Imóvel Novo x Usado: Como a Avaliação Difere?
Está em dúvida sobre como a avaliação imobiliária é feita em imóveis novos e usados? Embora o objetivo seja sempre determinar o valor de mercado com precisão, os critérios utilizados podem variar bastante. Neste artigo, você vai entender as principais diferenças entre avaliar um imóvel novo e um usado — e como isso impacta decisões de compra, venda ou investimento.
Por que a avaliação de imóveis exige critérios diferentes?
Cada imóvel tem características únicas. Enquanto o imóvel novo se destaca pela ausência de uso, acabamentos recentes e maior apelo tecnológico, o imóvel usado carrega consigo um histórico de ocupação, manutenção e possíveis desgastes.
Essas diferenças influenciam diretamente os métodos, parâmetros e ajustes aplicados na avaliação técnica, conforme as diretrizes da ABNT NBR 14653-2, que trata de imóveis urbanos.
Avaliação de imóvel novo: o que se considera
Na avaliação de imóveis novos, o perito leva em conta aspectos como:
- Padrão construtivo e acabamentos de fábrica
- Tecnologia incorporada (energia solar, automação, infraestrutura de internet)
- Valor de mercado de lançamentos semelhantes
- Custo de construção atualizado
- Potencial de valorização futura
Além disso, imóveis novos geralmente não apresentam depreciações físicas ou funcionais, o que simplifica certos ajustes no valor.
Avaliação de imóvel usado: critérios técnicos
No caso dos imóveis usados, a análise exige mais atenção a fatores como:
- Estado de conservação e manutenção
- Idade do imóvel e vida útil remanescente
- Reformas e benfeitorias não regularizadas
- Depreciação física, funcional e econômica
- Histórico de uso e ocupação
O avaliador precisa identificar e quantificar essas variáveis, muitas vezes com apoio de vistoria técnica detalhada, fotos e comparação com amostras de mercado semelhantes.
Quais métodos são utilizados na avaliação?
Os dois tipos de imóveis podem ser avaliados por métodos distintos, a depender do objetivo da avaliação e das condições do imóvel.
- Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: mais comum em imóveis urbanos, usa amostras de venda de imóveis semelhantes para definir o valor.
- Método da Quantificação do Custo: usado quando não há dados comparáveis no mercado ou o imóvel é novo e ainda não foi comercializado.
- Método da Renda: aplicável em imóveis que geram receita, como salas comerciais ou unidades para locação.
O avaliador técnico escolherá o método mais adequado ao caso, sempre com base em experiência, normatização técnica e realidade do mercado local.
Erros comuns ao avaliar imóvel novo ou usado (e como evitá-los)
É comum que proprietários ou compradores cometam erros por falta de conhecimento técnico:
- Acreditar que o valor de construção basta para definir o preço de venda
- Comparar imóveis com padrões e localizações muito diferentes
- Ignorar a depreciação de imóveis antigos
- Supervalorizar benfeitorias que não agregam valor de mercado
- Desconsiderar o potencial de valorização de imóveis novos em áreas emergentes
Por isso, contar com uma avaliação profissional imparcial é essencial para tomar decisões embasadas, seguras e justas.
Quando contratar uma avaliação de imóvel?
Você deve contratar um perito avaliador de imóveis sempre que houver:
- Compra e venda de imóveis
- Atualização patrimonial ou inventário
- Partilha de bens em divórcio ou herança
- Contestação de IPTU ou avaliação judicial
- Investimento imobiliário ou análise de viabilidade
A avaliação protege tanto o vendedor quanto o comprador, garante transparência na negociação e evita litígios futuros.
Esatto Avaliações: precisão técnica com credibilidade
Na Esatto Avaliações, nossos laudos seguem as normas da ABNT e as melhores práticas do IBAPE, entregando segurança, clareza e suporte técnico em todas as etapas da avaliação imobiliária.
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