marca (se houver bandeira). O arrendatário desconta esses investimentos do valor que está disposto a pagar.

Erros comuns ao definir o valor locativo

Pedir pelo faturamento. O faturamento não é lucro. O arrendamento sai do caixa que sobra, não da receita bruta.

Ignorar o pró-labore na conta de operar. Se o dono não se pagava, o retorno de operar fica inflado. O valor locativo precisa ser comparado ao resultado operacional líquido com pró-labore, não ao resultado fictício.

Usar apenas uma referência. O valor pelo LOB e o valor pelo ROI do imóvel medem coisas diferentes. Comparar os dois é o que dá base para a negociação.

Não separar imóvel de negócio. A NBR 14653-4 orienta essa separação. Avaliar o conjunto sem distinguir os componentes distorce o valor locativo e a decisão sobre arrendar ou vender.

Aceitar a primeira proposta sem medir. O valor precisa ser comparado ao retorno atual da operação e ao custo de oportunidade. Um arrendamento que parece bom pode render menos do que o negócio já rende.

Checklist do proprietário antes de negociar o valor locativo

• Demonstrativos financeiros dos últimos 24 meses, separando receita, despesas e pró-labore.
• Cálculo do Lucro Operacional Bruto (LOB) dos últimos 12 meses.
• Extratos das plataformas de reserva dos últimos 12 meses.
• Laudo de avaliação do imóvel por custo ou comparativo.
• Laudo de avaliação do negócio pelo método da renda.
• Definição do modelo: fixo, percentual ou misto.
• Minuta de contrato revisada por advogado, com prazo, reajuste e garantias.
• Garantias definidas (fiança, seguro-fiança, caução ou garantia real).

Perguntas frequentes

O que é valor locativo de hotel?
É a remuneração pelo uso do imóvel e da operação no arrendamento. Pode ser fixa, percentual da receita ou mista, e depende do desempenho do negócio, do valor do imóvel e do risco que o arrendatário assume .

Como calcular o valor locativo de um hotel ou pousada?
Há duas referências principais: pelo desempenho da operação (fração do Lucro Operacional Bruto) e pelo valor do imóvel (taxa de retorno imobiliário). O valor justo costuma ficar entre esses referenciais, ajustado por estado de conservação e potencial de melhoria .

O que é Lucro Operacional Bruto (LOB) e por que ele importa?
É o resultado da operação antes de despesas financeiras e impostos sobre o lucro. O arrendamento sai do lucro, não do faturamento. Por isso, o LOB é a base mais realista para calcular quanto o negócio pode pagar de arrendamento .

Qual modelo é melhor: fixo, percentual ou misto?
Não há resposta universal. O fixo dá previsibilidade ao proprietário; o percentual permite participar do crescimento; o misto equilibra os dois. A escolha depende do desempenho da operação, do perfil do arrendatário e da disposição do proprietário em assumir risco .

Preciso de avaliação técnica para definir o valor locativo?
Sim. A avaliação com método da renda e separação entre imóvel e negócio traz o valor de referência para a negociação. Sem ela, o valor fica apoiado em estimativas informais, o que aumenta o risco de cobrar demais e não encontrar arrendatário ou de cobrar de menos e destruir o retorno do patrimônio.

Conclusão

Chegar ao valor locativo justo exige três passos:

1. Calcule o Lucro Operacional Bruto dos últimos 12 meses, separando receita, despesas e pró-labore.
2. Determine o valor do imóvel por custo ou comparativo, e o valor do negócio pelo método da renda.
3. Compare as referências (fração do LOB e ROI do imóvel) com o retorno atual da operação e com o custo de oportunidade, e negocie o modelo (fixo, percentual ou misto) que melhor distribui o risco.

O arrendamento não é automaticamente melhor que operar ou vender. É uma alternativa a ser medida, com números. A decisão certa depende de uma comparação honesta entre os caminhos disponíveis e da escolha de um valor que seja sustentável para proprietário e arrendatário.

A Esatto Avaliações realiza o Diagnóstico de Rentabilidade Hoteleira: avaliação do imóvel e do empreendimento pelo método da renda, cálculo do valor locativo de referência e comparação de cenários (operar, arrendar, vender, reposicionar). O responsável técnico é Leandro Cazaroto, avaliador imobiliário certificado (CNAI 21.963), corretor de imóveis (CRECI-PR 18.982) e perito avaliador cadastrado no CAJU – Cadastro de Auxiliares da Justiça do TJPR. Atendemos todo o Paraná e Santa Catarina com vistoria no local.

Solicite um orçamento: (41) 99169-9464 | contato@esattoavaliacoes.com.br | esattoavaliacoes.com.br

Quer um material complementar? Peça o checklist do proprietário para definir o valor locativo do hotel ou pousada e organize a documentação antes de negociar.

Sugestões de links internos e externos

Links internos (outros artigos da série):

• “Quanto cobrar no arrendamento de um hotel ou pousada: fixo, percentual ou misto?”
• “Arrendamento de hotel e pousada: como funciona e quando vale a pena para o proprietário”
• “Como se avalia um hotel ou pousada: método da renda explicado sem complicação”