CNAI 21.963 · CRECI-PR 18.982 · Perito avaliador cadastrado no CAJU/TJPR · Siga-nos
Avaliação de Pousada
Paraná e Santa Catarina
Avaliação de Pousada: quanto vale a sua de verdade?
Litoral, serra ou destino turístico: o valor de uma pousada está na operação ao longo do ano inteiro, não só na temporada. Laudo NBR 14653 com ART de engenheiro e PTAM.
1. O ponto de partida
Por que uma pousada não se avalia pelo m²
Duas pousadas com o mesmo número de quartos, na mesma praia, podem ter valores muito diferentes. O que separa uma da outra é a capacidade de gerar receita: ocupação, diária média, reputação e estrutura.
Por isso a avaliação combina o imóvel com o empreendimento em funcionamento. Entenda melhor em Hotel vale pelo negócio ou pelo imóvel?
Quando a avaliação é necessária
Compra e venda
Preço justo para negociar com segurança, dos dois lados da mesa.
Arrendamento
Valor de aluguel coerente com o que a pousada gera.
Partilha e inventário
Divisão justa entre herdeiros, separando imóvel e negócio.
Entrada ou saída de sócio
Apuração do valor da participação na sociedade.
Financiamento
Laudo aceito por bancos para garantia. Veja o que o banco exige.
Seguro
Valor de reposição atualizado para não ficar descoberto. Saiba mais.
A diária de janeiro não conta a história do ano
No litoral, o pico é no verão. Na serra, é no inverno. Nos dois casos a ocupação varia muito ao longo do ano, e a avaliação usa o histórico mês a mês de vários anos, para que o valor reflita o ano inteiro.
Saiba como a localização (praia, serra, capital) muda o método.
Ocupaçãomês a mês, vários anos
Diária médiaalta e baixa temporada
Receitas extrascafé, eventos, passeios
Despesaspessoal, manutenção, taxas
4. Atenção no litoral
Terreno de marinha e áreas protegidas
Imóveis próximos ao mar podem estar em terreno de marinha, área da União. Nesse caso, o ocupante paga taxa anual à Secretaria do Patrimônio da União (SPU), e a venda gera laudêmio.
Restingas, mangues e margens de rios podem ser Áreas de Preservação Permanente, que limitam ampliações.
Por que isso importa: titularidade, custos na transferência e limites de expansão afetam diretamente o valor e a negociação. O laudo precisa considerar.
O que analisamos na sua pousada
- Número de quartos, padrão e área
- Histórico de ocupação e diária
- Café, restaurante e eventos
- Piscina, jardins e áreas comuns
- Distância da praia ou do atrativo
- Acesso e estacionamento
- Conservação e reformas necessárias
- Reputação nas plataformas de reserva
- Concorrência e aluguel por temporada
- Potencial de ampliação do terreno
Imóvel, mobiliário e negócio: cada um no seu lugar
Um bom laudo separa os três componentes. Isso evita disputa numa venda, num arrendamento ou numa partilha entre herdeiros.
Imóvel
Terreno, construções, piscina e benfeitorias.
Mobiliário e equipamentos
Camas, enxoval, cozinha, climatização, equipamentos de lazer.
Negócio
Marca, avaliações dos hóspedes, carteira de clientes, site e canais de venda.
Normas e métodos
| Norma ou método | Para que serve |
|---|---|
| NBR 14653-4 | Avaliação de empreendimentos, como pousadas em operação |
| NBR 14653-2 | Avaliação do imóvel urbano |
| NBR 14653-5 | Mobiliário, máquinas e equipamentos |
| Método da renda | Projeta receitas e despesas e traz a valor presente. Principal método para pousadas em funcionamento |
| Método evolutivo | Terreno + custo de reprodução das construções, com depreciação. Serve de referência e controle |
| Método comparativo | Vendas de pousadas semelhantes, quando há amostras suficientes |
Documentos para a avaliação
Não precisa ter tudo para pedir o orçamento. Com a matrícula e as informações básicas já conseguimos orçar.
- Matrícula atualizada (até 30 dias)
- Habite-se ou averbação da construção
- Planta ou croqui com as áreas
- Alvará e cadastro no Cadastur
- Certificado do Corpo de Bombeiros
- Licenças sanitária e ambiental
- Ocupação e diária dos últimos 2 a 3 anos
- Receitas e despesas (DRE), se houver
- Contrato de arrendamento, se houver
- Documento de ocupação ou aforamento na SPU, no litoral
Como funciona a avaliação
Contato
Você informa cidade, quartos e finalidade.
Orçamento
Proposta em até 24 h, com o formato indicado.
Documentos
Envio da matrícula, histórico e licenças.
Vistoria
Visita técnica à pousada e à região.
Entrega
Laudo ou PTAM fundamentado, pronto para uso.
Laudo NBR 14653 ou PTAM: qual você precisa?
Laudo de Avaliação NBR 14653 com ART
Elaborado por engenheiro. Indicado para processos judiciais, garantia bancária, recuperação judicial e empreendimentos de maior porte.
PTAM
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, por corretor avaliador. Indicado para compra e venda, arrendamento, partilha amigável e referência de preço.
Responsáveis técnicos
Laudo NBR 14653 com ART: Eng. Civil Fernando dos Santos Ebling, CREA/PR 89997/D.
PTAM: Leandro Cazaroto, CNAI 21.963, CRECI-PR 18.982.
Atendemos todo o Paraná e Santa Catarina: litoral, serra, Foz do Iguaçu e interior.
Perguntas frequentes
Quanto tempo leva a avaliação de uma pousada?
Depende do porte e da documentação disponível. O prazo é informado no orçamento, após a análise das informações iniciais.
Preciso de todos os documentos para pedir orçamento?
Não. Com a matrícula, a cidade, o número de quartos e a finalidade já conseguimos orçar.
A avaliação considera a temporada?
Sim. Usamos o histórico de ocupação e diária mês a mês de vários anos, para refletir o desempenho do ano inteiro.
Minha pousada está em terreno de marinha. Ela pode ser avaliada?
Sim. O laudo considera a situação junto à SPU, as taxas e o laudêmio, que influenciam o valor e a negociação.
Vocês atendem fora de Curitiba?
Sim. Atendemos todo o Paraná e Santa Catarina, incluindo litoral, serra e Foz do Iguaçu.
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Orçamento sem compromisso em até 24 h. Laudo com ART de engenheiro ou PTAM, no Paraná e em Santa Catarina.
Falar no WhatsApp: 41 99169-9464