Introdução Você acabou de receber o laudo de avaliação ambiental. A conclusão é clara: o imóvel apresenta risco ambiental grave – solo contaminado, passivo enterrado, área de preservação permanente ocupada irregularmente ou vazamento ativo de combustível. O que fazer agora? Nos meus 30 anos de carreira, já vi de tudo: desde proprietários que ignoraram o laudo e […]
Introdução Você sabia que um posto de combustível com sistema de monitoramento remoto de tanques (SMRT) pode valer até 18% mais do que um posto similar sem automação, mas que esse mesmo sistema, se não estiver devidamente aferido e integrado ao laudo, pode gerar passivo judicial? Pois é. Nos últimos cinco anos, tenho avaliado dezenas […]
Introdução Você já viu um negócio imobiliário promissor ruir porque, na reta final da due diligence, surgiu uma área de preservação permanente (APP) não registrada, um passivo de resíduos industriais ou uma nascente condenada? Eu já, mais vezes do que gostaria. Com mais de três décadas avaliando imóveis rurais, urbanos e industriais, aprendi uma lição […]
Você já avaliou um posto de combustível que seria adquirido por um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) – e percebeu que o laudo precisa ser muito mais robusto do que uma avaliação para compra e venda comum? E que a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e os analistas de fundos exigem rigor metodológico, aderência a […]
Você já avaliou um posto de combustível onde o proprietário é o mesmo dono do imóvel e da operação – e ele quer saber “quanto vale tudo” para vender, dar em garantia ou para fins de inventário? E percebeu que misturar o valor do imóvel (terreno + benfeitorias) com o valor do negócio (marca, carteira […]
Posto com Potencial de Loteamento: Como Avaliar um Ativo que Vale Mais que o Posto (e que o Terreno)
Você já avaliou um posto de combustível localizado em um terreno de 5.000 m² – mas o posto ocupa apenas 1.500 m², e o restante é um grande espaço ocioso, com frente para uma avenida em franca expansão? E percebeu que o valor do terreno ocioso, se loteado, poderia ser maior do que o valor […]
Você já avaliou um posto de combustível tecnicamente perfeito – localização excelente, equipamentos novos, fluxo de caixa robusto – mas que, ao investigar a fundo, descobriu que havia 14 ações trabalhistas em andamento contra o proprietário, totalizando R$ 1,2 milhão em riscos contingentes? E o comprador, que estava prestes a fechar negócio, recuou ao descobrir […]
Você já avaliou um posto de combustível que possui tanque de GNV (Gás Natural Veicular) – com compressor, cilindros de alta pressão, sistema de refrigeração e todo o aparato técnico – e percebeu que ele atrai uma clientela fiel (táxis, transportadoras, motoristas de aplicativo) e tem margens diferenciadas? Mas também notou que as exigências do […]
Você já aceitou avaliar um posto de combustível – ou qualquer imóvel – sem antes verificar a regularidade fiscal do proprietário ou da empresa? E, depois de entregar o laudo, o cliente tentou usá-lo para obter financiamento, mas o banco recusou porque havia execuções fiscais pendentes? Ou, pior, o cliente foi autuado pela Receita Federal […]
Você já avaliou um posto de combustível tecnicamente excelente – localização privilegiada, equipamentos modernos, bandeira renomada – mas que passou por um processo de recuperação judicial (RJ) há alguns anos? E o proprietário, já fora do RJ, quer saber “quanto vale hoje” para vender, dar em garantia ou atrair novos sócios? Pois é. Postos com histórico […]