Com mais de 15 anos de experiência, a Esatto Avaliações auxilia pessoas e empresas a atingirem seus objetivos financeiros e imobiliários, oferecendo serviços de avaliação precisos e transparentes em todo o Paraná e Santa Catarina.
Avaliação de Marina e Estaleiro: quanto vale a área, as instalações e a operação?
Em uma marina ou estaleiro, o valor não está só no terreno. Está no direito de uso da área, nas vagas, no calado, nas licenças e nos equipamentos. Entregamos laudo NBR 14653 com ART e PTAM, com cada parte avaliada pelo método certo.
Quem guarda um barco quer chegar fácil ao mar. A proteção do local e o acesso por terra e por água pesam muito.
Proteção contra ondas, vento e correnteza
Canal de acesso, calado e distância da barra
Acesso viário e estacionamento para proprietários
Perfil de renda e frota de embarcações da região
Concorrência e outras marinas próximas
5. Receitas e despesas
Vaga ocupada não é lucro
A demanda tem estações. O verão enche e o inverno esvazia, e a manutenção das instalações na água é cara e constante.
O que importa é o resultado depois da sazonalidade, da manutenção e das taxas pelo uso da área. Por isso olhamos o histórico completo.
Indicadores que usamos
Ocupação das vagas: molhadas e secas, mês a mês
Mensalidade média: por tamanho da embarcação
Outras receitas: combustível, rampa, reparos, restaurante e eventos
Despesas fixas: equipe, energia, seguros e manutenção
Taxas pelo uso da área: foro, cessão ou concessão, se houver
6. Área, licenças e meio ambiente
Uma operação regular vale diferente de uma com pendências
Atividade náutica tem exigências de vários órgãos. A regularização pesa no valor e no risco de quem compra ou herda.
Direito de uso da área
Terreno de marinha, acrescidos e áreas da União podem estar sob aforamento, cessão ou permissão. O regime e o prazo entram no valor.
Licenciamento ambiental
Obras e operação em água e margem exigem licenças. Combustível, esgoto de embarcações e resíduos têm controle próprio.
Navegação e segurança
Autoridade marítima, prevenção de incêndio e sinalização náutica. A obra em área molhada tem exigências específicas.
Licenças vencidas, píeres sem autorização e ocupação irregular da área alteram o valor e são analisados no laudo. Os aspectos jurídicos devem ser confirmados com advogado.
7. Instalações e equipamentos
O que está na água e em terra também tem valor
Cada item tem vida útil, estado de conservação e custo de reposição próprios, e muitos entram na renda da unidade.
Píeres, flutuantes, boias e sistemas de amarração
Rampas, travel lift, pórticos e guindastes
Empilhadeiras náuticas e racks de vaga seca
Bombas e tanques de combustível
Galpões, oficinas, carreiras e áreas de pintura
8. Sócios, herdeiros e partilha
Vários donos, um mesmo negócio
Quando há sócios, herdeiros ou associados, o valor precisa ser técnico e aceito por todos. Em iate clubes, as regras do estatuto também contam.
Apuração de haveres
Quem sai recebe o valor de suas cotas. Um valor justo evita conflito entre sócios.
Área, instalações e operação em empresas diferentes
É comum o direito sobre a área ficar em uma empresa e a operação em outra. Cada uma é avaliada separadamente.
Imposto de transmissão
O valor dos bens influencia o ITCMD. O laudo pode fundamentar o valor, sem garantir resultado.
9. Riscos e passivos
O que reduz o valor líquido
Assoreamento e dragagem
Perda de calado reduz o uso da área e exige dragagem periódica, que é cara e depende de licença.
Passivo ambiental
Combustível, tintas e resíduos de manutenção podem gerar contaminação e responsabilidade por limpeza.
Fragilidade do direito sobre a área
Prazo curto, cessão precária ou ocupação sem título reduzem a segurança do investimento.
Sazonalidade e clima
Verão forte e inverno fraco, além de tempestades que danificam píeres e flutuantes.
Concentração de clientes
Poucos usuários grandes concentram a renda, e a saída de um deles pesa no resultado.
Dívidas e passivos
Passivo trabalhista, dívidas fiscais e com fornecedores reduzem o valor líquido.
10. Normas e métodos
Base técnica do laudo
Norma
Para que serve aqui
ABNT NBR 14653-1
Procedimentos gerais e requisitos do laudo
ABNT NBR 14653-2
Imóveis urbanos: terreno e construções
ABNT NBR 14653-4
Empreendimentos: a operação e sua renda
ABNT NBR 14653-5
Máquinas, equipamentos e instalações
Método
Quando entra
Renda
Valor a partir do resultado líquido da operação, em capitalização ou fluxo de caixa
Evolutivo
Terreno mais o custo das construções e instalações, com depreciação
Custo e comparativo
Equipamentos, com idade, estado e preços de mercado
11. Vistoria
O que analisamos no local
Área em terra, área molhada e acessos
Píeres, flutuantes e ancoragens
Rampas, canais e calado aparente
Galpões, racks e oficinas
Equipamentos de içamento e movimentação
Combustível, tanques e áreas de risco ambiental
Prevenção de incêndio e sinalização
Licenças, título de uso da área e documentação
Localização, acesso e entorno
12. Erros que distorcem o valor
O que faz uma avaliação desse tipo sair errada
Tratar como terreno à beira-mar
Ignora o direito de uso da área, a água e a renda da operação.
Supor ocupação cheia o ano todo
O verão não representa o ano. Sem o histórico, o valor sai inflado.
Somar tudo sem separar
Área, instalações e operação têm métodos próprios. Misturar leva a contar a mesma coisa duas vezes.
Esquecer o regime da área
Foro, prazo de cessão e risco de perda do direito reduzem o valor.
Ignorar o calado e a dragagem
Sem profundidade, o uso da área cai e o custo de recuperar é alto.
Esquecer licenças e passivo ambiental
Pendências viram custo e reduzem o valor líquido.
13. Documentos
Documentos para a avaliação
Se faltar algum, não trava. Diga o que tem e informamos o que dá para fazer.
Matrícula, escritura ou documento do direito sobre a área
Contrato de aforamento, cessão ou permissão de uso, se houver
Licenças ambientais, alvarás e licença dos bombeiros
Plantas, projetos e autorizações de obras
Contrato social, estatuto e atas
Demonstrativos de resultado e relatório de ocupação dos últimos 3 anos
Lista de equipamentos, com ano e estado
Em inventário: certidão de óbito e dados do inventariante
14. Como funciona
Como funciona a avaliação
ContatoVocê conta a situação e a finalidade pelo WhatsApp, com total reserva.
OrçamentoValor e prazo informados antes de qualquer contratação.
DocumentosVocê envia o que tiver. Dizemos o que falta e o que dá para fazer.
VistoriaInspeção presencial do local e registro fotográfico, com especialistas quando necessário.
EntregaLaudo com premissas, memória de cálculo e conclusão de valor.
15. Laudo NBR 14653 ou PTAM
Qual você precisa?
Depende de para quem o valor será apresentado. Confirmamos o formato com você antes de orçar.
Laudo NBR 14653 com ART
Avaliação técnica completa, com responsabilidade técnica registrada (ART). Indicado para processos judiciais, contestação de valor, operações de crédito e situações que exigem o laudo formal.
PTAM
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, elaborado por avaliador habilitado. Indicado para negociação, venda, partilha amigável e decisões internas. A aceitação em cada órgão ou processo deve ser confirmada antes.
16. Perguntas frequentes
Dúvidas comuns sobre avaliação de marina e estaleiro
Qual o prazo para entregar a avaliação?
O prazo depende do porte da marina ou do estaleiro, do número de vagas e instalações e da rapidez com que os dados e documentos chegam. Ele é informado no orçamento, antes de qualquer contratação.
A marina está em terreno de marinha. Isso muda a avaliação?
Muda. Quando a área é da União ou está sob regime de aforamento, cessão ou permissão de uso, o direito sobre o imóvel é diferente de uma propriedade plena, e isso entra no valor. O laudo analisa o regime com base nos documentos, e os aspectos jurídicos devem ser confirmados com um advogado.
Vocês avaliam as embarcações?
Não neste serviço. Avaliamos o imóvel, as instalações, os equipamentos e a operação. A avaliação de embarcações é feita sob demanda, com especialistas parceiros habilitados.
Vocês avaliam píeres, flutuantes e áreas molhadas?
Sim, como parte das instalações e das estruturas de apoio. A análise considera estado, vida útil, calado, licenças e o direito de uso da área, e pode envolver especialistas quando for necessária inspeção subaquática ou estrutural.
O laudo serve para venda, partilha e crédito?
O laudo é elaborado conforme a ABNT NBR 14653 e pode apoiar negociação, partilha, apuração de haveres e operações de crédito. A aceitação em cada processo ou instituição deve ser confirmada antes, e nenhum resultado pode ser garantido.
Vocês atendem o litoral do Paraná e de Santa Catarina?
Sim. Atendemos o Paraná e Santa Catarina, incluindo o litoral, com vistoria presencial no local.
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