Diferenças entre Avaliação Bancária e Avaliação de Mercado
Você já recebeu dois valores diferentes para o mesmo imóvel? Um no processo de financiamento bancário e outro em uma negociação de compra ou venda? Isso não é erro: é reflexo direto das diferenças entre avaliação bancária e avaliação de mercado.
Embora ambas sejam formas técnicas de estimar o valor de um bem, os objetivos, metodologias e resultados dessas avaliações são distintos — e entender essas diferenças é essencial para tomar decisões seguras e estratégicas no setor imobiliário.
O que é Avaliação Bancária?
A avaliação bancária é realizada com foco no risco de crédito. Ou seja, serve como base para que instituições financeiras determinem o valor que estão dispostas a emprestar em operações como financiamentos e garantias.
Ela é geralmente mais conservadora, pois visa minimizar riscos para o banco, considerando:
- Liquidez do imóvel (facilidade de revenda em caso de inadimplência)
- Localização e entorno imediato
- Situação documental e registral
- Padrão construtivo e estado de conservação
O resultado costuma ser um valor de garantia, inferior ao valor de mercado real.
E o que é Avaliação de Mercado?
Já a avaliação de mercado tem como objetivo principal estimar o valor real de comercialização de um imóvel em determinada data, considerando condições normais de venda.
É usada por:
- Proprietários que querem vender ou comprar com segurança
- Investidores que buscam rentabilidade e liquidez
- Empresas para balanços patrimoniais, seguros ou alienações
- Advogados em processos judiciais e extrajudiciais
A metodologia segue as diretrizes da ABNT NBR 14653-1 e NBR 14653-2, aplicando métodos como:
- Comparativo direto de dados de mercado
- Involutivo (para terrenos com potencial construtivo)
- Evolutivo (para imóveis em construção)
- Renda (para imóveis que geram receita)
Principais Diferenças entre Avaliação Bancária e Avaliação de Mercado
| Critério | Avaliação Bancária | Avaliação de Mercado |
|---|---|---|
| Objetivo | Garantia de crédito | Determinação de valor real de venda |
| Quem solicita | Banco ou instituição financeira | Proprietário, investidor, comprador, advogado |
| Valor estimado | Mais conservador | Valor justo de mercado |
| Metodologia | Interna, orientada ao risco | Normas técnicas da ABNT |
| Aplicação | Financiamentos, alienações fiduciárias | Compra, venda, inventário, partilha, disputas judiciais |
Em resumo: a avaliação bancária é uma estimativa prudente para garantir o crédito, enquanto a avaliação de mercado representa o valor mais próximo de uma negociação real.
Por que o Valor da Avaliação Bancária é Mais Baixo?
É comum que o valor atribuído pelo banco seja de 10% a 30% menor do que o valor de mercado. Isso acontece porque:
- Os bancos preferem prevenir riscos de inadimplência
- A metodologia usada considera cenários de revenda rápida
- Pode haver limitações nos dados e critérios internos de análise
Essa diferença pode frustrar compradores e vendedores, mas é importante lembrar que cada avaliação cumpre um papel específico e não se anulam mutuamente.
Posso Usar a Avaliação Bancária para Vender meu Imóvel?
Não é recomendado. A avaliação bancária não representa o potencial de venda em condições normais de mercado. Para garantir uma negociação justa, o ideal é contratar uma avaliação de mercado feita por profissional habilitado, com laudo técnico baseado em dados reais.
Quando Cada Tipo de Avaliação é Mais Indicada?
Use a avaliação bancária quando:
- Estiver contratando um financiamento imobiliário
- Precisar oferecer o imóvel como garantia de crédito
Use a avaliação de mercado quando:
- Estiver vendendo ou comprando um imóvel
- Precisar de um laudo para inventário, partilha ou ações judiciais
- Avaliar bens para seguros, balanços patrimoniais ou investimentos
Quem Pode Realizar uma Avaliação Técnica?
Somente engenheiros civis ou arquitetos registrados no CREA/CAU, com formação em avaliações e responsabilidade técnica (ART ou RRT), estão aptos a emitir laudos válidos e juridicamente aceitos.
A Esatto Avaliações atua com total conformidade às normas técnicas, com peritos especializados que entregam laudos personalizados e confiáveis para cada finalidade, seja bancária, judicial ou de mercado.
Como Evitar Confusões entre os Tipos de Avaliação?
- Entenda o objetivo do laudo antes de solicitá-lo
- Não compare valores de avaliações com propósitos diferentes
- Solicite clareza no escopo do trabalho do profissional avaliador
- Peça laudos com metodologia descrita e referências reais de mercado
- Contrate empresas com reputação e histórico técnico, como a Esatto Avaliações
Qual Avaliação Garante Mais Segurança?
Ambas têm sua importância, mas quando se trata de decisões estratégicas, como compra, venda ou partilha, a avaliação de mercado traz maior transparência e respaldo técnico para todas as partes envolvidas.
Na dúvida, consulte quem entende do assunto.
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