Avaliação por Inteligência Artificial x Avaliação Humana: Qual é Melhor?
Com o avanço das tecnologias, a inteligência artificial (IA) passou a ser utilizada também no setor imobiliário, inclusive em processos antes exclusivos de especialistas, como a avaliação de imóveis. Mas será que a IA substitui a análise de um perito qualificado? Entre avaliação por inteligência artificial e avaliação humana, qual é a mais precisa, confiável e adequada às exigências legais?
Neste artigo, vamos comparar essas duas abordagens em profundidade, destacando os pontos fortes e fracos de cada uma. Entenda quando a IA pode ser útil, quando é insuficiente — e por que a avaliação humana segue sendo indispensável para decisões estratégicas, legais e patrimoniais.
O que é a avaliação de imóveis por inteligência artificial?
A avaliação por inteligência artificial utiliza algoritmos avançados para estimar o valor de um imóvel com base em dados coletados automaticamente de portais de venda, registros públicos, geolocalização, imagens de satélite e machine learning.
Essas plataformas, conhecidas como AVMs (Automated Valuation Models), são comuns em fintechs, bancos e sites de busca imobiliária. Elas entregam valores estimados em segundos, com foco em velocidade e escalabilidade.
Vantagens:
- Alta velocidade de entrega
- Processamento de grande volume de dados
- Facilidade de uso e custo reduzido
- Acesso 24h por plataformas online
Desvantagens:
- Dados muitas vezes desatualizados ou imprecisos
- Ausência de análise técnica presencial
- Falta de interpretação sobre patologias, reformas, mobiliário ou ocupação
- Não atende às exigências legais, judiciais ou fiscais
- Risco de distorção em imóveis fora de padrão ou com particularidades
O que envolve a avaliação humana feita por um perito?
A avaliação humana é realizada por um profissional especializado, como um engenheiro, arquiteto ou corretor habilitado e registrado no CNAI, seguindo rigorosamente as normas técnicas da ABNT (NBR 14653).
Esse tipo de avaliação é personalizada, técnica e juridicamente válida. O profissional realiza vistoria no local, coleta informações específicas, analisa fatores legais, urbanísticos, estruturais, ambientais e mercadológicos — elaborando um laudo técnico completo, transparente e auditável.
Vantagens:
- Alta confiabilidade dos dados
- Atendimento a normas técnicas e legais
- Personalização conforme finalidade: venda, garantia, inventário, judicial, etc.
- Capacidade de identificar benfeitorias, reformas, mobiliário e patologias
- Fundamentação com memorial de cálculo, fotografias e metodologia rastreável
Desvantagens:
- Processo mais demorado (alguns dias)
- Custo maior comparado a estimativas automatizadas
- Requer agendamento de visita técnica
Quando a IA pode ser útil (e quando ela falha)
A IA pode ser uma ferramenta complementar eficiente em consultas preliminares, análise de grandes portfólios ou triagem inicial de imóveis para compra e venda. No entanto, ela não substitui a análise profissional em situações que exigem precisão, confiabilidade e respaldo jurídico.
Situações onde a IA pode ser usada:
- Estimativas rápidas para simulações de crédito
- Avaliação prévia em portais imobiliários
- Análise de grandes carteiras de imóveis padronizados
Situações que exigem avaliação humana:
- Inventários, partilhas e processos judiciais
- Avaliações para garantias bancárias e seguros
- Desapropriações, laudos para IPTU, indenizações
- Imóveis fora do padrão, com reformas ou mobílias
- Locações de alto padrão, com mobiliário ou por temporada
A inteligência artificial pode substituir o perito avaliador?
Não. A IA não atende às exigências normativas e legais impostas pelas normas da ABNT e pelos tribunais. Além disso, ela não tem discernimento para interpretar elementos subjetivos, como qualidade construtiva, estado de conservação, padrão de acabamento, presença de vícios ocultos ou mobiliário embutido.
Ela também não elabora laudo técnico, não assina ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e não possui responsabilidade civil ou criminal pelo valor estimado.
Ou seja, enquanto a IA pode acelerar o processo em contextos simples, ela não entrega segurança jurídica, precisão pericial nem confiabilidade técnica.
Qual é a melhor: IA ou avaliação humana?
A resposta depende do objetivo.
Se você busca apenas uma estimativa superficial e genérica, a IA pode ser suficiente. Mas se precisa de um laudo para fins judiciais, fiscais, negociais ou estratégicos, a avaliação humana é insubstituível.
| Critério | Inteligência Artificial | Avaliação Humana |
|---|---|---|
| Tempo de entrega | Segundos | Dias úteis |
| Custo | Baixo ou gratuito | Investimento profissional |
| Responsabilidade técnica | Inexistente | Assinatura de profissional habilitado (CNAI/CREA) |
| Validade jurídica | Nenhuma | Total, conforme NBR 14653 |
| Nível de personalização | Nenhum | Total, conforme o imóvel e a finalidade |
| Precisão e confiabilidade | Baixa a média | Alta |
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