Por Que as Avaliações do Banco São Sempre Mais Baixas?
Você fez uma simulação de financiamento ou tentou vender um imóvel, mas o banco apresentou um valor muito abaixo do esperado? Isso acontece com frequência e gera frustração em muitos proprietários. Mas afinal, por que as avaliações do banco são sempre mais baixas do que os valores de mercado?
Neste artigo, você entenderá os motivos técnicos, legais e estratégicos que explicam essa diferença. Vamos mostrar como os bancos avaliam imóveis, quais critérios utilizam, e o que fazer quando a avaliação não condiz com a realidade do mercado.
Como funciona a avaliação de imóveis feita pelo banco?
A avaliação bancária é um procedimento obrigatório em financiamentos, refinanciamentos, garantias e consórcios. Ela é realizada para garantir que o valor financiado esteja de acordo com o bem oferecido como garantia — e, principalmente, para proteger o risco da instituição financeira.
Essa avaliação pode ser feita:
- Por engenheiros ou arquitetos credenciados ao banco
- Por empresas terceirizadas especializadas
- Por modelos automatizados (AVM) em alguns casos
Porém, ao contrário do que muitos imaginam, essa avaliação não tem como objetivo alcançar o valor real de mercado, e sim um valor de liquidação forçada — ou seja, quanto o banco conseguiria recuperar rapidamente caso fosse necessário vender o imóvel em leilão ou execução judicial.
Por que os bancos são conservadores na avaliação?
Os bancos seguem uma política conservadora e padronizada para minimizar riscos. Isso significa que:
- Desconsideram benfeitorias que não constam em documentação oficial
- Ignoram valor afetivo ou potencial futuro do imóvel
- Utilizam métodos simplificados, muitas vezes baseados em médias automatizadas
- Aplicam depreciações severas em imóveis mais antigos ou fora de padrão
- Consideram apenas ofertas líquidas em zonas de liquidez rápida
Além disso, bancos geralmente adotam um percentual de segurança, avaliando de 70% a 90% do valor estimado de mercado, como margem para garantir retorno em caso de inadimplência.
Quais fatores reduzem o valor da avaliação bancária?
Diversos critérios podem influenciar negativamente a avaliação feita pelo banco:
- Imóvel em zona de baixa liquidez
- Imóvel muito personalizado ou fora do padrão construtivo
- Ausência de habite-se ou problemas documentais
- Diferença entre a área construída real e a área regularizada
- Reforma recente sem averbação
- Problemas visuais, estruturais ou de conservação
- Imóveis mobiliados ou decorados que não agregam valor técnico
Esses fatores não são necessariamente negativos para o mercado, mas são riscos adicionais na ótica do banco.
Avaliação do banco x Avaliação técnica de mercado: entenda a diferença
É importante compreender que existem diferentes finalidades para uma avaliação imobiliária, e cada uma segue metodologias distintas.
Avaliação bancária:
- Foco na segurança do crédito
- Considera valor de liquidação forçada
- Metodologia simplificada
- Não considera potencial de valorização
- Pode ser feita à distância ou com visita rápida
Avaliação técnica de mercado (laudo):
- Elaborada por perito habilitado
- Segue a NBR 14653-1 e 2
- Analisa valor justo de mercado
- Considera padrão, localização, benfeitorias e comparativos reais
- Gera laudo técnico com ART, válido para fins jurídicos, negociais e fiscais
Essa distinção é crucial para evitar frustrações e compreender que o valor bancário não representa o verdadeiro valor de mercado do imóvel.
Como contestar uma avaliação do banco?
Se a avaliação bancária foi muito abaixo do esperado e você acredita que está equivocada, existem estratégias para contestá-la de forma técnica e fundamentada:
- Solicitar reavaliação com outro avaliador credenciado
- Apresentar um laudo técnico de avaliação de mercado elaborado por perito habilitado
- Reunir documentação de benfeitorias, reformas e regularizações
- Solicitar mediação com gerente da instituição para justificar os dados apresentados
⚠️ Importante: apenas opiniões pessoais ou “preços anunciados” não têm valor técnico para reverter uma avaliação. O que tem peso é um laudo estruturado, com memorial de cálculo, metodologia rastreável e ART.
Por que é importante contratar uma avaliação independente?
Se você está vendendo, comprando, financiando, doando ou declarando um imóvel, é fundamental conhecer o valor real de mercado, e não apenas a estimativa de bancos ou portais.
Contratar um perito avaliador independente garante:
- Diagnóstico justo e confiável
- Transparência para negociações
- Segurança jurídica
- Apoio em processos judiciais, fiscais e bancários
Na Esatto Avaliações, entregamos laudos técnicos completos e imparciais, baseados em métodos normatizados, com ampla aceitação em bancos, tribunais e órgãos públicos.
Quando a avaliação do banco é válida (e quando não é)?
A avaliação feita pelo banco é válida apenas dentro da instituição que a contratou. Ela não pode ser usada para:
- Declarações de imposto de renda
- Processos judiciais ou inventários
- Revisão de IPTU
- Dissolução de sociedade
- Negociação entre particulares com base técnica
Ou seja, ela serve ao banco, mas não necessariamente a você. E por isso, confiar apenas nesse valor pode prejudicar decisões financeiras importantes.
Evite prejuízos: saiba o valor real do seu imóvel
Ao basear decisões em avaliações bancárias, muitos proprietários acabam:
- Vendendo por menos do que o imóvel vale
- Deixando de obter crédito justo
- Aceitando propostas desvantajosas
- Tendo problemas em partilhas e inventários
A melhor solução é avaliar seu imóvel com quem entende do assunto, conhece o mercado e segue a metodologia correta.
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