Avaliação de Imóveis para Financiamento no Santander em Curitiba: Critérios Técnicos e Estratégias para Aprovação
A avaliação para financiamento no Santander em Curitiba segue protocolos técnicos distintos que exigem conhecimento específico tanto das normas ABNT quanto dos critérios internos do banco. Como engenheiro avaliador com mais de 30 anos de experiência e atuação no IBAPE, acompanhei a evolução dos critérios do Santander, que hoje combina análise técnica rigorosa com visão estratégica de mercado. Diferentemente de outros bancos, o Santander frequentemente adota uma abordagem mais flexível em relação a imóveis com características especiais, desde que devidamente fundamentada. Este artigo técnico desvenda os critérios e procedimentos para uma avaliação bem-sucedida junto ao Santander na realidade curitibana.
Estrutura Didática
1. Objetivo da Avaliação para o Santander: A Perspectiva do Banco
O foco da avaliação para o Santander equilibra garantia real e análise de mercado:
- Garantia com Liquidez: O imóvel deve servir como garantia sólida, mas com atenção à sua liquidez no mercado curitibano
- Análise de Mercado Dinâmica: O Santander valoriza avaliações que capturam tendências de mercado específicas de Curitiba
- Flexibilidade para Imóveis Atípicos: Mostra maior abertura para imóveis com características especiais, desde que tecnicamente justificadas
- Alinhamento com Políticas de Crédito: A avaliação deve considerar as políticas setoriais do banco para diferentes regiões de Curitiba
2. Aplicação dos Métodos de Avaliação para o Santander (NBR 14653-1)
O Santander exige aplicação rigorosa dos métodos, com algumas particularidades:
- Método Comparativo de Dados de Mercado: Base da Análise
- Seleção de Comparáveis:
- Aceita comparáveis em raio maior que outros bancos (até 1km em áreas homogêneas)
- Valoriza dados de plataformas digitais confiáveis
- Considera imóveis com características similares, mesmo em bairros diferentes
- Fatores de Homogeneização Aceitos:
- Estado de conservação: aceita depreciações bem fundamentadas com fotos
- Benfeitorias: valoriza melhorias que agregam valor de revenda
- Localização: considera micro-localização dentro do bairro
- Seleção de Comparáveis:
- Método do Custo de Reprodução: Uso Mais Amplo
- Aceitação:
- Considera custos de construção atualizados do mercado curitibano
- Aceita depreciações baseadas em estado real, não apenas idade
- Valoriza imóveis bem conservados, mesmo que antigos
- Aceitação:
- Método da Renda: Aplicação Estratégica
- Uso para Imóveis de Investimento:
- Aceito como método principal para imóveis com potencial de renda
- Considera projeções de mercado realistas para Curitiba
- Uso para Imóveis de Investimento:
Analogia Técnica: “Avaliar para o Santander é como fazer uma avaliação para um investidor sofisticado: além da garantia, interessa o potencial do ativo e sua performance no mercado específico de Curitiba.”
3. Critérios Técnicos Específicos do Santander em Curitiba
- Documentação Exigida:
- Matrícula atualizada (até 30 dias)
- IPTU preferencialmente quitado
- Habite-se ou documento equivalente
- ART da construção, mas flexível para reformas menores
- Aspectos Físicos do Imóvel:
- Estado de conservação: aceita imóveis que necessitem de pequenos reparos
- Instalações: exige segurança, mas flexível em atualizações estéticas
- Características arquitetônicas: valoriza diferenciais bem fundamentados
- Análise de Mercado Curitibano:
- Considera particularidades de cada região da cidade
- Aceita valorizações por tendências de mercado comprovadas
- Analisa oferta e demanda no micro-mercado
- Situação Jurídica:
- Rigorosa na análise de ônus reais
- Flexível em questões de documentação complementar
- Atenção à regularidade urbanística
Case Real: O Sobrado Histórico no Centro que Encontrou Aceitação
“Um cliente solicitou avaliação para financiamento no Santander de um sobrado histórico no São Francisco, com 120 anos, completamente restaurado. Outros bancos haviam rejeitado por considerar ‘imóvel antigo demais’. Realizei uma avaliação detalhada, focando no Método Comparativo com outros imóveis históricos restaurados no centro de Curitiba, e no Método do Custo considerando os altos investimentos em restauro qualificado. O Santander aceitou a avaliação de R$ 850.000, reconhecendo o valor agregado pela restauração e a valorização do mercado de imóveis históricos em Curitiba. O financiamento foi aprovado com 70% do valor de avaliação.”
Checklist para Avaliação no Santander
Documentação Essencial:
- Matrícula do imóvel atualizada (máximo 30 dias)
- IPTU preferencialmente quitado
- Habite-se ou documento equivalente
- ARTs quando disponíveis
- Documentação de identidade do proprietário
Aspectos Técnicos Verificados:
- Estado de conservação realista e bem documentado
- Instalações em condições de uso seguro
- Compatibilidade entre área real e registrada
- Análise de mercado específica para a região de Curitiba
- Fundamentação técnica para características especiais
Particularidades do Santander:
- Pesquisa de mercado abrangente
- Análise de tendências do bairro
- Documentação fotográfica completa
- Justificativa técnica para valores atípicos
Conclusão com Chamada para Ação
A avaliação para financiamento no Santander em Curitiba exige equilíbrio entre rigor técnico nas normas ABNT e compreensão da visão estratégica do banco para o mercado local. Um laudo bem fundamentado, com análise de mercado precisa e documentação técnica completa, tem grande chance de aceitação, mesmo para imóveis com características especiais.
Não subestime a importância de uma avaliação técnica especializada para maximizar suas chances de aprovação no Santander.
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