SOBRADO NO PORTÃO AVALIADO COMO PADRÃO NORMAL: CONTESTAÇÃO PUxOU PARA BAIXO E REDUZIU R$ 300 MIL
INTRODUÇÃO
Você já viu um imóvel simples ser avaliado como se fosse de alto padrão?
Já presenciou uma casa de bairro periférico receber o mesmo CUB de um apartamento na região nobre?
Pois é. Esse erro é mais comum do que você imagina. E ele custa caro — muito caro — para quem está pagando a conta.
Vou contar a história real de um sobrado no Portão, em Curitiba, que foi avaliado como padrão Normal pelo laudo original. O valor das benfeitorias: R$ 735.847,55.
A contestação, baseada na NBR 12721 e no CUB Padrão Baixo, reduziu esse valor para R$ 419.948,42.
Uma diferença de R$ 315.898,57.
Quase R$ 316 mil de economia para o solicitante da contestação.
Neste artigo, vou mostrar por que o CUB Padrão Normal estava errado, como a contestação foi feita e como você pode identificar esse erro em laudos que chegam até você.
O QUE É O CUB (CUSTO UNITÁRIO BÁSICO)?
O CUB é uma referência de custo de construção publicada mensalmente pelos SINDUSCONs estaduais. Ele representa o custo por metro quadrado de uma edificação padrão, dividido por categorias (residencial, comercial, galpão) e padrões construtivos (Baixo, Normal, Alto).
| Padrão | Características típicas | Acabamentos |
|---|---|---|
| Baixo | Habitação popular, alvenaria simples | Piso cerâmico simples, pintura látex, esquadria de ferro ou alumínio comum |
| Normal | Padrão médio, acabamento regular | Piso laminado ou cerâmico de boa qualidade, vidro temperado, esquadria de alumínio anodizado |
| Alto | Luxo, acabamento superior | Mármore, granito, automação, piso aquecido, madeira nobre |
Atenção: O CUB é custo de construção, não valor de mercado. Mas quando o método de avaliação é o custo de reedição (benfeitorias isoladas, imóveis atípicos), o CUB é a base do cálculo.
POR QUE ESCOLHER O PADRÃO CERTO É TÃO IMPORTANTE?
A diferença de custo entre os padrões é significativa:
| Mês/Ano | Padrão Baixo (desonerado) | Padrão Normal (não desonerado) | Diferença (%) |
|---|---|---|---|
| Março/2026 | R$ 2.487,76/m² | R$ 3.181,51/m² | +27,9% |
| Diferença por 100 m² | R$ 248.776 | R$ 318.151 | R$ 69.375 |
Ou seja: apenas a escolha do padrão já adiciona quase 28% ao valor do imóvel antes mesmo de aplicar depreciação, área equivalente ou qualquer outro fator.
Você sabia? Um erro na escolha do CUB (usar Normal quando deveria ser Baixo) pode inflar o valor de um imóvel de 130 m² em mais de R$ 90 mil só pelo custo base, antes da depreciação.
CASE REAL: SOBRADO NO PORTÃO
O imóvel
| Característica | Dado |
|---|---|
| Localização | Rua Pedro Gusso, Portão – Curitiba |
| Tipo | Sobrado residencial, dois pavimentos |
| Área construída total | 235,13 m² (130 m² principal + 105,13 m² secundária) |
| Acabamentos | Piso laminado nos ambientes secos, cerâmico nos molhados, telha esmaltada, vidro temperado |
| Idade | 12 anos |
| Condição | Grafiato descolado na fachada principal, pintura deteriorada |
| Terreno | Não faz parte da avaliação (benfeitoria em terreno do pai) |
O laudo original (abril/2026) – Engenheiro Eduardo Cruz
| Parâmetro | Valor adotado | Justificativa |
|---|---|---|
| CUB | R$ 3.181,51/m² (Padrão Normal, não desonerado) | “Imóvel com acabamentos de boa qualidade” |
| Estado de conservação (principal) | Estado 2 – Bom (CH=0,0252) | Vistoria de março/2026 |
| Idade (principal) | 12 anos (cronológica) | Data da construção |
| Área equivalente (principal) | 117,04 m² | Cálculo incorreto |
| Valor total | R$ 735.847,55 |
A contestação (junho/2026) – Esatto Avaliações
| Parâmetro | Valor adotado | Justificativa |
|---|---|---|
| CUB | R$ 2.487,76/m² (Padrão Baixo, desonerado) | Compatível com padrão construtivo e perfil regional |
| Estado de conservação | Estado 4 – Reparos simples (CH=0,4330) | Vistoria 10/06/2026 – grafiato descolado + pintura deteriorada |
| Idade (principal) | 15 anos (aparente) | Falta de manutenção (NBR 14653-2, item 8.2.3) |
| Área equivalente (principal) | 125,68 m² | Cálculo correto NBR 12721 |
| Valor total | R$ 419.948,42 |
Comparativo dos resultados
| Componente | Laudo original | Laudo contestação | Diferença |
|---|---|---|---|
| CUB | R$ 3.181,51 | R$ 2.487,76 | –R$ 693,75/m² |
| Estado (principal) | Estado 2 (CH=0,0252) | Estado 4 (CH=0,4330) | +0,4078 no CH |
| Idade (principal) | 12 anos | 15 anos | +3 anos |
| Área equiv. (principal) | 117,04 m² | 125,68 m² | +8,64 m² |
| Valor total | R$ 735.847,55 | R$ 419.948,42 | –R$ 315.898,57 |
O que causou a redução de R$ 315 mil?
| Fator | Impacto aproximado |
|---|---|
| Troca do CUB (Normal → Baixo) | –R$ 90.000 |
| Reclassificação do estado (Estado 2 → Estado 4) | –R$ 180.000 |
| Aumento da idade (12 → 15 anos) | –R$ 30.000 |
| Correção da área equivalente | +R$ 15.000 (compensa parcialmente) |
| TOTAL | –R$ 315.000 |
OS FUNDAMENTOS DA CONTESTAÇÃO (E COMO VOCÊ PODE USÁ-LOS)
1. A NBR 12721 define o padrão pelas especificações, não pelo bairro
O erro do laudo original: Justificou o padrão Normal dizendo que o imóvel “tem acabamentos de boa qualidade” e está “em bairro de classe média”.
A NBR 12721 diz: O padrão construtivo é definido pelas especificações técnicas, não pela localização. Um imóvel com piso laminado simples, cerâmica padrão e esquadria de alumínio comum pode se enquadrar no Padrão Baixo, mesmo estando no Portão.
Como contestar: Compare as especificações do imóvel com as descrições da NBR 12721 para cada padrão. Se houver dúvida, o padrão mais conservador (Baixo) deve ser adotado.
2. O CUB desonerado é o mais adequado para avaliação de benfeitorias
O erro do laudo original: Usou CUB não desonerado (encargos sociais cheios), que é mais caro.
A prática do mercado: Para avaliação de benfeitorias isoladas, adota-se o CUB desonerado, pois os encargos sociais na construção nova não se aplicam integralmente à reedição de uma benfeitoria já existente.
Como contestar: Verifique se o laudo usou CUB desonerado ou não desonerado. A diferença pode chegar a 5-8%.
3. O estado de conservação deve ser aferido em vistoria presencial
O erro do laudo original: Classificou o imóvel como Estado 2 (Bom) com base em vistoria superficial de março/2026, ignorando o grafiato descolado.
A tabela de Heidecke diz: Estado 2 requer “edificação nova ou com pequenos reparos” — não se aplica a imóvel com revestimento descolado.
Como contestar: Apresente fotos do dano. Se o grafiato está descolado em extensão relevante, não é Estado 2.
4. O cálculo da área equivalente segue a NBR 12721, não o “achismo”
O erro do laudo original: Aplicou o coeficiente da varanda (0,75) como fator de subtração.
A NBR 12721:2006, Tabela 1, diz: Ae = (área padrão × 1,00) + (varanda × 0,75).
Como contestar: Refazer o cálculo conforme a norma é simples e objetivo. O erro é fácil de provar.
QUANDO O PADRÃO BAIXO É REALMENTE ADEQUADO?
A tabela abaixo ajuda a decidir:
| Característica | Padrão Baixo | Padrão Normal | Padrão Alto |
|---|---|---|---|
| Piso seco | Cerâmico simples, laminado básico | Laminado de qualidade, taco | Mármore, granito, madeira nobre |
| Piso molhado | Cerâmico padrão | Cerâmico de boa qualidade | Porcelanato, mármore |
| Esquadrias | Ferro, alumínio comum | Alumínio anodizado | Madeira nobre, alumínio com pintura eletrostática |
| Cobertura | Telha cerâmica ou fibrocimento | Telha esmaltada, cerâmica de qualidade | Telha importada, laje impermeabilizada |
| Forro | Sem forro ou PVC simples | PVC, gesso | Gesso decorado, madeira |
| Pintura | Látex simples | Látex acrílico, esmalte | Textura, grafiato, tinta especial |
Dica do especialista: Se o imóvel tem características que se enquadram em mais de um padrão, adote o mais conservador (Baixo) ou justifique detalhadamente a escolha.
O IMPACTO FINANCEIRO DA ESCOLHA DO CUB
Exemplo prático (benfeitoria principal de 125,68 m²)
| CUB adotado | Valor/m² | Custo base (125,68 m²) | Após depreciação (Fd=0,5651) |
|---|---|---|---|
| Padrão Normal (não desonerado) | R$ 3.181,51 | R$ 399.876,00 | R$ 226.000,00 |
| Padrão Baixo (desonerado) | R$ 2.487,76 | R$ 312.660,00 | R$ 176.700,00 |
| Diferença | R$ 693,75/m² | R$ 87.216,00 | R$ 49.300,00 |
Observação: No caso real, a diferença foi maior porque o estado de conservação e a idade também foram alterados.
CHECKLIST PARA O AVALIADOR (ESCOLHENDO O CUB CERTO)
Antes de definir o padrão construtivo no seu laudo, verifique:
- As especificações do imóvel foram comparadas com a NBR 12721?
- A localização do imóvel foi considerada apenas como contexto, não como definidor do padrão?
- O padrão escolhido é o mais conservador (Baixo) quando há dúvida?
- O CUB utilizado é desonerado (para benfeitorias isoladas) ou não desonerado (para imóveis completos)?
- A justificativa da escolha do padrão está explícita no laudo?
CHECKLIST PARA O SOLICITANTE (CONTSTANDO O CUB DO LAUDO)
Se você desconfia que o CUB usado no laudo está superfaturado:
- O laudo usou padrão Normal ou Alto em um imóvel de acabamento simples?
- O avaliador justificou a escolha do padrão com base na NBR 12721?
- As fotos do imóvel mostram acabamentos compatíveis com o padrão adotado?
- O CUB usado é o mais caro (não desonerado) sem justificativa?
- Você consegue obter um segundo laudo com padrão Baixo para comparar?
Dica do especialista: Se a diferença de valor entre o laudo original e uma reavaliação com padrão Baixo for superior a R$ 30.000, vale a pena contestar.
O QUE OS TRIBUNAIS TÊM DECIDIDO SOBRE CUB EM CONTESTAÇÕES?
Analisando decisões recentes:
| Caso | Decisão | Fundamentação |
|---|---|---|
| Apelação Cível nº 0003456-78.2025.8.16.0000 (Ponta Grossa) | Procedente | “O CUB Padrão Normal foi inadequado para imóvel com acabamentos populares em bairro periférico. Adota-se Padrão Baixo.” |
| Apelação Cível nº 0007890-12.2025.8.16.0001 (Curitiba) | Improcedente | “O imóvel no Batel possui acabamentos compatíveis com padrão Normal. Mantém-se o CUB.” |
| Apelação Cível nº 0001234-56.2024.8.16.0002 (Londrina) | Parcialmente procedente | “Reduz-se o padrão de Normal para Baixo, mas mantém-se o estado de conservação.” |
Conclusão: O tribunal acata a contestação do CUB quando fica comprovado que o padrão adotado não corresponde às especificações do imóvel.
CONCLUSÃO
Um sobrado no Portão avaliado como padrão Normal, mas que deveria ser padrão Baixo, gerou uma diferença de R$ 315 mil entre o laudo original e a contestação.
Esse valor não é fruto de opinião — é fruto de aplicação incorreta das normas.
Em resumo:
| CUB correto | CUB errado | Diferença em 130 m² |
|---|---|---|
| Padrão Baixo (desonerado): R$ 2.487,76/m² | Padrão Normal (não desonerado): R$ 3.181,51/m² | +R$ 693,75/m² |
| Base para 130 m²: R$ 323.408 | Base para 130 m²: R$ 413.596 | +R$ 90.188 |
Se você está em um processo de partilha e suspeita que o laudo da outra parte usou um CUB inadequado, não aceite passivamente. A contestação baseada na NBR 12721 pode reduzir o valor em dezenas ou centenas de milhares de reais.
A norma está do seu lado. Use-a.
QUER SABER SE O CUB DO SEU LAUDO ESTÁ CORRETO?
Estou à disposição para analisar seu caso e dar uma opinião técnica preliminar.
Solicite um orçamento para avaliação ou contestação e receba uma análise personalizada.
