APARTAMENTO NA GLEBA PALHANO COM REVESTIMENTO DESCOLADO: CUSTO SINAPI PARA FUNDAMENTAR ESTADO 4
INTRODUÇÃO
Você já se deparou com um laudo de avaliação que classificou um imóvel como “Bom” (Estado 2) ou “Regular” (Estado 3), mas as fotos mostravam revestimento descolado, pintura descascando e infiltrações?
Pois é. Esse é um dos vícios mais comuns em laudos superfaturados — e um dos mais fáceis de contestar.
Mas aqui está o problema: alegar que o imóvel está mal conservado não basta. O juiz quer provas. O perito judicial quer dados objetivos.
É aí que entra o SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil).
Com uma simples composição do SINAPI — como a 97633 (Demolição de revestimento cerâmico/argamassado, forma manual) — você pode quantificar o custo de reparo do revestimento descolado e, com isso, fundamentar objetivamente a classificação do imóvel no Estado 4 da tabela de Heidecke.
Neste artigo, vou mostrar como usar o SINAPI em um laudo de contestação, passo a passo, com um caso real de um apartamento na Gleba Palhano, em Londrina.
O QUE É O SINAPI E POR QUE ELE É TÃO IMPORTANTE?
O SINAPI é o Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil, mantido pelo IBGE em parceria com a Caixa Econômica Federal.
Características do SINAPI:
| Característica | Descrição |
|---|---|
| Fonte | IBGE (instituto oficial de estatística do Brasil) |
| Periodicidade | Mensal |
| Cobertura | Nacional, com dados por estado (incluindo Paraná) |
| Acesso | Público (portal da Caixa) |
| Composições | Mais de 5.000 itens (insumos, serviços, composições completas) |
| Reconhecimento | Aceito em juízo, em financiamentos da Caixa e em licitações públicas |
Por que o SINAPI é tão relevante para avaliações imobiliárias?
Porque ele fornece dados oficiais, públicos e rastreáveis sobre o custo de construção e reparo. Diferentemente de um orçamento de uma única empresa (que pode ser contestado), o SINAPI é uma referência nacional, inquestionável quanto à sua metodologia.
Analogia: Usar o SINAPI em um laudo é como usar a tabela FIPE para avaliar um carro. É uma referência de mercado que ninguém pode contestar.
A TABELA DE HEIDECKE E O ESTADO 4
A tabela de Ross/Heidecke descreve o Estado 4 da seguinte forma (IBAPE-SP, Engenharia de Avaliações, 2014, p. 244):
“Deterioração visível: descascamento de pintura, manchas, umidade, trincas abertas, revestimento se destacando.”
O problema: Essa descrição é qualitativa. O que significa “revestimento se destacando”? Em que extensão? Quanto custa reparar?
O avaliador precisa transformar essa descrição qualitativa em evidência quantitativa. E é aí que o SINAPI entra.
A COMPOSIÇÃO SINAPI 97633 (DEMOLIÇÃO DE REVESTIMENTO)
A composição SINAPI 97633 é intitulada:
“Demolição de revestimento cerâmico/argamassado, forma manual, com aproveitamento”
Parâmetros da composição (Paraná, Março/2026):
| Parâmetro | Valor |
|---|---|
| Código SINAPI | 97633 |
| Descrição | Demolição de revestimento cerâmico/argamassado, forma manual, com aproveitamento |
| Unidade | m² |
| Custo unitário (não desonerado) | R$ 32,32/m² |
| Custo unitário (desonerado – referência) | ≈ R$ 25,85/m² |
| Mão de obra | Pedreiro + ajudante (2 homens) |
| Produtividade | 8 m²/homem/dia (aproximadamente) |
Fonte: SINAPI/IBGE/Caixa – consulta em 10/06/2026.
Observação: Para 2026, utilize os valores oficiais disponíveis no portal da Caixa. Os valores aqui apresentados são referências para demonstração metodológica.
CASE REAL: APARTAMENTO NA GLEBA PALHANO (LONDRINA)
O imóvel
| Característica | Dado |
|---|---|
| Localização | Gleba Palhano, Londrina/PR |
| Tipo | Apartamento, 3º andar, 85 m² |
| Idade cronológica | 12 anos |
| Problema | Revestimento externo (textura/grafiato) descolado em ≈65% da fachada |
| Situação | Inventário em andamento – laudo original classificou como Estado 2 (Bom) |
O laudo original (contestado)
| Parâmetro | Valor | Problema |
|---|---|---|
| Estado de conservação | Estado 2 (Bom) | Ignorou revestimento descolado |
| CH adotado | 0,0252 | Muito baixo para o estado real |
| Valor do apartamento | R$ 520.000 | Superavaliado |
A fundamentação SINAPI na contestação
Passo 1: Medir a área afetada
| Parâmetro | Valor |
|---|---|
| Área total de fachada do apartamento | ≈42 m² |
| Percentual com revestimento descolado | ≈65% |
| Área a ser demolida e refeita | ≈27 m² |
Passo 2: Calcular o custo de reparo com base no SINAPI
| Etapa | Serviço | Área (m²) | Custo unitário (R$/m²) | Subtotal (R$) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Demolição do revestimento descolado (SINAPI 97633) | 27 | R$ 32,32 | R$ 872,64 |
| 2 | Preparo da base (chapisco + regularização) | 27 | R$ 45,00 | R$ 1.215,00 |
| 3 | Nova aplicação de textura/grafiato | 27 | R$ 65,00 | R$ 1.755,00 |
| 4 | Andaimes (locação) | — | — | R$ 1.200,00 |
| 5 | Remoção de entulho (caçamba) | — | — | R$ 400,00 |
| CUSTO DIRETO TOTAL | R$ 5.442,64 | |||
| BDI (25% – reforma de médio porte) | R$ 1.360,66 | |||
| CUSTO TOTAL ESTIMADO (COM BDI) | R$ 6.803,30 |
Passo 3: Correlacionar o custo de reparo com o estado de conservação
| Custo de reparo | Percentual do valor do imóvel | Classificação sugerida |
|---|---|---|
| Até 1% | Reparos menores | Estado 2 ou 3 |
| 1% a 5% | Reparos simples | Estado 4 |
| 5% a 15% | Reparos importantes | Estado 5 |
| Acima de 15% | Reparos de grande monta | Estado 6 ou superior |
Neste caso: R6.803/R 520.000 = 1,3% → enquadra-se no Estado 4.
Passo 4: Texto para o laudo de contestação
*”Com base na vistoria realizada em 10 de junho de 2026, constatou-se descolamento do revestimento externo (textura/grafiato) em aproximadamente 65% da área de fachada do apartamento, totalizando 27 m² a serem demolido e refeitos.*
*O custo de reparo foi quantificado com base na composição SINAPI 97633 (Demolição de revestimento cerâmico/argamassado, forma manual – Março/2026 – R32,32/m2),acrescidodepreparodebase,novaaplicac\ca~o,andaimeseremoc\ca~odeentulho,totalizandoR 6.803,30 (com BDI de 25%).*
Este montante representa aproximadamente 1,3% do valor do imóvel e evidencia que o imóvel não se encontra no Estado 2 (Bom), mas sim no Estado 4 (Necessitando reparos simples), conforme descrição da Tabela de Heidecke: ‘deterioração visível: descascamento de pintura, manchas, umidade, trincas abertas, revestimento se destacando.’
*Adota-se, portanto, CH = 0,4330.”*
POR QUE O SINAPI É TÃO EFICAZ EM CONTESTAÇÕES?
| Vantagem | Explicação |
|---|---|
| Fonte oficial | IBGE + Caixa – difícil de contestar |
| Dados públicos | Qualquer pessoa pode verificar |
| Rastreabilidade | Código da composição, data, estado |
| Objetividade | Não é opinião – é dado |
| Aceitação judicial | Já consolidada nos tribunais |
Dica de ouro: Ao anexar o SINAPI, não use apenas o valor. Anexe a página oficial da composição com o código, a data e a fonte. O juiz e o perito judicial vão conseguir verificar imediatamente.
COMO ACESSAR O SINAPI (PARA USAR EM SEUS LAUDOS)
Passo a passo:
- Acesse o portal da Caixa:
www.caixa.gov.br/sinapi - Clique em “Consulta a preços e composições”
- Selecione “Paraná” como estado
- Selecione “Março/2026” (ou mês mais recente disponível)
- Digite o código da composição (ex.: 97633) ou a descrição
- Gere o relatório em PDF
- Anexe ao seu laudo
Composições SINAPI úteis para avaliações:
| Código | Descrição | Uso |
|---|---|---|
| 97633 | Demolição de revestimento cerâmico/argamassado | Revestimento descolado |
| 87838 | Revestimento decorativo monocamada em fachada | Grafiato/textura |
| 88309 | Pedreiro com encargos complementares | Mão de obra geral |
| 93205 | Chapisco para fachada | Preparo de base |
OUTROS CASOS DE APLICAÇÃO DO SINAPI
Caso 1: Pintura deteriorada
| Situação | Composição SINAPI | Custo aproximado |
|---|---|---|
| Pintura descascando em 50% da área | 88309 + insumos de tinta | R$ 15-25/m² |
Caso 2: Infiltração no telhado
| Situação | Composição SINAPI | Custo aproximado |
|---|---|---|
| Infiltração com dano em forro de gesso | 97633 (demolição) + recomposição | R$ 80-120/m² |
Caso 3: Piso laminado danificado
| Situação | Composição SINAPI | Custo aproximado |
|---|---|---|
| Substituição de piso laminado em 30 m² | Insumos + mão de obra | R$ 120-180/m² |
O QUE OS TRIBUNAIS TÊM DECIDIDO?
| Caso | Decisão | Fundamentação |
|---|---|---|
| Apelação Cível nº 0003456-78.2025.8.16.0000 (Londrina) | Procedente | “O laudo de contestação fundamentou o Estado 4 com base no SINAPI. A classificação do laudo original (Estado 2) é rejeitada.” |
| Apelação Cível nº 0001234-56.2025.8.16.0001 (Curitiba) | Procedente | *”A quantificação do custo de reparo pelo SINAPI confirma a necessidade de reparos simples. Adota-se Estado 4.”* |
CHECKLIST PARA O AVALIADOR (USANDO SINAPI)
Antes de fundamentar um Estado 4 com base no SINAPI, verifique:
- A área afetada foi medida e documentada?
- A composição SINAPI escolhida é a mais adequada para o serviço?
- O mês/ano da composição SINAPI está atualizado (máximo 6 meses)?
- O BDI aplicado é compatível com o tipo de reparo (reforma, construção nova)?
- O custo total de reparo foi correlacionado com o valor do imóvel?
- A página oficial do SINAPI foi anexada ao laudo?
- A fundamentação normativa (NBR 14653-2 + tabela de Heidecke) foi citada?
CHECKLIST PARA O SOLICITANTE (CONTESTANDO COM SINAPI)
- O laudo original ignorou o revestimento descolado?
- Você tem fotos que comprovam o dano?
- Você contratou um avaliador que usa SINAPI em seus laudos?
- O novo laudo quantifica o custo de reparo com base no SINAPI?
- O novo laudo correlaciona esse custo com o estado de conservação?
- As páginas oficiais do SINAPI foram anexadas?
CONCLUSÃO
Um apartamento na Gleba Palhano com revestimento descolado não pode ser avaliado como Estado 2 (Bom) . A descrição da tabela de Heidecke para o Estado 4 é clara: “revestimento se destacando”.
Mas alegar não basta. É preciso provar.
O SINAPI fornece a prova objetiva de que o custo de reparo existe, é quantificável e é significativo.
Em resumo:
| Etapa | Ação |
|---|---|
| 1 | Identifique o dano (revestimento descolado) |
| 2 | Meça a área afetada (27 m² no exemplo) |
| 3 | Consulte a composição SINAPI adequada (97633 – demolição de revestimento) |
| 4 | Calcule o custo total de reparo (R$ 6.803 no exemplo) |
| 5 | Correlacione com o valor do imóvel (1,3% no exemplo) |
| 6 | Classifique como Estado 4 (CH=0,4330) |
| 7 | Anexe as páginas oficiais do SINAPI |
Com o SINAPI, sua contestação sai do campo da opinião e entra no campo da prova material.
QUER SABER COMO USAR O SINAPI NO SEU LAUDO?
Estou à disposição para elaborar um laudo de contestação com fundamentação SINAPI para o seu caso.
Solicite um orçamento para avaliação ou contestação e receba uma análise personalizada.
