Avaliação de Imóveis para Partilha de Herança
A partilha de herança é um momento delicado e, muitas vezes, envolve questões complexas relacionadas ao valor dos bens deixados pelo falecido. Entre eles, os imóveis são os mais relevantes — e é justamente aí que entra a avaliação imobiliária profissional, essencial para garantir equidade, segurança jurídica e evitar disputas entre herdeiros.
Se você está passando por um inventário ou precisa entender como funciona a avaliação de imóveis para partilha de herança, este artigo vai esclarecer tudo, com base técnica, jurídica e prática.
Por que é necessária a avaliação de imóveis na herança?
A avaliação de imóveis é indispensável no processo de inventário (judicial ou extrajudicial), pois serve como base para calcular a parte de cada herdeiro, definir valores de ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) e evitar litígios.
Um laudo técnico de avaliação garante:
- Transparência e justiça na divisão
- Documentação aceita pelo juiz ou tabelião
- Redução de conflitos familiares
- Base sólida para pagamento de impostos
Em muitos casos, a ausência de um laudo confiável pode levar à subavaliação ou superavaliação, prejudicando diretamente os herdeiros.
Quem pode fazer a avaliação do imóvel para partilha?
A avaliação deve ser feita por um profissional habilitado e legalmente reconhecido, como:
- Engenheiro ou arquiteto com registro no CREA/CAU
- Corretor de imóveis com CNAI ativo (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários)
- Perito judicial ou assistente técnico, em processos judiciais
O profissional deve emitir um laudo técnico conforme a NBR 14653, com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), garantindo validade legal e aceitação pelo Poder Judiciário.
Como é feita a avaliação de imóveis em inventário?
A avaliação deve ser precisa, documentada e baseada em critérios objetivos. O processo normalmente envolve:
- Vistoria técnica no imóvel
- Análise documental (matrícula, escritura, planta, etc.)
- Definição da metodologia adequada, geralmente o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
- Pesquisa de mercado com imóveis similares
- Elaboração de laudo técnico, com valor de mercado atual e justificativas detalhadas
- Assinatura e emissão da ART/RRT
Esse processo garante que o valor apresentado seja justo, técnico e resista a contestações.
Diferença entre valor venal e valor de mercado
Um dos erros mais comuns em partilhas é confundir o valor venal (utilizado pela prefeitura para cobrança de impostos) com o valor de mercado (real, praticado em negociações). O valor venal costuma ser inferior ao de mercado e não deve ser usado para partilha.
A única forma segura de determinar o valor real de um imóvel é por meio de um laudo de avaliação imobiliária feito por especialista.
Quando a avaliação do imóvel deve ser apresentada?
A avaliação deve ser apresentada:
- No início do processo de inventário, para embasar a petição inicial (judicial) ou a escritura (extrajudicial)
- Antes do cálculo do ITCMD, pois o valor apurado afeta diretamente o imposto
- Em casos de venda para partilhar valores, evitando disputas por valores injustos
Em alguns estados, o cartório ou o juiz pode exigir que o laudo esteja atualizado em até 6 meses.
Quais documentos são necessários para a avaliação?
Para realizar a avaliação com segurança, são necessários:
- Matrícula atualizada do imóvel
- Escritura ou documento de posse
- Planta baixa, croqui ou memorial descritivo
- Fotos atualizadas
- Endereço completo e características do entorno
Além disso, é fundamental que o imóvel esteja acessível para vistoria técnica.
O que acontece se não houver consenso sobre o valor do imóvel?
Quando os herdeiros não chegam a um consenso sobre o valor do imóvel, o juiz pode:
- Nomear um perito judicial para elaborar o laudo
- Permitir que cada parte indique um assistente técnico
- Avaliar os laudos apresentados pelas partes e decidir com base nas provas
Por isso, contar com um laudo técnico robusto e bem fundamentado é uma estratégia jurídica eficaz para garantir seus direitos.
É possível vender o imóvel antes da partilha?
Sim, desde que todos os herdeiros estejam de acordo e o inventário esteja em andamento. Nesse caso, a avaliação imobiliária se torna ainda mais essencial para:
- Estimar o valor justo de venda
- Definir a proporção correta entre os herdeiros
- Evitar questionamentos posteriores
O comprador também pode exigir o laudo para ter segurança na negociação.
Quem paga pela avaliação do imóvel no inventário?
Via de regra, os custos com a avaliação são divididos entre os herdeiros, já que o serviço beneficia a todos. Em casos de disputas, cada parte pode optar por contratar um especialista próprio (assistente técnico), arcando com os custos individualmente.
Conclusão
A avaliação de imóveis para partilha de herança é um passo essencial para garantir justiça, segurança jurídica e tranquilidade no processo sucessório. Um laudo técnico bem elaborado evita conflitos, agiliza o inventário e assegura que cada herdeiro receba exatamente o que lhe é devido.
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