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Depois de décadas em que o mercado corporativo de São Paulo avançou em direção à Avenida Paulista, Faria Lima e outros eixos da Zona Sul, existe espaço para que algumas companhias voltem a buscar escritórios no centro da cidade. Essa é a aposta da Ilion Partners, que iniciou seu primeiro projeto de retrofit corporativo na região.

A gestora investiu R$ 80 milhões na requalificação do Edifício Consolação, antigo Edifício Henrique de Toledo Lara, localizado no início da Rua da Consolação, a poucos metros do centro histórico da cidade. O movimento vai na contramão da tendência de retrofits na região, que adapta edifícios corporativos para novos lançamentos residenciais.

O centro da cidade já soma 27 projetos de retrofit para uso residencial, segundo cálculos da prefeitura com base no Requalifica Centro, programa de incentivos fiscais e financeiros voltado a esse tipo de obra na região.

Um dos exemplos mais emblemáticos é o Edifício Renata Sampaio, construído nos anos 1950, nas proximidades do Copan. Entregue em 2023, o projeto foi o primeiro retrofit do Requalifica Centro e teve seus 13 andares convertidos em 93 apartamentos.

Já o Edifício 7 de Abril – construído em 1939 e conhecido por ter sido a sede da extinta Telecomunicações de São Paulo (Telesp) – foi transformado em um complexo misto chamado Basílio 177, com 274 apartamentos residenciais e um polo gastronômico.

“O centro já foi a região número um em edifícios corporativos e ganhou novo lugar no mapa com toda a movimentação que tem acontecido por lá de novos moradores, restaurantes, comércio e cultura. O Edifício Consolação pode demonstrar esse novo momento corporativo do centro”, afirma Maxime Barkatz, sócio-fundador da Ilion Partners, ao NeoFeed.

Apesar do projeto da Ilion, o apetite corporativo na região ainda é incipiente. Dos 33 empreendimentos aprovados para retrofit no centro da cidade, apenas seis têm uso comercial, especialmente para hospedagem e salas de pequeno porte.

Entre eles, estão o hotel Jaraguá, antigo Edifício do Diário Popular, o Edifício Praça Antônio Prado, onde hoje funciona uma parte da B3, e o Edifício Avenida Rio Branco, que terá 23 salas para escritórios.

Barkatz vê nesse cenário uma oportunidade de diferenciação relevante para o projeto da Ilion: o tamanho. O prédio tem 20,2 mil m² de área construída, 11 lajes corporativas de cerca de 1.000 m², 222 vagas de garagem e, no térreo, uma galeria com dez lojas.

“Em nossa visão, um tamanho ideal de laje seria acima de 1.000 m², o que é incomum no centro. Existe um estoque ocioso de lajes entre 200 m² e 300 m² que torna a demanda mais difícil”, diz.

O centro tem o maior estoque de imóveis corporativos da cidade, mas a maior parte está em prédios defasados. Apenas 0,8% do estoque corporativo de 2,5 milhões de metros quadrados da região se encaixa na classe A de qualidade, segundo levantamento da Cushman & Wakefield elaborado a pedido do NeoFeed. A maioria (86,4%) está na classe C.

O levantamento da consultoria encontrou apenas quatro edifícios classe A na região: Passeio Paulista, 9 de Julho, Abram Szajman e o Rio Claro Offices, integrado ao Complexo Cidade Matarazzo. Todos estão localizados no bairro da Bela Vista, próximos à Avenida Paulista.

O Edifício Consolação quer ser o quinto da lista e o primeiro mais próximo ao centro histórico. A modernização da estrutura do imóvel via retrofit – com climatização, novo sistema de acesso e segurança, por exemplo – deve colocá-lo na classe A, métrica que indica que ele cumpre os principais requisitos de excelência técnica e localização do mercado imobiliário corporativo. O edifício deve buscar também a certificação LEED Gold, que atesta alto nível de sustentabilidade e eficiência energética.

A Ilion também projeta retomada de preço e diminuição da vacância após o retrofit. Hoje, o edifício tem entre 40% e 50% de vacância. A expectativa da gestora é que a reforma e a comercialização das áreas aproximem o índice da média do mercado entre os escritórios corporativos de alto padrão, que foi de 11,4% no segundo trimestre de 2026, segundo a Cushman.

Ao mesmo tempo, o aluguel cobrado deve mais que dobrar, para um valor em torno de R$ 100 por metro quadrado ao mês. Segundo Barkatz, a proposta da empresa é oferecer um imóvel com padrão corporativo de alto nível por um preço entre 30% e 50% abaixo de empreendimentos equivalentes em Pinheiros e na Paulista.

O gestor prevê que empresas de tecnologia, de indústrias criativas, consultorias e startups têm o maior potencial de adesão ao prédio. O trabalho híbrido também alterou os critérios de escolha do escritório: mobilidade, alimentação, serviços e experiência do entorno ganharam peso e aumentaram a atratividade de um local de fácil acesso como o centro da cidade.

Para Barkatz, a escassez de prédios com grandes lajes não significa falta de espaço para uma retomada corporativa da região a médio prazo. Em sua avaliação, há um estoque pouco explorado de edifícios com lajes amplas nos dois lados do Vale do Anhangabaú, mas a gestora ainda não tem planos de explorar essa área.
“O tipo de projeto que vamos fazer na Consolação ainda não cabe para a região do Anhangabaú”, afirma.

Isso porque Consolação e o Vale do Anhangabaú são vizinhos, mas têm dinâmicas diferentes. Enquanto a primeira já reúne restaurantes, comércio, cultura e circulação de pessoas capazes de sustentar uma demanda corporativa mais ligada a empresas que buscam uma experiência urbana, o entorno do Anhangabaú ainda dependeria de uma transformação maior para chegar a esse estágio.

A mudança da sede do governo de São Paulo para Campos Elíseos, também na região central, poderia incentivar outro pólo local. Para Barkatz, o bairro ainda depende de investimentos públicos e poderia se beneficiar do ecossistema criado ao redor de uma instituição desse porte, com fornecedores e empresas relacionadas ao governo.

“Quando tem uma instituição, uma organização desse tamanho para um local, isso gera um ecossistema ao redor”, afirma.

O projeto do Novo Centro Administrativo Campos Elíseos deverá receber entre 250 mil m² e 288 mil m² de área construída em novos edifícios administrativos, segundo cálculos da Cushman. O complexo, planejado para 2030, terá sete edifícios e dez torres, com capacidade para cerca de 22,7 mil servidores estaduais.

Uma nova frente para a Ilion

O projeto da Consolação também é relevante para a própria Ilion pela escala: é o maior empreendimento da companhia até agora.

A gestora informa que seus 25 projetos, entre concluídos e em andamento, representam cerca de R$ 730 milhões em valor de ativos desenvolvidos e 125 mil metros quadrados de área construída. Atualmente, são R$ 450 milhões em ativos sob gestão, distribuídos por 12 empreendimentos, entre os quais o da Consolação.

A expectativa é que a entrada no retrofit corporativo coloque a gestora em um novo patamar. A depender do desempenho do projeto, a Ilion pretende ampliar a atuação em retrofits de escritórios — inclusive em outras regiões da cidade, especialmente em Pinheiros e ao redor da Avenida Paulista.

A gestora não pretende necessariamente aumentar o número de projetos por ano e deve manter de dois a três investimentos anuais. A Ilion projeta, no entanto, elevar o tamanho médio de cada operação. A meta é sair de aproximadamente R$ 40 milhões de investimentos anuais para algo próximo de R$ 100 milhões.