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Introdução Contextualizada:
“Em avaliações imobiliárias, a localização vertical de um apartamento — seja térreo ou andar alto — pode influenciar significativamente seu valor de mercado. Enquanto andares superiores costumam ter prêmios por vista e privacidade, unidades térreas oferecem conveniência e acessibilidade. Mas como quantificar essa diferença seguindo as normas NBR 14653? Neste artigo, baseado em 30 anos de experiência e casos reais, desvendamos os critérios técnicos para essa análise, com exemplos práticos e armadilhas a evitar.”

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Estrutura Didática

1. Fatores que Influenciam o Valor por Andar

• Vantagens de Andares Altos:
  • Vista privilegiada e luminosidade (comprovado por estudos do IBAPE/SP: apartamentos acima do 10º andar valem 5–15% mais em regiões valorizadas).
  • Menos ruído e maior privacidade.
  • Exemplo prático: Em um prédio na Faria Lima (SP), apartamentos do 15º andar foram vendidos 12% acima dos térreos em 2023.
• Benefícios de Unidades Térreas:
  • Facilidade de acesso (ideal para idosos ou mobilidade reduzida).
  • Áreas externas exclusivas (jardins ou varandas amplas).
  • Cuidado: Em condomínios com baixa segurança, térreos podem sofrer deságio de 3–8% por risco percebido.

2. Métodos Técnicos para Comparação (NBR 14653-1)

• Comparativo Direto de Mercado:
  • Como selecionar imóveis de referência com mesma localização, mas andares diferentes.
  • Dica: Use plataformas como VGV ou Zap Analytics para filtrar dados por pavimento.
• Ajustes por Depreciação e Benfeitorias:
  • Térreos com jardim: como valorizar a área privativa extra.
  • Andares altos com infiltrações: impacto negativo maior que em térreos.

3. Desafios Comuns e Soluções

• Falta de Padronização:
  • Prédios antigos podem ter diferenças menores entre andares (ex.: sem elevador).
• Viés de Mercado:
  • Em cidades litorâneas, andares altos têm prêmio maior (vista para o mar).

4. Checklist para Avaliação

✅ Verificar a planta do edifício (há unidades térreas com metragem maior?).
✅ Consultar a convenção do condomínio (restrições a animais ou comércio em térreos?).
✅ Avaliar a demanda local (perfil dos compradores: jovens preferem andares altos?).

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Conclusão
“Avaliar a influência do andar exige técnica, mas também entendimento de mercado. Para se aprofundar, baixe nosso [Modelo de Planilha de Comparativo por Andar] ou participe do curso ‘ABNT e Prática em Avaliações Verticais’ no IBAPE Nacional. Deixe nos comentários: qual caso você enfrentou onde o andar mudou radicalmente o valor do imóvel?”