Inventário com Casa sem Escritura em Maringá: Como Fazer a Avaliação
Introdução: Quando a Documentação Não Acompanha a Realidade
Você já se deparou com uma casa que existe fisicamente, mas não tem escritura? Ou que está registrada em cartório, mas com área diferente da realidade? Essa é uma situação mais comum do que se imagina — e pode ser um verdadeiro desafio na hora de fazer um inventário.
Recentemente, em Maringá (PR), acompanhei um caso que ilustra perfeitamente esse dilema. Uma família precisava inventariar uma casa no bairro Jardim Imperial, construída há 20 anos, mas que nunca foi formalizada em cartório. O imóvel estava registrado apenas como terreno, sem averbação da construção. A dúvida era: como avaliar uma casa que “não existe” para o cartório?
Neste artigo, vou detalhar o passo a passo técnico para avaliar imóveis sem escritura em inventários, abordando os aspectos legais, os métodos de avaliação e as soluções práticas para regularização.
“Avaliar sem visitar o imóvel é como receitar remédio sem examinar o paciente. Mas avaliar uma casa sem escritura é como tratar um paciente sem prontuário — o diagnóstico exige atenção redobrada.”
1. O Caso da Casa sem Escritura em Maringá
1.1. Características do Imóvel
| Característica | Descrição |
|---|---|
| Localização | Jardim Imperial, Maringá (PR) |
| Tipologia | Casa unifamiliar |
| Área construída (real) | 180 m² |
| Área do terreno (registrada) | 250 m² |
| Ano de construção | 2005 (19 anos na data da avaliação) |
| Situação documental | Apenas o terreno está registrado em cartório |
1.2. O Desafio
| Problema | Impacto |
|---|---|
| Casa não averbada no cartório | Imóvel não pode ser formalmente partilhado |
| Área construída não registrada | Dificuldade em comprovar a existência da benfeitoria |
| Regularização necessária | A partilha só pode ser concluída após averbação |
2. Aspectos Legais: A Casa sem Escritura no Inventário
2.1. O Que Diz a Lei?
| Base Legal | Disposição |
|---|---|
| Código Civil, art. 1.227 | Os direitos reais sobre imóveis só se adquirem com o registro no cartório |
| Lei nº 6.015/73 (Registro Público) | A averbação de construção é obrigatória para regularizar o imóvel |
| Provimento CNJ nº 100/2019 | O inventário extrajudicial exige a regularidade documental do imóvel |
Interpretação prática:
- A casa não pode ser partilhada sem antes ser registrada no cartório.
- A avaliação deve considerar tanto o valor do terreno quanto o valor da construção.
- O inventário só pode ser concluído após a regularização.
2.2. Como Regularizar a Casa sem Escritura?
| Passo | Descrição |
|---|---|
| 1. Levantamento topográfico | Medir a área construída e confrontar com a matrícula |
| 2. Projeto arquitetônico | Elaborar a planta do imóvel (se não houver) |
| 3. ART/RRT | Registrar a responsabilidade técnica no CREA/CAU |
| 4. Averbação no cartório | Solicitar a averbação da construção na matrícula |
| 5. ITBI | Pagar o ITBI sobre a construção (se aplicável) |
3. A Avaliação Técnica: Como Calcular o Valor da Casa sem Escritura
3.1. Avaliação do Valor de Mercado (MCD)
| Imóvel | Bairro | Área (m²) | Padrão | Estado | Valor (R$) | R$/m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ref. 01 | Jd. Imperial | 190 | Normal | C | 880.000 | 4.632 |
| Ref. 02 | Jd. Imperial | 180 | Normal | C | 850.000 | 4.722 |
| Ref. 03 | Zona 07 | 200 | Normal | B | 950.000 | 4.750 |
| Ref. 04 | Jd. Imperial | 170 | Normal | C | 820.000 | 4.824 |
| Ref. 05 | Zona 07 | 185 | Normal | C | 870.000 | 4.703 |
| Ref. 06 | Jd. Imperial | 180 | Normal | B | 900.000 | 5.000 |
| Ref. 07 | Jd. Imperial | 195 | Normal | C | 860.000 | 4.410 |
| Ref. 08 | Zona 07 | 175 | Normal | C | 830.000 | 4.743 |
**Média ajustada: R870.000∗∗(≈R 4.833/m²)
Valor de mercado da casa (com terreno): R$ 870.000
3.2. Separação entre Terreno e Construção
| Item | Valor (R$) |
|---|---|
| Valor do terreno (MCD) | 350.000 |
| Valor da construção (CRN + depreciação) | 520.000 |
| Valor total | 870.000 |
3.3. Custo de Regularização
| Item | Valor (R$) |
|---|---|
| Levantamento topográfico | 2.000 |
| Projeto arquitetônico | 3.000 |
| ART/RRT | 500 |
| ITBI (sobre a construção) | 10.400 |
| Custas cartoriais | 1.500 |
| TOTAL | 17.400 |
3.4. Valor Líquido da Casa sem Escritura
| Item | Valor (R$) |
|---|---|
| Valor de mercado | 870.000 |
| (-) Custo de regularização | (17.400) |
| Valor líquido | 852.600 |
4. O Impacto no Inventário
4.1. Partilha com Regularização
| Herdeiro | Parte (R$) |
|---|---|
| Herdeiro 1 | 284.200 |
| Herdeiro 2 | 284.200 |
| Herdeiro 3 | 284.200 |
| TOTAL | 852.600 |
4.2. Impacto no ITCMD
| Item | Valor (R$) |
|---|---|
| Base de cálculo (valor líquido) | 852.600 |
| ITCMD (4%) | 34.104 |
5. A Decisão Judicial
5.1. Argumento do Herdeiro (sem escritura)
“A casa existe! Meu pai construiu há 20 anos. Não podemos simplesmente ignorar isso na partilha!”
5.2. Nossa Contra-Argumentação Técnica
| Argumento | Evidência Técnica |
|---|---|
| A casa pode ser avaliada | Valor de mercado apurado: R$ 870.000 |
| A regularização é obrigatória | A averbação é necessária para a partilha |
| O custo de regularização deve ser deduzido | R$ 17.400 a serem abatidos do valor total |
| O valor líquido é R$ 852.600 | Base para a partilha e cálculo do ITCMD |
5.3. A Decisão do Juiz
“O laudo pericial apresenta fundamentação técnica robusta, com base na NBR 14653-2. O valor da casa sem escritura é R$ 852.600 (valor de mercado abatido do custo de regularização). Os herdeiros devem proceder à regularização do imóvel antes da partilha final.”
6. Lições Aprendidas e Dicas do Especialista
6.1. Erros Frequentes
| Erro | Consequência | Solução |
|---|---|---|
| Ignorar a necessidade de regularização | Inventário travado | Incluir custo de regularização no laudo |
| Avaliar apenas o terreno | Subavaliação do imóvel | Avaliar construção separadamente |
| Não considerar o custo de regularização | Superavaliação | Deduzir custos do valor de mercado |
6.2. Checklist para Avaliação de Casa sem Escritura
- Matrícula atualizada do terreno
- Levantamento topográfico da área construída
- Vistoria detalhada da construção
- Pesquisa de mercado (terreno + construção)
- Cálculo do custo de regularização
- Dedução dos custos do valor de mercado
- ART/RRT registrada no CREA
6.3. Documentação Necessária
- Matrícula atualizada do terreno
- IPTU quitado
- Planta do imóvel (se houver)
- Notas fiscais de materiais (se houver)
- Comprovantes de pagamento de serviços (se houver)
7. Conclusão e Chamada para Ação
O caso da casa sem escritura em Maringá deixa claro que a avaliação técnica de imóveis irregulares é um desafio que exige atenção redobrada. O valor de mercado deve ser apurado com base em critérios objetivos, e os custos de regularização devem ser deduzidos para chegar ao valor líquido da partilha.
Pontos-chave para sua próxima avaliação:
- Avalie o valor de mercado completo (terreno + construção).
- Calcule os custos de regularização (topografia, projeto, ART, ITBI, cartório).
- Deduza os custos do valor de mercado para obter o valor líquido.
- Fundamente o laudo com fotos e descrições detalhadas.
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Já enfrentou alguma situação em que uma casa sem escritura foi decisiva em um inventário? Compartilhe sua experiência nos comentários — sua história pode ajudar outros avaliadores e famílias!
📌 Nota do Autor: Este artigo apresenta um case verossímil baseado em situações recorrentes em minha atuação profissional e em decisões judiciais que acompanhei. Os valores e métodos descritos seguem rigorosamente as normas da ABNT e as boas práticas do IBAPE. Números nominais foram ajustados para fins didáticos.
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