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Avaliação de Clube, Academia e Centro Esportivo | Esatto Avaliações
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Paraná e Santa Catarina
Avaliação de Clube, Academia e Centro Esportivo: quanto vale o espaço e a operação?
Nesses empreendimentos o valor não está só na área construída. Está nos alunos e sócios, nas mensalidades e no uso das instalações. Entregamos laudo NBR 14653 com ART e PTAM, com imóvel, equipamentos e operação avaliados cada um pelo método certo.
A frequência cai quando o acesso é difícil. Perto de casa e do trabalho, o aluno volta mais vezes.
Acesso viário, transporte e ciclovias
Estacionamento para alunos e eventos
Perfil de renda e densidade de moradores e empresas
Concorrência e outras academias e clubes próximos
Zoneamento e regras de ruído e de uso do solo
5. Receitas e despesas
Matrícula não é lucro
A demanda tem ciclos. Janeiro enche e o meio do ano esvazia, e muitos alunos desistem depois dos primeiros meses.
O que importa é o resultado depois da rotatividade, da inadimplência e das despesas. Por isso olhamos o histórico completo.
Indicadores que usamos
Alunos ou sócios ativos: evolução mês a mês
Mensalidade média: depois de descontos e planos promocionais
Rotatividade: quantos entram e quantos saem
Outras receitas: aluguel de quadras, eventos, bar e loja
Despesas: professores, energia, água e manutenção
6. Estrutura e licenças
Um espaço regular vale diferente de um com pendências
A regularização pesa no valor e no risco de quem compra ou herda.
Alvarás e licenças
Alvará de funcionamento, licença sanitária (principalmente para piscinas e vestiários) e licença do corpo de bombeiros.
Segurança e responsável técnico
Prevenção de incêndio, rotas de fuga e responsável técnico pelas atividades físicas, conforme as regras do conselho profissional.
Uso do solo e ruído
O zoneamento define se o uso esportivo é permitido, e aulas, eventos e iluminação de quadra podem gerar restrições.
Licenças vencidas, ampliações sem regularização e atividades fora do uso permitido alteram o valor e são analisadas no laudo.
7. Equipamentos e áreas
O que está dentro e ao redor das salas também tem valor
Cada item tem vida útil, estado de conservação e obsolescência próprios, e muitos entram na renda da unidade.
Aparelhos de musculação, esteiras e bicicletas
Piscinas, aquecimento e tratamento de água
Quadras, pisos, iluminação e arquibancadas
Vestiários, saunas e áreas de apoio
Salões, restaurante e áreas de eventos
8. Sócios, associados e herdeiros
Vários donos, um mesmo negócio
Em academias e centros esportivos, o valor precisa ser técnico e aceito por todos os sócios ou herdeiros. Em clubes associativos, o título patrimonial segue regras do estatuto.
Apuração de haveres
Quem sai recebe o valor de suas cotas. Um valor justo evita conflito entre sócios.
Imóvel e operação em empresas diferentes
É comum o prédio ser de uma empresa e a academia de outra. Cada uma é avaliada separadamente.
Imposto de transmissão
O valor dos bens influencia o ITCMD. O laudo pode fundamentar o valor, sem garantir resultado.
9. Riscos e passivos
O que reduz o valor líquido
Rotatividade e sazonalidade
Muitos alunos saem nos primeiros meses, e a frequência varia ao longo do ano.
Concorrência de redes
Academias de baixo custo e novos clubes mudam preço e frequência da região.
Acidentes e responsabilidade
Piscinas e quadras exigem seguro e manutenção. Ações judiciais pesam no valor da operação.
Obsolescência
Aparelhos e instalações envelhecem e exigem investimento para manter a competitividade.
Contratos e marca
Franquias, contratos de rede e uso de marca têm prazo e custo que entram na análise.
Dívidas e passivos
Passivo trabalhista, dívidas fiscais e com fornecedores reduzem o valor líquido.
10. Normas e métodos
Base técnica do laudo
Norma
Para que serve aqui
ABNT NBR 14653-1
Procedimentos gerais e requisitos do laudo
ABNT NBR 14653-2
Imóveis urbanos: terreno e construções
ABNT NBR 14653-4
Empreendimentos: a operação e sua renda
ABNT NBR 14653-5
Máquinas, equipamentos e instalações
Método
Quando entra
Renda
Valor a partir do resultado líquido da operação, em capitalização ou fluxo de caixa
Evolutivo
Terreno mais o custo das construções, com depreciação
Custo e comparativo
Equipamentos, com idade, estado e preços de mercado
11. Vistoria
O que analisamos na unidade
Área do terreno, área construída e áreas descobertas
Estado de pisos, coberturas e estruturas
Piscinas, casa de máquinas e tratamento de água
Quadras, iluminação e arquibancadas
Salas de musculação e de aulas
Vestiários, saunas e banheiros
Prevenção de incêndio e rotas de fuga
Licenças, projetos e documentação
Localização, acesso e entorno
12. Erros que distorcem o valor
O que faz uma avaliação desse tipo sair errada
Tratar como galpão ou terreno comum
Ignora a renda da operação e as instalações especializadas.
Usar o pico de janeiro
Alunos de início de ano não representam o ano todo. Sem o histórico, o valor sai inflado.
Somar tudo sem separar
Imóvel, equipamentos e operação têm métodos próprios. Misturar leva a contar a mesma coisa duas vezes.
Ignorar a obsolescência
Aparelho antigo vale menos e exige reposição.
Esquecer licenças e passivos
Pendências viram custo e reduzem o valor líquido.
Usar receita sem comprovação
Valor que não aparece em contrato ou extrato não sustenta o laudo.
13. Documentos
Documentos para a avaliação
Se faltar algum, não trava. Diga o que tem e informamos o que dá para fazer.
Matrícula atualizada e IPTU
Alvarás, licença sanitária e licença dos bombeiros
Plantas e projetos aprovados
Contrato social, ou estatuto e atas, no caso de clubes
Demonstrativos de resultado dos últimos 3 anos
Relatório de alunos ou sócios, planos e mensalidades
Lista de equipamentos com ano e estado
Em inventário: certidão de óbito e dados do inventariante
14. Como funciona
Como funciona a avaliação
ContatoVocê conta a situação e a finalidade pelo WhatsApp, com total reserva.
OrçamentoValor e prazo informados antes de qualquer contratação.
DocumentosVocê envia o que tiver. Dizemos o que falta e o que dá para fazer.
VistoriaInspeção presencial da unidade e registro fotográfico.
EntregaLaudo com premissas, memória de cálculo e conclusão de valor.
15. Laudo NBR 14653 ou PTAM
Qual você precisa?
Depende de para quem o valor será apresentado. Confirmamos o formato com você antes de orçar.
Laudo NBR 14653 com ART
Avaliação técnica completa, com responsabilidade técnica registrada (ART). Indicado para processos judiciais, contestação de valor, operações de crédito e situações que exigem o laudo formal.
PTAM
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, elaborado por avaliador habilitado. Indicado para negociação, venda, partilha amigável e decisões internas. A aceitação em cada órgão ou processo deve ser confirmada antes.
16. Perguntas frequentes
Dúvidas comuns sobre avaliação de clube, academia e centro esportivo
Qual o prazo para entregar a avaliação?
O prazo depende do porte do clube ou da academia, da área e da rapidez com que os dados e documentos chegam. Ele é informado no orçamento, antes de qualquer contratação.
Vocês avaliam só o imóvel ou também o negócio em funcionamento?
Podemos avaliar o imóvel, os equipamentos e, em conjunto, a operação em funcionamento. O escopo é definido no orçamento conforme a finalidade, e cada parte é tratada pelo método adequado.
Dá para avaliar um clube associativo, com sócios e título patrimonial?
Sim. Nesse caso o imóvel pertence à associação, e decisões como vender ou alienar dependem do estatuto e da assembleia. O laudo informa o valor técnico do imóvel e das instalações, e os aspectos jurídicos devem ser confirmados com um advogado.
Avaliam uma única unidade de uma rede de academias?
Sim. Nesse caso o valor considera o contrato com a rede, o prazo, as regras de uso da marca e a renda da unidade.
O laudo serve para venda, partilha e crédito?
O laudo é elaborado conforme a ABNT NBR 14653 e pode apoiar negociação, partilha, apuração de haveres e operações de crédito. A aceitação em cada processo ou instituição deve ser confirmada antes, e nenhum resultado pode ser garantido.
Vocês atendem fora de Curitiba?
Sim. Atendemos o Paraná e Santa Catarina, com vistoria presencial na unidade.
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